Schwächere Stimmung drückt den Immobilienfinanzierungsindex ins Minus – Kreditvergabe steigt dennoch deutlich.
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi) ist zum Jahresbeginn 2026 deutlich gesunken. Mit minus 9,1 Punkten rutscht der Index gegenüber dem vierten Quartal 2025 wieder in die Verlustzone. Sowohl die aktuelle Finanzierungslage als auch die Erwartungen für die kommenden Monate werden von den befragten Experten negativer eingeschätzt.
Die beiden Teilindikatoren liegen mit minus 8,2 Punkten (Situation) und minus 9,9 Punkten (Erwartung) nahe beieinander. Dies deutet auf anhaltend restriktive Finanzierungsbedingungen hin.
„Die aktuelle Befragung wurde vor dem Beginn des Irankriegs Ende Februar 2026 abgeschlossen. Durch die erwarteten Folgen des Krieges haben sich das allgemeine Zinsniveau und damit insbesondere die Swap-Sätze für die Finanzierung von Immobilien deutlich nach oben bewegt. Dies dürfte bei der kommenden Umfrage für eine kritischere Beurteilung des Finanzierungsklimas sorgen“, erläutert Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI.
Wohnen bleibt stabilste Assetklasse
Trotz deutlicher Einbußen bleibt das Segment Wohnen die am besten bewertete Assetklasse. Der Index verliert hier 20 Punkte, bleibt mit 18 Punkten jedoch als einziges Segment im positiven Bereich.
Deutlich schwächer schneiden Büro (minus 27,9 Punkte), Einzelhandel (minus 16,1 Punkte), Logistik (minus 11,6 Punkte) und Hotel (minus 7,6 Punkte) ab. Lediglich die Logistik konnte gegenüber dem Vorquartal leicht zulegen.
Beim Ausblick auf die kommenden sechs Monate zeigt sich ein ähnliches Bild. Wohnen liegt mit plus 24 Punkten klar vor den übrigen Nutzungsarten, die sämtlich negative Werte aufweisen.
„Daraus lässt sich schließen, dass die Experten für die Nutzungsart Wohnen trotz der aktuellen Eintrübung in den kommenden sechs Monaten wieder mit einer spürbaren Erleichterung der Finanzierungsbedingungen rechnen, während bei Büros zumindest die Hoffnung auf eine Bodenbildung vorhanden ist“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Alternative Finanzierer gewinnen an Bedeutung
Beim Blick auf das Finanzierungsangebot zeigt sich eine Verschiebung hin zu alternativen Kreditgebern. Fast 60 Prozent der Befragten sehen ein wachsendes Angebot von Debt Funds und anderen nicht-banklichen Akteuren.
Insgesamt berichten 40 Prozent von einer höheren Verfügbarkeit von Fremdkapital als im Vorjahr, während 32 Prozent einen Rückgang feststellen.
„Diese Werte deuten auf eine Stabilisierung des Finanzierungsmarkts hin, wobei jedoch knapp ein Drittel der Experten weiterhin Liquiditätsengpässe wahrnimmt“, so Scheunemann.
Kreditneugeschäft der Banken wächst deutlich
Ungeachtet der eingetrübten Stimmung ist das Kreditneugeschäft der Banken im Jahr 2025 deutlich gestiegen. Zwölf analysierte Institute vergaben Finanzierungen im Umfang von 36,9 Milliarden Euro – ein Plus von 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Die Berlin Hyp bleibt mit 9,7 Milliarden Euro führend, gefolgt von der DZ Hyp mit neun Milliarden Euro. Neun der betrachteten Banken konnten ihr Neugeschäft ausweiten.
Für das laufende Jahr rechnen die meisten Institute mit weiterem Wachstum, auch wenn einzelne Häuser zurückhaltender agieren.
Bestände rückläufig – Ausblick vorsichtig positiv
Die Kreditbestände der untersuchten Banken gingen im Jahresvergleich um drei Prozent auf 283,6 Milliarden Euro zurück.
„Der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt zeigt sich 2026 trotz geopolitischer Herausforderungen grundsätzlich widerstandsfähig. Die Mehrheit der Finanzierungsinstitute hält an positiven Wachstumserwartungen fest, auch wenn einzelne Expansionspläne zeitlich gestreckt oder selektiver umgesetzt werden“, sagt Dominik Rüger, Senior Director Debt Advisory JLL Germany.
Die verstärkte Konkurrenz zwischen traditionellen Banken, alternativen Kreditgebern, regionalen Instituten und Versicherungen schaffe ein differenziertes Angebotsspektrum. „Bei qualitativ hochwertigen Objekten in erstklassigen Lagen führt dieser Wettbewerb nach wie vor zu attraktiven Finanzierungskonditionen. Die geopolitischen und makroökonomischen Entwicklungen sowie deren Auswirkungen auf den weiteren Zinsverlauf bleiben letztlich der entscheidende Faktor für die Intensität der Markterholung“, so Rüdiger abschließend.
