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Welche digitalen Lösungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft haben das Zeug zum Best Practice? Wählen Sie aus zehn Referenzprojekten Ihren Favoriten! (Bild: Blue Planet Studio/istockphoto)

Digitalisierung

08. January 2021 | Teilen auf:

Die Digital Top 10 Deutschland

Im Dschungel neuer Plattformen und Apps die Orientierung zu bewahren, ist nicht einfach. Deshalb zeigen die „Digital Top 10 Deutschland“ zehn Best Practice-Lösungen, die sich bereits in der Umsetzung beweisen. Wählen Sie Ihren Favoriten im Publikums-Voting.

Die Digitalisierung hat in den vergangenen Jahren fraglos die Immobilienwirtschaft immer weiter durchdrungen. Entlang der kompletten Wertschöpfungskette gibt es keinen Abschnitt mehr, in dem die Unternehmen sich nicht mit der digitalen Umsetzung und Verbesserung ihrer Workflows, Prozesse, Geschäftsmodelle und Produkte befassen (müssen). Gut jedes vierte Unternehmen der Immobilienwirtschaft (27 Prozent) investiert laut einer EY-Studie mittlerweile mehr als fünf Prozent seines Jahresumsatzes in die digitale Transformation. Vor zwei Jahren lag der Anteil mit 14 Prozent gerade einmal bei der Hälfte.

Ging es vor wenigen Jahren noch darum, die grundsätzliche Notwendigkeit aufzuzeigen, sich überhaupt mit digitalen Lösungen zu befassen, steht mittlerweile für klassische Immobilienunternehmen etwas anderes im Fokus: aus der Flut an Proptechs und digitalen Tools die passenden auszuwählen. Gesucht sind konkret umgesetzte Projekte und Digital Best Practices.

Die exklusive Auswertung „ Top 10 Digital Real Estate Deutschland “ zeigt Referenzprojekte, bei denen Unternehmen digitale Tools und Prozesse erfolgreich umgesetzt und im Alltag erprobt haben. Die hier aufgeführten zehn Projekte hat eine Jury ( s. Kasten ) aus insgesamt mehr als 40 Kandidaten ausgewählt.

Jetzt sind Sie gefragt: Mit Ihrer Stimme beim

können Sie bis Ende Januar den Sieger der „Digital Top 10 Deutschland“ wählen.

Zur Auswahl stehen:

DocEstate / Beos AG

Bei Immobilientransaktion sind nicht selten fünf bis sechs Mitarbeiter über Monate damit beschäftigt alle relevanten Dokumente und Informationen zusammen zu tragen. Diesen Umstand haben die beiden Docestate-Gründer Christoph und Jerome aufgegriffen und daraus ihre Proptech-Idee abgeleitet. Immer wieder stellt das Einholen, Abfragen und Nutzen von Immobilien-relevanten Unterlagen während des Lebens- und Investmentzyklus ein Problem dar: Darunter fallen Grundbuchauszüge, Denkmalschutzunterlagen, Katasterpläne, etc. Dieser Prozess ist ineffizient mit mehreren Tausend Schnittstellen zu Behörden und Ämtern. Damit bietet dieser Bereich erhebliches Potential für eine Automatisierung auf digitalem Weg.

In einem Pilotprojekt hat die Beos AG die Docestate-Lösung getestet. Der Asset Manager und Projektentwickler von Unternehmensimmobilien entwickelt häufig komplizierte Liegenschaften mit komplexen Eigentumsverhältnissen. In dem Pilotprojekt ging es darum, für ein Portfoliobewertung sämtliche Unterlagen zu beschaffen und diese in einem digitalen Datenraum an Beos zu übergeben. Die Herausforderung bestand in der komplexen Kleinteiligkeit der einzuholenden Unterlagen. Die Struktur und Prozesse der einzelnen Ämter, Behörden unterscheiden sich dabei von Bundesland zu Bundesland, oder sogar Region zu Region. Die Stammdaten aller 126 Objekte wurden in die Plattform „Connect+“ eingelesen, sodass die automatisierte Datenabfrage (Grundbuch, Kataster etc.) an die Ämter gebündelt und Gebührenbescheide separat verrechnet werden konnten. Die Software unterscheidet bei der Einholung der Unterlagen nach Leistungsempfänger, Antragssteller, Rechnungssteller. Sie erkennt darüber hinaus, ob Fristen eingehalten werden, was für turnusmäßige Bewertungen wichtig ist. „Wir erhöhen die Transparenz maßgeblich und beschleunigen den Prozess der Dokumentenbeschaffung. Der Auftrag gleicht einer simplen Online-Bestellung – eben mit dem Unterschied, dass kein Essen, sondern Immobilienunterlagen geliefert werden. Der Prozess ist dabei vollautomatisiert und ist für den Nutzer mit minimalem Aufwand verbunden“, sagt Christoph Schmidt von DocEstate.

Insgesamt wurden für die 126 Beos-Objekte 28 Dokumenttypen strukturiert angefordert, aufbereitet und abgelegt. Docestate ist mit seiner Lösung in der Lage, die Komplexität aller Ämter abzubilden, auch hybride Prozesse zuzulassen und die erforderliche Homogenität in den verschiedenen Schnittstellen zu ermöglichen.

Reos, Moovin, bricks/ Hines

In Berlin entsteht das Quartier Südkreuz mit 664 Wohnungen und Platz für 1.200 Menschen. Hierbei setzt Hines als Initiator entlang der Customer Journey mit den Proptechs Reos, Moovin und Bricks auf die komplette Vernetzung von Gebäuden, Bewohnern und deren Verwaltung. Der stringente Fokus der Customer Journey unterscheidet das Projekt von anderen innovativen Projektentwicklungen, die sich oftmals an einzelnen Smart-Building-Komponenten orientieren.

Bricks war innerhalb des Prozesses als Prozessmanager verantwortlich für die Kommunikation und die Marketingmaßnahmen. Als Startpunkt des Customer Journes gilt eine einladende Website mit Multichannel-Lösung für die Kontaktaufnahme. Diese Website gilt im ersten Schritt der Vermarktung als Einstieg mit Schnittstellen zu Reos und Moovin. Reos wiederum diente als Softwarelösung für das Property Management und half von der Planung des digitalen Konzepts bis hin zur Einbindung von Partnern aus dem Hardware und IoT Bereich (offenes IoT-Gateway). Während des Bewirtschaftungszeitraums stellt die Software das Mieteronboarding sowie das Property Management sicher. Damit bildet Reos das Herzstück als zentrale Plattform.

Als dritte Proptech-Komponente bildet die Moovin-Software den gesamten Vermietungsprozess online ab, dient als Bewerber-Management, digitalisiert die Terminkoordination und ist Schnittstelle zwischen Immobiliensoftware (REOS), Projektwebsite (Bricks) sowie Portalen und Interessenten. Hierbei wurde der gesamte Prozess über Foto- und Expose-Erstellung, Werbung, Besichtigungsmanagement (online / offline), Reportingfunktion für Interessenten, Bonitätsprüfung (Mietervorschlag) abgebildet. Das Ergebnis spielt die Software zwecks Mietvertragserstellung an Reos zurück, sodass der Onboardingprozess mit der Vertragsunterschrift vollendet werden kann. Auch weitere digitale Lösungen, wie etwa das Parkplatzmangement oder die Buchung von Allgemeinflächen sind bereits integriert. Alle weiteren Services sollen in enger Absprache mit den Nutzern ausgewählt werden, die aktiv in den Entscheidungsprozess mit einbezogen werden.

Caala /Corestate Capital

Caala wurde auf Basis der Doktorarbeit von Alexander Hollberg gegründet. Im Zentrum stand die Frage, warum Ökobilanzen erst so spät in einem Immobilienprozess berücksichtigt werden, obwohl vor dem Hintergrund der sich verschärfenden gesetzlichen Regulierungen eine frühzeitige oder sogar schnellstmögliche Integration sinnvoll erscheint (Stichwort: EU-Taxonomie). Die Software von Caala soll Investoren von Projektentwicklungen und Bestandsgebäuden entsprechende Maßnahmen zur Umsetzung der Klimaziele an die Hand geben.

Mit der Corestate Capital Group hat Caala ein Pilotprojekt im September 2020 gestartet. Basierend auf dem aktuellen Primärenergiebedarf bewertet die Software vier verschiedene "Dekarbonisierungspfade" für jedes der drei ausgewählten Gebäude. Im ersten Schritt waren für jedes Gebäude lediglich die Objektadresse, die Tabula-Datenbank des Institus für Wohnen und Umwelt, sowie die Kostenschätzung von Architekten notwendig.

Die Software ermittelt über die Objektadressen unter Verwendung von openstreetmap die jeweiligen Massen der Liegenschaften. Mithilfe der Tabula-Datenbank wird zudem ein thermisches Modell entwickelt, so dass Architekten die zu erwartenden Kosten für notwendige Maßnahmen definieren können. Die Herausforderung bei vielen Projekten ist die Datenlage und -verfügbarkeit.

Caala auf dieser Basis die Investitionskosten sowie Energie- und CO2-Einsparungen verschiedener Sanierungsmaßnahmen ausweisen, durch die Gebäude entsprechend der EnEV- oder KfW-Standards errichtet oder modernisiert werden können. Im Fall von Corestate konnte gezeigt werden, dass es ein erhebliches Potenzial gibt, den Primärenergiebedarf der Gebäudebestände und die damit verbundenen CO2-Emissionen zu reduzieren.

Realcube / Schönes Leben Gruppe

Realcube möchte mittels Standard-APIs verschiedene „Datentöpfe“ in der Immobilienwirtschaft konsolidieren. Auf der zentralen Plattform fließen die Datenströme zusammen und können so konsequent genutzt und ausgewertet werden.

Mit der Schönes Leben Gruppe konnte Real Cube einen Greenfield-Ansatz verfolgen. Der Beitreiber von Alten- und Pflegeimmobilien konzentriert sich auf den wachsenden Seniorenmarkt. Zu Beginn des Projektes hatte die Schöner Wohnen Gruppe einen Bestand von etwa 25 Liegenschaften - heute sind es 70 Liegenschaften, 100 Gebäude und mehr als 6.000 Wohneinheiten. Für diese ambitionierten Wachstumsziele konnte das Unternehmen in kürzester Zeit kein Property Management im herkömmlichen Sinne aufbauen. Stattdessen bildete Realcube das PM mit Ihrem „Ökosystem-Ansatz“ komplett digital ab.

Zunächst wurden die Stammdaten der Gruppe in die Plattform eingespielt. Das hört sich trivial an, ist aufgrund fehlender Daten oder schlechter Datenqualität häufig in der Praxis eine große Herausforderung. An die Plattform wurden im zweiten Schritt Stakeholder-Apps angebunden, wie etwa die Anwendung von 21st Real Estate. Über diese App erfolgten die Ankaufsbewertungen und die turnusmäßigen Bewertungen. Dazu stellt die App der Realcube-Plattform sozioökonomische und immobilienrelevante Daten zur Verfügung. Eine weitere Anbindung erfolgte durch Ever Real, dessen Lösung für die Vermietung und Vermarktung der Liegenschaften zuständig ist.

Realcube ist eine zentrale Plattform, die als Herzstück unterschiedliche Apps zu einem Ökosystem zusammenbinden kann.

Schüttflix / GaLa Pohlkamp

Die Idee basiert auf einem intransparenten und ineffektivem Beschaffungsprozess von Gütern, die während der Bauphase benötigt werden. Schüttflix soll eine zentrale Trading-Plattform für Baustoffe sein. Wie bei jedem Plattform-Gedanken ist auch hier die kritische Masse von Anbietern und Nutzern entscheidend. Beide Seiten sind heute sehr fragmentiert und sehr heterogen aufgestellt. Für die breite Aufstellung bedurfte es daher viel Netzwerkpflege aber auch Aufklärungsarbeit.

Bislang musste die GaLA Pohlkamp GmbH zur Beschaffung von Baumaterial – zum Beispiel Schotter – alle im Umfeld tätigen Lieferanten abtelefonieren, Angebote einfordern und diese vergleichen. Diese Aufgabe übernimmt nun die Schüttflix App, in dem Sie einen transparenten Überblick sämtlicher Angebote inklusive Preise gibt. Die Ressourcenplanung führt durch Live Tracking außerdem zu mehr Effizienz auf der Baustelle, denn es ist jederzeit ersichtlich, wann die Ware wo eintrifft. Auf dem Wege der telefonischen Kommunikation gingen während des Prozesses viele Informationen verloren, das löst Schüttflix in dem es zentral alle Daten / Informationen beiden Parteien zugänglich macht, Das integrative Dokumentenmanagementsystem verringert lästige Papierarbeit, indem sämtliche Rechnungen, Lieferscheine und für die Buchhaltung erforderliche Unterlagen zur sofortigen Nutzung bereitstehen.

Im Zuge der Etablierung des oben beschriebenen Prozesses ist man bereits dabei die Leistungssäulen neben Transport auf Entsorgung und Versorgung auszuweiten.



Simplifa / Art-Invest

Predictive maintenance ist das Stichwort,  das es ermöglichen soll einen potentiellen Aufzugsausfall vorherzusehen und Servicemodelle konkret auf Basis dieser Methode auszulegen. Simplifia hat sich zum Ziel gesetzt mittels Sensoren die Kosten durch effektives Leistungscontrolling zu senken, Mitarbeiter zu entlasten, die Betriebssicherheit zu erhöhen und das Haftungsrisiko zu minimieren.

Aufzüge gehören zu den größten Kostentreibern im Facility Management und machen sie 25 Prozent der Bewirtschaftung von Immobilien aus. Der Kunde braucht daher verlässliche Informationen über seine Aufzüge und der Mieter muss schnellstmöglich über einen Schaden informiert werden. Die Sensorik ermöglicht eine schnelle Fehleranalyse, um Kosten, Qualität und Reparaturzeit im Rahmen zu halten und effizient mit den Mietern zu kommunizieren. Die Simplifa-Lösung weist auf die Erhebung und Beseitigung mechanischer Probleme hin – wohingegen elektronische Probleme nur schwierig erkennbar sind.

In einem konkreten Projekt wurden mit Art-Invest in der Zentrale in Köln die digitalen Zwillinge der Aufzüge aufgenommen. So können etwa die Auslastungen der Aufzüge untersucht und die Nutzungsschwankungen zwischen den Aufzügen untersucht werden. Die hier gewonnen Dateninformationen haben indirekt Einfluss auf die Kosten-, und Wirtschaftlichkeitsplanungen, so dass Art-Invest die Serviceverträge neu bewerten oder Reperaturangebote besser einschätzen kann. Vor dem Hintergrund der Nutzungsschwankungen lässt sich eine bessere Predective maintenance Aussage treffen. Die eingebaute Sensorik kann Echtzeit kontrollieren, monitoren und hat dadurch eine höhere Aussagekraft.

Simplifa kann die Sensorik herstellerunabhängig bei allen Aufzügen einsetzen. Erst durch die gewonnene Transparenz im Betrieb der Aufzüge ist der Eigentümer in der Lage, seine Betreiberpflicht wahrzunehmen und den gesamten Betrieb bestmöglich zu optimieren. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit über API-Schnittstellen andere Systeme (etwa ERP, Facilio, Casavi o.ä.) anzubinden.

Synavison / Art-Invest

Der Ursprung von Synavison liegt bereits 15 Jahre zurück, als das Thema Integrale Planung langsam Fahrt aufnahm. Die Idee vom „digitalen TÜV fürs Gebäude“ führte zur Produkteinführung am deutschen Markt vor vier Jahren.

Heute versteht sich Synavison als Softwarelösung, die eine perfekte Gebäudeperformance anhand von Ist und Soll Daten ermittelt, woraus ein Reporting mit Handlungsempfehlungen abgeleitet wird.  Mit der Erstellung eines digitalen Zwillings ermöglicht Synavison den Abgleich der tatsächlichen Gebäudeperformance zu denen im Planprozess angedachten. Das gibt dem Eigentümer einen schnellen Überblick über potentielle Optimierungs- und Einsparmaßnahmen, was zu etwa 30 Prozent Kostenreduktion führen kann. Dabei wird allerdings nicht in Gebäudeautomation eingegriffen. Voraussetzung ist, dass Gebäude nicht älter als zehn Jahre sind, da ansonsten die Datenlage zu oft zu mangelhaft ist. Idealerweise ist Synavison schon vor Baubeginn an Bord, um die Vorgaben des Bauherren mit den Spezifikationen der späteren Funktionalitäten übereinzubringen.

Art-Invest hat Synavision bei seinem Kö-Bogen-Projekt beauftragt den Soll-/ Ist-Vergleich in Bezug auf die Gebäudeperformance zu optimieren. Während des Prozesses überprüfte man zunächst anhand der Mindestanforderungen, der Daten aus der Gebäudeautomation und -technik, inwiefern die Sollplanung mit dem Istzustand übereinstimmte. Hierbei fokussierte man sich vor allem auf Daten aus dem Bereich Heizung, Klimatechnik und Korrosionsdaten. Die Datenlage und -qualität waren im Kö-Projekt sehr gut und ermöglichten einen digitalen Zwilling, der den perfekten Abgleich ermöglichte. Häufig ist die Datenqualität jedoch deutlich mangelhafter.

Tower 360 / HIH

Tower 360 ist eine integrierte Asset-Management-Plattform für die Immobilienwirtschaft, die es sich zum Ziel gesetzt hat durch den Einsatz Ihrer Software den AM-Prozess end to end digital abzubilden. Dadurch soll eine höhere Produktivität und ein geringeres Risiko bei erhöhter Rendite ermöglicht werden.

Auch im Asset Management finden viele tägliche Prozesse noch immer analog statt. Das führt zu Ineffizienzen, mangelnder Struktur und schlechter Datenstruktur. Die HIH automatisiert mit Tower 360 den eigentümerseitigen Vermietungsprozess. Sämtliche Schritte von der Auswertung der Leerstandsliste und Kontrolle der bestehenden Mietverträge, über das Mietangebot, Freigabeprozesse bis hin zur Erstellung der Mietverträge und der konsequenten Datenbereitstellung im ERP-System sollen automatisiert werden. Die Software löst dieses Problem, in dem sie über API-Schnittstellen andere Systeme anbindet und somit beliebig erweiterbar ist. Der Prozess basiert auf einem standardisierten Prozessvorgehen, der mit einer Information aus dem ERP-System beginnt: der Aufschlüsselung in Leerstand und auslaufende Mietverträge. Daraus kann ein Mietangebot für die jeweilige Fläche erstellt werden und die anschließende Neuvermietung oder Prolongation ergänzt wiederum das Stammdatenblatt. Die Stammdaten fließen anschließend wieder in das ERP-System, sodass diese Informationen im Immobilienlebenszyklus betrachtet werden können.

Die erreichten Verbesserungen führen zum Wegfall von fünf bis sechs Stunden ineffizienter analoger Prozesse. Die Vermietungsprozesse konnten 20 Prozent schneller durchgeführt werden, was vor allem auf die nicht mehr vorhandenen Medienbrüche zurückzuführen ist. Die Prolongationsrate von Bestandsmietern erhöhte sich um zehn Prozent, was der Lösung neben der reinen Prozessdigitalisierung um eine zusätzliche Komponente ergänzt: die Möglichkeit für ein effektives und messbares Key Accountmanagement.

Xapix / HIH

Xapix ist ein deutsch-amerikanischer Softwareanbieter, der sich der Integration und Orchestrierung von Daten, Systemen und Geräten in Unternehmen widmet. Es hat seinen Ursprung in der Mobilitäts-, Automobil-, und Technologiebranche. Vor dem Hintergrund der hohen Intransparenz und des noch nicht gehobenen Potentials in der Immobilienbranche wurde das Produkt auf die Immobilienwirtschaft ausgeweitet.

Die HIH Gruppe hat im Rahmen Ihrer Digitalisierungsstrategie ihr digitales Ökosystem mit Xapix erweitert. Das Ziel war dabei klar definiert: Die mangelnde Transparenz beseitigen; effizienter innerhalb des HIH-Systems und mit externen Systemen arbeiten; digitale Prozesse nachhaltig verbessern. Die Aufgabe bestand darin vier HIH-Gesellschaften auf einer Plattform zu integrieren und untereinander zu verknüpfen. Es galt etwa 40 Systeme zu konsolidieren, um einen 360 Grad Blick auf die Immobilien der Gruppe zu ermöglichen. Hierzu mussten vorhandene Informationen allen Beteiligten zugänglich gemacht und der Datenaustausch sichergestellt werden. Xapix gilt hier als Zwischensystem, welches die einzelnen Datentöpfe miteinander verbindet. Die Lösung ermöglicht es der HIH, robuste Schnittstellen zum schnellen Onboarding von neuen Partnern im eigenen Ökosystem und dem zuverlässigen Austausch von Daten zwischen den verschiedenen Softwarelösungen zu schaffen.

Die größten Herausforderungen waren die nicht vorhandenen Datenstandards, teilweise nicht vorhandenen API-Schnittstellen, oder das Vorliegen von Daten in Exceldateien. Xapix stellt eine Abstraktionsebene (Integration-Layer) zur Verwaltung und Orchestrierung aller APIs dar und reduziert die Implementierungszeit neuer Datentöpfe erheblich. Auch das Monitoring und etwaige Änderungen an den verwendeten APIs lassen sich so realisieren.

Framence / Roche

Die Idee von Framence basiert auf der kostengünstigen und einfachen Erstellung eines digitalen Zwillings, vor allem für die Anwendung im Facility Management. Hierzu setzt das Team auf eine Technik, die auf der einen Seite für die Personen vor Ort leicht bedienbar und schnell einsetzbar ist, aber deren Ergebnis vergleichbar ist zu den Aufnahmen von etwa Laserscans. Diese sind im Verhältnis teuer, nur von speziell ausgebildeten Personen durchführbar und benötigen einen sehr großen Nachbearbeitungsaufwand.

Framence sieht den Einsatz seiner as built Software im Bereich der Vorplanung von Instandsetzungen und im Umbau, da die dort benötigten Informationen quasi im digitalen Modell abgespeichert vorliegen und auf Knopfdruck nutzbar sind.

Der Pharmakonzern Roche nutzt die Technologie für Ihre Baufortschrittdokumentation, um Ihre Strategie BIM2FM weiter voranzutreiben. In der Praxis nimmt zum Beispiel der Bauleiter von Roche vor Ort ein Foto von der zu fotografierenden Anlage oder dem Gebäudeteil auf, da er sowieso vor Ort ist. Aus den aufgenommenen Fotoaufnahmen werden im nächsten Schritt mit einer KI-Software (Fotogrammetrieansatz) automatisch dreidimensionale fotorealistische Digitale Zwillinge erzeugt. Diese können auf dem individuellen Speichermedium abgespeichert werden und sind somit zu jedem Zeitpunkt für Roche erreichbar und zugänglich. Schritt für Schritt entsteht der digitale Zwilling, der auch in der Tiefe, etwa um Detailfotos ergänzt werden kann. So ist es möglich, eine Maßgenauigkeit von ein bis drei Zentimetern zu realisieren.

Die erforderliche Anzahl der Bilder ist abhängig von Faktoren wie Größe und Ausstattung der Fläche oder des Hauptnutzungszweckes des Modells. Wichtig ist auch, dass auf den Bildern jeweils genug Bezugspunkte als Maßstabsgrundlage (zum Beispiel Türweiten) zu erkennen sind. Roche möchte beim Abschluss des Bauprozesses ein reales Gebäudedatenmodell als Grundlage für den Gebäudebetrieb haben, nicht nur das reine Planungsmodell (BIM oder 2D). So wird der Grundstein für ein Lebenszyklusphasen-übergreifendes Datenmanagement gelegt. Mit Framence wird das insofern vereinfacht, dass relevante Point of Informations individuell definiert und durch die Anbindung an weitere Systeme (CAFM-System o.ä.) relevante Änderung angezeigt werden.