Die deutschen Top-Standorte haben ein starkes Halbjahr mit (fast überall) hohen Vermietungsumsätzen und Mieten hinter sich. Großgesuche können nur schwer bedient werden.
Der Büroflächenumsatz der Top-7-Standorte stieg zum Halbjahresende nach Berechnungen von German Property Partners (GPP) im Vergleich zum Vorjahr um elf Prozent. Insgesamt wurden 1,83 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, dabei entfiel knapp die Hälfte auf das zweite Quartal. „Durch Rekordergebnisse in Hamburg und Berlin sowie sehr gute Vermietungsumsätze in den anderen Städten konnte der Top-7-Flächenumsatz das Halbjahresergebnis vom Vorjahr noch mal übertreffen“, kommentiert GPP-Sprecher Björn Holzwarth die Büroflächenumsätze.
Berlin und Hamburg mit Rekorden
Berlin verzeichnete mit einem Plus von 34 Prozent den größten Anstieg beim Büroflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr und erreichte mit 410.000 Quadratmetern umgesetzter Fläche sowohl den höchsten Stand seit zehn Jahren als auch die Spitzenposition unter den Top-7-Standorten. „Mehrere größere Deals, darunter der Eigennutzer-Kauf der ehemaligen Vattenfall-Zentrale (Puschkinallee 52) mit 47.000 Quadratmetern durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) mit 47.000 Quadratmetern und die Anmietung von 34.000 Quadratmetern Bürofläche durch Zalando (Cuvrystraße 51), aber auch zahlreiche Abschlüsse im mittleren Segment, trugen im ersten Halbjahr maßgeblich dazu bei, dass Berlin an München vorbeiziehen konnte“, konstatiert Holzwarth.
Auch in Hamburg wurde mit 25 Prozent Zuwachs ein Rekordflächenumsatz von 300.000 Quadratmetern erzielt. Im Gegensatz zum Vorjahr war das erste Halbjahr 2017 stark von großflächigen Abschlüssen geprägt. In diese Kategorie fiel auch die im zweiten Quartal erfolgte Anmietung von 34.500 Quadratmetern Bürofläche durch Olympus Deutschland im geplanten Neubau des Hauptquartiers in der City Süd.
Der Flächenumsatz in Düsseldorf legte um 24 Prozent auf 205.000 Quadratmeter zu. Dieser im Vergleich zum Vorjahr noch mal signifikante Anstieg war auf mehrere Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern, darunter die Großvermietungen durch HSBC (20.100 Quadratmeter) und Bankhaus Lampe (13.000 Quadratmeter) zurückzuführen.
Frankfurt: Keine Brexit-Welle bis Jahresende
In Frankfurt wurde das hohe Niveau des Vorjahres bestätigt. Der Büroflächenumsatz stieg um sechs Prozent auf 249.200 Quadratmeter. Mit dem Vertragsabschluss über 11.780 Quadratmetern durch Clifford Chance (Junghofstraße 14-16) gab es zwar nur eine Anmietung über 10.000 Quadratmetern zu vermelden, dafür verdoppelte sich der Flächenumsatz im Segment zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmetern . „Aktuell verzeichnen wir in Frankfurt noch keine durch den Brexit hervorgerufenen Abschlüsse und rechnen auch bis Jahresende nicht mit einer solchen Welle. Zudem werden sich diese Mietverträge eher im Bereich zwischen 1.000 Quadratmetern und 5.000 uadratmetern bewegen“, ergänzt Holzwarth.
Ein Plus von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr wurde auch am Standort Stuttgart festgestellt. Mit 43 Prozent an der umgesetzten Fläche von insgesamt 115.000 Quadratmetern hatte dabei der Eigennutzer-Abschluss durch die Daimler AG über 50.000 Quadratmetern einen großen Anteil.
Mit einer minimalen Verringerung um ein Prozent auf 389.000 Quadratmetern hielt sich der Flächenumsatz in München auf dem sehr guten Vorjahresniveau. Nach mehreren Großabschlüssen im ersten Quartal (Deutsche Pfandbriefbank: 14.000 Quadratmeter, Publicis Pixelpark: 13.000 Quadratmeter) fiel das zweite Quartal etwas schwächer aus, jedoch befinden sich aktuell noch einige Großgesuche im Markt.
In Köln wurde mit 160.000 Quadratmetern gegenüber dem Vorjahr 22 Prozent weniger Fläche umgesetzt. Der größte Umsatz im zweiten Quartal entfiel auf den Baustart der neuen Unternehmenszentrale der Strabag AG (Siegburger Straße) mit über 17.000 Quadratmetern Bürofläche. „Die Büroflächennachfrage ist weiterhin auf einem hohen Niveau, auch wenn sich aufgrund der Großanmietung der Zurich Versicherung in 2016 gegenüber dem Vorjahreszeitraum rechnerich ein Rückgang ergibt“, analysiert Holzwarth .
Mieten: Berlin überholt München
Die Durchschnittsmieten für Büroflächen stiegen an fast allen Top-7-Standorten und dies am stärksten in Berlin und Stuttgart mit jeweils zehn Prozent. Mit einer Durchschnittsmiete von 17,10 Euro pro Quadratmeter und Monat überholte die Bundeshauptstadt München (plus vier Prozent; 16,60 Euro). Düsseldorf verzeichnete eine Zuwachsrate von fünf Prozent und Frankfurt wies mit einem Anstieg um sechs Prozent erneut die höchsten Durchschnittsmieten auf (18,60 Euro). Hamburg hielt sich mit minus einem Prozent auf einem stabilen Niveau von 14,80 Euro.
Lediglich in Köln sanken die Durchschnittsmieten im zweistelligen Bereich (minus zwölf Prozent) auf 13,60 Euro. Nachdem die Durchschnittsmieten dort zwischen 2013 und 2015 stets zwischen 12,40 und 12,70 Euro lagen, waren sie im zweiten Quartal 2016 auf 15,40 Euro angestiegen - Grund war die große Flächenabnahme der Zurich Gruppe. Dies war ein für den Kölner Markt außergewöhnlicher Sondereffekt“, ordnet Holzwarth das Ergebnis ein.
Auch die Spitzenmieten legten an fast allen Top-7-Standorten zu. Mit plus 14 Prozent verzeichnete Berlin den stärksten Zuwachs auf 28,50 Euro, gefolgt von Hamburg mit plus acht Prozent (26,50 Euro) und Stuttgart mit plus fünf Prozent (24,00 Euro). Die höchste Spitzenmiete zahlten Mieter allerdings in Frankfurt mit 39,00 Euro, es folgt mit Abstand München (33,50 Euro).
„Vor allem Neubauten sind sehr begehrt und erzielen diese Top-Mieten. Angesichts des begrenzten Flächenangebots kann nur eine deutliche Steigerung des spekulativen Neubaus die Mietpreissituation entspannen. Da dies aber frühestens ab 2019 zu erwarten ist, müssen wir auch zukünftig noch mit einem moderaten Anstieg der Mieten rechnen“, so Holzwarth.
Leerstand erreicht unbekannte Tiefen
Gerade einmal 4,9 Prozent der gesamten Büroflächen an den Top-7-Standorten waren zum Zeitpunkt der Berechnungen von GPP kurzfristig verfügbar. Damit sank die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 0,9 Prozentpunkte. „Jeder der Top-7-Standorte ist ohne Ausnahme von rückläufigen Leerstandsflächen betroffen“, erläutert Holzwarth. Das geschätzte Fertigstellungsvolumen für die Jahre 2017 und 2018 beträgt laut GPP 2,03 Millionen Quadratmeter im Zuge von rund 200 neuen Projekten. Berlin und Hamburg verzeichneten nach wie vor die höchsten Neubauaktivitäten.
Ausblick
„Unsere Prognose für den Top-7-Flächenumsatz bis Ende 2017 in Höhe von 3,7 Millionen Quadratmetern wird nicht an das Rekordergebnis des Vorjahres in Höhe von 3,9 Millionen Quadratmetern anknüpfen können. Der Grund hierfür sind außergewöhnlich hohe Vermietungsvolumina durch Großabschlüsse in 2016, beispielsweise in den Städten Stuttgart und Köln, die sich so derzeit nicht abzeichnen. Die günstigen konjunkturellen Rahmenbedingungen in Deutschland sprechen für eine in naher Zukunft weiterhin hohe Büroflächennachfrage“, prognostiziert Holzwarth. „Aufgrund des mangelnden Flächenangebots und der geringen Bautätigkeit können aber zukünftig gerade Großgesuche nicht mehr adäquat bedient werden. Erst mittel- bis langfristig ist eine Entspannnung beim Angebot und damit auch bei den Mieten in Sicht, sollte es bei der aktuell gesamtwirtschaftlich positiven Stimmung und der damit verbundenen starken Flächennachfrage bleiben. Globale Ereignisse oder Trends können diese Entwicklung aber auch kurzfristig zum Erliegen bringen.“