Die zweite Charge unseres Mipim-Fangs: Neue Chancen durch Digitalisierung sowie Entwicklungen in Düsseldorf und Köln.
Johannes Fütterer: Das Gebäude als virtuelle Batterie
„Das Gebäude selbst ist die größte virtuelle Batterie“, sagt Dr.-Ing. Johannes Fütterer, CEO von Aedifion. Was meint er damit? Dass es in seinem Baukörper so viel Energie speichern kann, dass es beispielsweise nicht nötig ist, permanent zu heizen, zu kühlen oder zu lüften. „Wenn die Strompreise Peaks erreichen, kann man zum Beispiel die Lüftung kurzzeitig aussetzen. Das spüren die Nutzer überhaupt nicht.“
Die volatilen Strompreise können ein großes Problem für die Immobilienbranche sein, da sie Betriebskosten schwer kalkulierbar machen. Fixe Tarife lassen sich Versorger teuer bezahlen: Hier wird ein hoher Preis für die Anschlussleistung berechnet.
Schwankende Strompreise eröffnen aber auch Chancen: „Wir hatten im Jahr 2025 rund 573 Stunden mit negativen Strompreisen“, berichtet Fütterer. Doch nur Nutzer, die dynamische Tarife abgeschlossen haben, können den Bezug von Strom an die tagesaktuellen Preise anpassen und Strom dann automatisch beziehen, wenn er günstig verfügbar ist.
Möglich machen dies Lösungen für Demand Side Management (DSM), die den Energiebezug im Gebäude optimieren und einzelne Komponenten wie Wärmepumpen oder PV-Anlagen in Echtzeit mit dem Strommarkt vernetzen, um die Vorteile dynamischer Tarife nutzen zu können. Dazu gehören nicht nur eine ausgefeilte Gebäudesteuerung, sondern auch Energielieferverträge (Power Purchase Agreements PPA), die einen fixen Preis für ein definiertes Leistungsband vorsehen. Alles, was darüber hinausgeht, wird dann am Spotmarkt zugekauft. „Damit lässt sich zwar keine Energie sparen, aber es gibt Ersparnisse bei den Einkaufspreisen“, so Fütterer.
Dieses DSM lohnt sich bei gewerblichen Gebäuden ab einer Fläche von 5.000 Quadratmetern – Retail ebenso wie Büro und Logistik. Nach Fütterers Aussagen lassen sich durch die Betriebsoptimierung mittels KI im Durchschnitt zwischen 20 und 40 Prozent der allgemeinen Betriebskosten einsparen. Durch DSM kommen zu diesen Einsparungen noch einmal im Schnitt 10 % hinzu.
Vincent Bryant: Benchmarking und Extremwetter
Klimarisiken sind auch finanzielle Risiken. Doch „auf den Märkten fehlten bisher wichtige Informationen“, sagt Vincent Bryant, CEO von Deepki. Sein Unternehmen hat einen Benchmarking-Index entwickelt, der auf den Daten von 3.000 Immobilien in mehreren europäischen Ländern basiert. Er quantifiziert, wie hoch der Investitionsbedarf eines Gebäudes in Abhängigkeit von Bauweise, Baujahr, Quadratmeterzahl und Lage ist, um den CREEM-Pfad zu erreichen.
Damit kann ein Eigentümer entscheiden, ob er eine Immobilie verkauft oder doch besser renoviert, um das 1,5-Grad-Ziel zu erreichen. Aber ist das überhaupt noch die richtige Messgröße? „Der Markt bezieht sich weiterhin auf die 1,5 Grad, aber eigentlich sollte man auf 2,0 Grad gehen“, räumt Vincent Bryant ein.
Entscheidend sind diese Informationen auch bei Verhandlungen mit Investoren, Finanzierern, Versicherungen oder mit Nutzern, um sie zu einer längeren Verweildauer zu bewegen oder zum Akzeptieren einer Mieterhöhung.
Die Gefahr von Extremwetter-Ereignissen kann dazu führen, dass manche Gegenden keine Investoren mehr anziehen. Als Beispiel nennt Bryant Florida, wo es schwierig geworden ist, Gebäudeversicherungen abzuschließen. Die Einbußen durch Überflutungen beispielsweise können beträchtlich sein, wie man in Valencia (Spanien) beobachten konnte, wo bis zu 50 Prozent der Wohnungsmieter nicht mehr in ihre früheren Häuser zurückkehrten. Bei Logistikgebäuden genügt es, dass die Zufahrt überschwemmt ist, um sie unbenutzbar zu machen.
Intensiv blickt Bryant auch auf das Thema Biodiversität. „Es gibt immer weniger Greenfields, daher kommt es auf die Nutzung von Brownfields an“, betont er. „Gerade in den Branchen Pharmazie und Luxusgüter wird großer Wert darauf gelegt, und die Mieter haben eine hohe Zahlungsbereitschaft.“
Le Coeur: 35 Prozent mehr Miete als ursprünglich angenommen
Es geht auch ohne Abriss. „40 Prozent der Gebäudesubstanz blieben erhalten“, sagt Düsseldorfs Oberbürgermeister Stephan Keller bei der Präsentation des Bürokomplexes Le Coeur. In diesem Herbst soll der 47.000 Quadratmeter große Bau fertiggestellt sein und „mehr Leben auf die Westseite der Kö bringen“, erwartet Keller. Denn die sogenannte Bankenseite der Königsallee zieht längst nicht so viele Passanten an wie die Flaniermeile gegenüber.
Der Projektentwickler Hines Immobilien hatte den Altbau Ende 2020 gekauft, als man noch mehr über ESG gesprochen habe als heute, wie Senior Managing Director Benjamin Biehl anmerkt. Mit Geothermie sowie Photovoltaik auf dem Dach und in Teilen der Fassade setzt Hines auf regenerative Energien. Gerade für anspruchsvolle Mieter wie Anwaltskanzleien ist das weiterhin wichtig.
Das smarte Gebäude bietet viel Sensorik und ein ausgefeiltes Energiemanagement, das mit offenen Protokollen arbeitet. Smarte Technik bedeute aber auch, dass nicht alle Nutzer damit umzugehen wissen. Wie lässt sich das lösen? Kathrin Aehling, Vice President Digital Energy DACH bei Schneider Electric, meint: „Man muss die Menschen mitnehmen und ihnen erklären, dass es sinnvoll ist, nicht einzugreifen.“
Le Coeur erzielt Mieten, mit denen Hines zu Beginn nicht gerechnet hatte. „Wir erzielen 35 Prozent mehr Miete als ursprünglich angenommen“, berichtet Benjamin Biehl. Der Anstieg bei den abgeschlossenen Mietverträgen war beträchtlich: von 39 Euro pro Quadratmeter beim ersten Vertrag auf 44 Euro beim aktuellsten. Ein paar Flächen stehen noch frei: 2.500 Quadratmeter Büro sind noch zu haben.
Andree Haack: Der Weg zum Mond führt über Köln
Kölns Wirtschaft bleibt den Mobilitätsthemen verbunden, aber künftig auf andere Weise. Der Autobauer Ford baut 3.500 Stellen ab, sodass nur noch rund 7.600 am Standort verbleiben. Dank einer guten Betriebsvereinbarung kommt es nicht zu betriebsbedingten Kündigungen. Ersetzen lassen sich diese Arbeitsplätze nicht, aber neue Branchen versprechen Wachstum.
„Der Weg zum Mond führt über Köln“ ist ein Slogan, der Wirtschaftsdezernent Andree Haack gefällt. Er bezieht sich auf den Raumfahrt-Schwerpunkt, der sich sukzessive entwickelt. Kern davon ist das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR); zu diesem Cluster gehört auch das Govsatcom-Hub, eine europäische Alternative zu Starlink. In Köln entsteht eines der Kommunikationszentren für das neue Satellitennetzwerk und verspricht in seinem Sog weitere Ansiedlungen. Flächen für eine Expansion sind in der Airport City vorhanden.
Auch das Thema Verteidigung bekommt neues Gewicht in Köln. Ein deutsch-französisches Gemeinschaftsunternehmen namens MGCS, das einen europäischen Panzer entwickelt, wird seinen Sitz in Köln-Mülheim haben. Im Operationsplan Deutschland der Bundeswehr ist Köln zudem als eines der wichtigsten Logistikdrehkreuze für Europa vorgesehen.
Als dritte Zukunftsbranche nennt Andree Haack die Life Sciences. „Mit dem Biocampus haben wir eine funktionierende und etablierte Struktur“, betont er und verweist außerdem auf die forschungsintensive Universitätsklinik.
