Homeoffice, Flächenreduktion, Standortschließungen – die Büroimmobilienmärkte werden seit der Pandemie vergleichsweise düster gesehen. Doch die Realität ist eine andere, meint Thomas Ostermann in seinem Kommentar.
Man kreist zunächst zwar in vielen Vermietungsgesprächen erstmal länger um die besagten Markteindrücke. Eine oder zwei Runden später wird es dann aber wieder konkret: Es geht weiterhin um das Büro als Identifikationsort. Gerade an den etablierten Bürostandorten.
Absolut keine Sorgen mache ich mir um München, wo der Markt traditionell stark ist. Und um Hamburg, das aufgrund seiner diversifizierten Nutzerstruktur unglaublich stabil ist. Auch nicht um Berlin, wo es zwar gerade weniger Flächengesuche gibt, aber in den guten Lagen auch weiterhin mangelnde Angebote. Die Leerstandsraten entsprachen vor der Krise gerade einmal der sogenannten Umzugsreserve. Vakant waren bestehende Objekte im Grunde nur während der Umbauzeit, mit der Fertigstellung waren sie bereits wieder vermietet.
Natürlich gibt es mittlerweile einen zusätzlichen verdeckten Leerstand – unter den großen Corporates will sich manch einer verkleinern und sucht Untermieter für die Restlaufzeit seiner Mietverhältnisse. Auch die großen Coworking-Anbieter tragen zum verdeckten Leerstand bei: Community, Vernetzung und gemeinsame Abende haben in einer Pandemie nun mal einen anderen Stellenwert. Viele Solo-Selbständige und kleinere Start-ups haben mittlerweile ihre Mitgliedschaft gekündigt und hinterlassen Lücken – der Coworking-Anbieter bleibt Generalmieter mit eigenem Leerstand. Entsprechend sucht er Ersatz. Gerne Großmieter, die gleich ganze Etagen abnehmen. Diesen Trend gibt es ja ohnehin schon länger. Der zunehmende Druck bei den Coworking-Anbietern führt zu steigender Konkurrenz mit traditionellen Bürovermietern um die vorhandenen Flächengesuche. Die fruchtbare Allianz der zurückliegenden Jahre schwindet damit weiter.
Aber selbst wenn man die verdeckte Vakanz berücksichtigt, und selbst wenn man künftig von einer schwächeren Vermietungsleistung ausgeht: In München, Hamburg oder Berlin wäre in den guten Lagen auch eine Verdopplung der Leerstandsrate immer noch absolut gesund. In Düsseldorf etwa oder Frankfurt am Main ist die Situation allerdings differenzierter. Dort sind meiner Meinung nach eher auch Preiskorrekturen zu erwarten. Das hat vor allem wirtschaftsstrukturelle Gründe.
Vermietungen wird es aber natürlich dennoch geben: Nutzer werden sich zu dem Preis, den sie aktuell zahlen, künftig ein Lage- oder Produktupgrade leisten wollen. Auch öffentliche Einrichtungen, die im starken Wettbewerb um eine Fläche zuletzt häufig den Kürzeren gezogen haben, könnten bei Mietgesuchen dort nun häufiger ein Upgrade wählen.
Thomas Ostermann ist Managing Director Asset Management bei der Cells Group.