Niederrad
In den 1960er Jahren als "Bürostadt im Grünen" geplant, wird Niederrad seit 2012 zunehmend zum Wohngebiet umfunktioniert (Bild: Stadtvermessungsamt der Stadt Frankfurt am Main)

Standorte & Märkte

10. June 2016 | Teilen auf:

Die Mononutzung ist tot

Weil die Bürovermietungsmärkte boomen, werden wieder mehr Büroimmobilien gebaut. Von den Standorten der Projektentwicklungen ist Savills-Researcher Matthias Pink nicht immer begeistert. Entstehen heute die Niederrads von 2025?

Die derzeitige Konstellation an den deutschen Bürovermietungsmärkten ist eine besondere. Auf der einen Seite ist der Leerstand so niedrig wie seit der Jahrtausendwende nicht mehr und angesichts der nach wie vor recht geringen Projektentwicklungsaktivität bei zugleich steigender Nachfrage wird die Büroflächenknappheit in den kommenden Jahren noch zunehmen.

Auf der anderen Seite sorgen langfristig wirksame Trends dafür, dass wir in Zukunft weniger Bürofläche benötigen werden. Der demographische Wandel und das damit verbundene Schrumpfen der Erwerbsfähigenzahl sowie die zunehmende Etablierung neuer Arbeitsplatzkonzepte (Desksharing, Co-Working, Home Office) und der dadurch sinkende Pro-Kopf-Büroflächenverbrauch lassen sich hier exemplarisch anführen.

Flächenbedarf: heute groß, morgen eher nicht
Kurzfristig werden in den großen Städten also dringend neue Büroflächen benötigt, auf lange Sicht hingegen stellt wahrscheinlich schon der heute existierende Flächenbestand ein Überangebot dar. Umso wichtiger ist es, dass neue Bürogebäude mit Weitsicht konzipiert werden.

Ein möglichst flexibles Flächenlayout und eine attraktive Lage sind dabei essenzielle Bausteine. Und „attraktiv“ lässt sich im Kontext des Standortes immer stärker mit „urban“ gleichsetzen. Reine Büroquartiere wie die City Nord in Hamburg oder die Bürostadt Niederrad in Frankfurt haben in der Vergangenheit funktioniert – in einer Zeit, in der Stadtentwicklung noch stark am Automobil orientiert war und auf eine Trennung von Arbeiten und Wohnen setzte – morgen werden sie das nicht mehr.

Der Wandel von Niederrad ist exemplarisch
Dass die Frankfurter Stadtplaner das bisher monogenutzte Niederrad gerade zu einem gemischt genutzten Quartier entwickeln, ist nicht etwa Einzelfall, sondern Ausdruck eines Paradigmenwechsels. Dieser beruht auf der Erkenntnis: Die Mononutzung ist tot!

Für Projektentwickler bedeutet dies, dass sie der Urbanität einer Lage bei der Standortwahl für ein neues Bürogebäude hohen Stellenwert einräumen sollten, damit das Objekt nicht nur im aktuellen, von Knappheit geprägten Marktumfeld Nutzer findet, sondern auch in einer weniger vermieterfreundlichen Marktphase. Bildlich formuliert: Sind die Straßen am potenziellen Projektstandort nachts menschenleer, ist er für ein zukunftstaugliches Büro nicht geeignet.

Angesichts des derzeit vorherrschenden Nachfrageüberhangs an den Bürovermietungsmärkten mögen sich Projekte momentan auch an zweit- und drittklassigen Standorten vermieten lassen – ob das bei der Nachvermietung auch noch gilt, ist dagegen zweifelhaft.

Autor: Matthias Pink ist Head of Research Germany bei der Savills Immobilien Beratungs-GmbH