Handlungsbedarf im deutschen Bürobestand – nur 38 Prozent entsprechen modernen Standards.
Die Bürobestände an den deutschen Top-5-Standorten werden älter: Bis 2030 haben mehr als 60 Prozent ein Alter von über 30 Jahren erreicht. Das Risiko, dass sie in der aktuellen Nutzung immer weniger marktfähig – obsolet – werden, wächst. Gleichzeitig ändern sich im Zeitalter von Home Office und Desk Sharing die Nutzerbedürfnisse. Eine neue Studie des Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield (C&W) gibt Zahlen und Beispiele.
Ein großes Obsoleszenz-Risiko bei älteren Bürobeständen sind steigende Nachhaltigkeitsansprüche und ESG-Kriterien. Gegenwärtig verfügen nur 13 Prozent des Büroflächenbestands über ein Nachhaltigkeitszertifikat. Doch der Trend ist deutlich abzulesen: Von den zwischen 2018 und 2022 in den Top-5 errichteten Neubauten haben rund 45 Prozent eine Zertifizierung. Bei den Projekten, die zwischen 2023 und 2027 fertiggestellt werden sollen, sind es bereits 70 Prozent. Wenn die Mieter ESG-Kriterien befolgen, wird es für qualitativ weniger stark positionierte Segmente des Bürobestandes eng.
Veränderte Büroflächennachfrage seit der Corona-Pandemie
Veränderungen auf der Nachfrageseite sind ebenfalls wirksam. Bei Neuabschlüssen, die C&W in den vergangenen 1,5 Jahren vermittelt hat, haben Büronutzer an ihrem neuen Standort im Schnitt 22 Prozent weniger Fläche angemietet. Die Flächenreduktion pro Beschäftigtem beträgt im Durchschnitt rund 30 Prozent. Diese Entwicklung resultiert aus der Zunahme von hybriden Arbeitsplatzmodellen – beschleunigt durch die Corona-Pandemie. Die Home-Office-Quote in Deutschland ist von zehn Prozent im Jahr 2019 (vor Corona) auf 40 Prozent (2022) hochgeschnellt. Diese Zahl dürfte sich zukünftig bei 25 Prozent einpendeln.
Heiko Himme, Head of Berlin & Rethinking Representative Germany, C&W, erklärt: „Arbeitgeber müssen überlegen, wie das Büro das Home Office an Attraktivität übertreffen kann. Das Büro hat nach wie vor eine hohe Relevanz für Unternehmen. Allerdings verändert sich der Zweck. Während zunehmend konzentriertes Arbeiten im Home Office stattfindet, dient das Büro nun verstärkt der Kommunikation, dem kreativen Austausch und der Weiterbildung. Unternehmen, die diesen Trend umsetzen wollen, benötigen oft Büroimmobilien mit hohen Gebäudetiefen, wie sie häufig in Neubauten zu finden sind. Konventionelle Bürogrundrisse haben hier Nachteile.“
Repositionierung oder Umnutzung
Das Neudenken von Immobilien führt zu zwei Optionen, die jeweils individuell zu prüfen sind: Neupositionierung (Repositioning) der Immobilie zur Verbesserung der Nachhaltigkeit, Ausstattungsqualität und des Serviceangebots oder, als Alternative, Umnutzung (Repurposing) aller oder einiger Flächen für andere Zwecke, beispielsweise Wohnen oder eine andere Nutzungsart. Beim Repositioning sind oft geringere Investitionskosten nötig, während das Repurposing erhebliche Eingriffe in die Substanz nach sich zieht.
Anteil der Sanierungen steigt
Insgesamt richtet sich die Branche zunehmend auf die Arbeit mit Bestandsimmobilien ein. So steigen zwar seit 2019 die Fertigstellungsvolumina für neue Büroflächen deutlich. Im Gesamtjahr 2023 werden knapp 2,0 Millionen Quadratmeter neu gebauter oder kernsanierter Bürofläche erwartet. Dabei blieb der Anteil der Sanierungen an den Fertigstellungen über die vergangenen Jahre bei rund 25 Prozent weitgehend stabil. In den Jahren 2023 bis 2026 jedoch werden nun Sanierungen zunehmen: In den Top-5-Märkten werden in diesem Zeitraum gut 1,8 Millionen Quadratmeter sanierte Bürofläche auf den Markt gelangen, was einem Anteil von 35 Prozent am Entwicklungsvolumen entspricht.