Investoren haben 2016 deutsche Immobilien für deutlich über 50 Milliarden Euro gekauft. Doch was lässt sich aus der Zahlen-Flut ablesen, die die Maklerhäuser in ihren Jahresreports zusammengetragen haben? Die elf wichtigsten Punkte zum Investmentmarkt.
Die Zahlen liegen auf dem Tisch. 52,5 Milliarden Euro Investmentumsatz mit deutschen Immobilien vermeldet CBRE für das Jahr 2016. Bei Mitbewerber JLL sind es 52,9 Milliarden Euro, BNP Paribas Real Estate und Colliers kommen auf 52,6 Milliarden Euro.
Die großen Gewerbeimmobilienmakler sind sich also ziemlich einig. Ohnehin war die ungefähre Zielmarke bereits Ende des letzten Jahres zu erahnen. Spannender als die nackten Zahlen ist deshalb ohnehin die Frage: Was steckt dahinter? Und wie geht es in diesem Jahr weiter?
Die 11 wichtigsten Einschätzungen zum deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien:
1. Der Umsatz liegt zwar unter dem des Vorjahres, aber deutlich über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre (32,6 Milliarden Euro). Zudem war der Rekord 2015 durch den Sondereffekt milliardenschwerer Unternehmensübernahmen zustande gekommen.
2. An den Top-Standorten halten die Eigentümer ihre Immobilien immer kürzer und Produkte kommen schneller wieder als potenzielles Investment auf den Markt. Trotzdem verhinderte der Mangel an Immobilien ein höheres Transaktionsvolumen an den Hot Spots.
Investmentmarkt-2016
3. Ausländische Investoren suchen in Deutschland vor allem großvolumige Anlagemöglichkeiten. Laut CBRE entfielen knapp die Hälfte aller Deals über 100 Millionen Euro auf internationale Investoren. Und: Sieben der zehn größten Transaktionen tätigten Anleger aus dem Ausland.
4. Die Bedeutung großvolumiger Deals hat gegenüber 2015 etwas abgenommen.
5 . Neben den gefragtesten Immobilienarten Büro und Einzelhandel, werden 2017 wahrscheinlich Logistik, Hotel und Gesundheitsimmobilien weiter an Beliebtheit bei den Investoren gewinnen. Und: Managementintensive Immobilien rücken stärker in den Fokus.
6. Die Zeit der Nullzinsen scheint vorbei. Mit anziehender Inflation und steigenden Renditen an den Anleihemärkten rücken wieder andere Finanzmarktprodukte, insbesondere Staatsanleihen, in den Fokus der Investoren. Bei JLL rechnet man damit, dass der Kapitaldruck auf Immobilien etwas nachlassen wird.
7. Bei Büroinvestments spielen fast nur die Top-7-Standorte eine Rolle. Sie vereinen 80 Prozent des in Büroimmobilien investierten Kapitals auf sich. In anderen Märkten wird nur sehr selektiv investiert. Das liegt an der verhaltenen Risikobereitschaft, dem mangelnden Angebot und der Zurückhaltung der Banken, Deals außerhalb der Top-Standorte zu finanzieren.
8. Türme waren 2016 „in“: Zu den größten Deals gehörten die Verkäufe des Commerzbank Tower und des Taunus Turms in Frankfurt sowie der Highlight Towers in München.
9. In Berlin wurden mehrere Transaktionen ins neue Jahr verschoben. Das erklärt dort den vergleichsweise schwachen Jahresumsatz 2016 (Colliers: - 40 Prozent) und stellt zugleich einen starken Jahresauftakt in Aussicht.
10. Guten Aussichten für Büroinvestments sieht BNP Paribas auch bei steigenden Zinsen: Gerade auf das Core-Segment Büroimmobilie dürfte eine veränderte Zinspolitik nur geringe Auswirkungen haben. Da für die meisten Investoren der Leverage-Effekt hier nur eine untergeordnete Rolle spielt. Für sie steht die Sicherheit des Investments im Vordergrund – was sich 2017 auch aufgrund weltweiter Unsicherheiten eher noch verstärken dürfte.
11. Alle Makler erwarten, dass 2017 die Marke von 50 Milliarden Euro Transaktionsvolumen wieder geknackt wird. Zum einen, weil das Projektentwicklungsvolumen zunimmt und Investoren immer häufiger Forward Deals eingehen werden. Zum anderen auch, weil aufgrund des hohen Preisniveaus auch Bestandshalter wohl häufiger „Kasse machen“ werden.