Deutschland wächst wieder. Die Immobilienmärkte ziehen an. Die Genehmigungen steigen. Klingt nach Aufschwung? Nur, wenn man die andere Hälfte der Zahlen weglässt. Die Lage der Branche 2026 ist weder schwarz noch weiß. Von André Eberhard
Wer derzeit über die Immobilienwirtschaft spricht, landet erstaunlich schnell bei eindeutigen Urteilen. Deutschland ist abgeschrieben. Wohnen ist sicher. Büro ist tot. Logistik ist der Gewinner. Hotels sind zurück. Rechenzentren sind nicht nur zurück, sondern vielleicht sogar Heilsbringer. Die Refinanzierungswelle kommt unausweichlich. Und wer Bestand digitalisieren will, braucht entweder Millionen oder nur ein paar Sensoren.
Aufschwung mit Anführungszeichen
Doch zunächst die Fakten. Die deutsche Wirtschaft ist im zweiten Quartal 2026 um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal gewachsen, nach 0,4 Prozent im ersten Quartal. Der Ifo-Geschäftsklimaindex sprang im August von 86,7 auf 88,8 Punkte. Das klingt nach Erholung. Gleichzeitig lagen die Bauinvestitionen im zweiten Quartal 1,5 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Und die EZB hält ihren Einlagenzins nach der Erhöhung im Juni bei 2,25 Prozent. Billiges Geld ist also nicht zurück, und auch das Wort „Wachstum“ darf bei diesen Raten gern in Anführungszeichen gesetzt werden.
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Auch der Immobilieninvestmentmarkt liefert zwei Wahrheiten gleichzeitig. CBRE zählt für das erste Halbjahr 2026 16,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen, 13 Prozent mehr als vor einem Jahr. BNP Paribas Real Estate kommt auf 16,6 Milliarden Euro und ein Plus von fünf Prozent. Selbst Büro, lange zum Auslaufmodell erklärt, legte kräftig zu: je nach Erhebung auf rund 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro. Gleichzeitig liegt das Volumen noch weit unter früheren Normaljahren. Erholung? Ja. Boom? Nein. Und vor allem bleiben viele Fragezeichen beim Bestand.
Beim Wohnen wird der Widerspruch noch deutlicher. Im ersten Halbjahr wurden 126.300 Wohnungen genehmigt, 15,1 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Der stärkste Anstieg seit 2016. Trotzdem erwartet Euroconstruct für 2026 gerade einmal 185.000 Fertigstellungen. 2025 waren es noch 206.600, was bereits der niedrigste Wert seit 2012 ist. Ende vergangenen Jahres steckten zudem 760.700 genehmigte Wohnungen im Bauüberhang. Deutschland fehlt also nicht nur Baurecht. Es fehlen Projekte, die wirtschaftlich tatsächlich bis zur Fertigstellung kommen.
Es gibt keine einfachen Antworten
Genau darum geht es in unserer aktuellen Ausgabe . Wir haben bewusst Thesen gewählt, bei denen man sich entscheiden muss. Wird Deutschland es schwer haben? Sind Büroumwandlungen Unsinn? Sollte Logistik militärische Anforderungen mitdenken? Ist die Refinanzierungswelle überschätzt? Sind Immobilien Infrastruktur oder ist schon der Begriff Etikettenschwindel? Dabei war es nicht immer ganz einfach, für beide Positionen passende Gesprächspartner zu finden.
Zu fast jeder These gibt es ein Pro und ein Contra. Wir wollten bewusst zuspitzen, da auch professionelles Immobiliengeschäft Widersprüche aushalten muss. Ein Rechenzentrum kann zur begehrtesten Assetklasse werden und am fehlenden Netzanschluss scheitern. Ein Büro kann unverkäuflich wirken und trotzdem voll vermietet sein. Ein Wohnprojekt kann dringend gebraucht werden und dennoch nicht finanzierbar sein. Ein technisch perfektes Gebäude kann im Krisenfall erstaunlich verletzlich sein.
Vielleicht ist das die wichtigste Erkenntnis dieser Marktphase: Die Zeiten der einfachen Erzählungen sind vorbei. Zwischen Krise und Comeback, Core und Stranded Asset, Neubau und Bestand, Rendite und Resilienz liegt ein ziemlich breiter Raum. Dieser ist nicht immer schwarz oder weiß, sondern oftmals grau. Und genau in diesem grauen Raum werden interessante Entscheidungen getroffen.
