Start-ups sind die Wegweiser auf der immobilienwirtschaftlichen Autobahn Richtung moderner Immobilienwirtschaft. Das Kapital für die neue Ideenvielfalt kommt dabei unter anderem auch von Venture Capital Fonds. Wir sprachen mit Nikolas Samios, der Vorreiter für Venture Capital in der Immobilienwirtschaft ist.
Unsere Ausgabe 2/2022 steht unter dem Motto „Packen wir's an“. Wann kam bei Ihnen das letzte Mal der Gedanke des Anpackens oder wann haben Sie in der Branche gedacht, ich muss hier was anpacken?
Nikolas Samios: Gefühlt könnte „Packen wir´s an“ ja fast mein Lebensmotto sein. Gerade in der Start-up- und Venture-Capital-Szene ist das tägliches Geschäft, auch am Wochenende. Die Immobilienbranche ist, gerade aufgrund ihrer traditionellen Trägheit, eine sehr interessante Branche für Start-ups. Denn je behäbiger und satter eine Branche ist, desto mehr kann man mit innovativen Geschäftsmodellen den Status quo attackieren. Deswegen ist eben gerade die Immobilienindustrie, als schlafender Riese, wenn man das so bezeichnen darf, spannend für Start-ups und damit auch Venture Capital, das den Angreifern den Treibstoff liefert.
Wann kam bei Ihnen die Idee, die Start-up-Welt in der Immobilienwirtschaft zu professionalisieren?
Nikolas Samios: Das war Ende 2017/Anfang 2018, als wir – wenn Sie so wollen „anpackend“ – einen Testballon gestartet haben, eigenes Geld in einen Topf geworfen und den Markt für Proptechs in DACH und Europa eruiert haben. Zunächst wollten wir herausfinden, wie viele Start-ups es überhaupt gibt, die für Venture Capital attraktiv sind.Ende 2018 hatten wir dann bereits etwa 200 Investmentangebote analysiert, die ersten tollen Themen gefunden und bei weitem nicht den Eindruck, schon alles gesehen zu haben, und somit die Überzeugung, dass das Anlageuniversum ausreichend groß für einen fokussierten Fonds ist. Auf der Expo Real 2018 haben wir dann erstmals mit innovationsfreudigen Immobilienunternehmen gesprochen. Anfang 2019 konnten wir, mit zahlreichen Partnern wie der Berlin Hyp, der Areal Bank, Covivio und zahlreichen Mittelständlern aus der Branche, den ersten Fonds starten.
Das heißt, Sie hatten auch nie auf einer Seite Mangel. Weder bei den Start-ups noch bei den Investoren?
Nikolas Samios: Nein, eigentlich nicht. Man muss das wie einen Marktplatz sehen, bei dem man Angebot und Nachfrage gleichermaßen hochfahren muss. Das hat aber zum Glück funktioniert, und wir haben seitdem etwa alle sechs Monate weitere Gesellschafter aufgenommen.Der erste Fonds ist jetzt im Dezember überzeichnet bei 50 Millionen Euro geschlossen worden, und wir werden irgendwann Ende dieses Jahres den nächsten auflegen, investieren aber derzeit auch noch weiter aus dem ersten. So haben wir gerade das 13. Investment bekannt gegeben, und Nummer 14 und 15 sind in der Pipeline. Aus jedem Fonds werden wir in etwa 20 Start-ups investieren.
Beschreiben Sie bitte mal die Start-up-Szene in der Immobilienbranche. Gerade unter dem Aspekt, dass der Branche insgesamt ja eine besonders große Trägheit nachgesagt wird.
Nikolas Samios: Ich habe schon einige Industriezweige bei deren digitaler Transformation begleitet und dementsprechend muss man schon sagen, dass 80 Prozent der Verhaltensweisen identisch sind. Man kann ergo viel Transferwissen einbringen. Natürlich hat die Branche auch gewisse Eigenheiten. Aber ich glaube, Immobilienmanager sind gut beraten, sich auch anzuschauen, wie diese anderen Branchen eben digital transformiert und „disrupted” wurden – also sowohl aktiv als auch passiv. Und wenn die Immobilienbranche sich dem Digitalisierungsdruck nicht stellt, dann werden einige Unternehmen schlicht vom Markt verschwinden.Die Start-ups in der Immobilienbranche sind vielleicht im Schnitt ein wenig erwachsener, ein wenig erfahrener als vielleicht Teams, die zum Beispiel eine mobile Gaming App entwickeln. Das ideale Gründer-Team ist dabei eine Mischung aus „jungen Wilden”, die auch die Fertigkeit haben, agil innovative Produkte zu entwickeln, und „alten Hasen“, die erklären können, was die spezifischen Markteintrittsbarrieren und ähnlichen Dynamiken dieser Branche sind.
Ist es üblich, dass sich große Unternehmen ihr eigenes Start-up aufbauen?
Nikolas Samios: Das versuchen natürlich viele, aber daran glaube ich ehrlich gesagt gar nicht. Es gibt das ungeschriebene Gesetz, dass die Innovationsfähigkeit mit der Unternehmensgröße im Quadrat abnimmt. Warum? In einem großen Unternehmen haben Sie langjährig aufgebaute Strukturen und Bereichsfürstentümer, die genau davon leben, dass sich exakt nichts ändert. Interne Innovationen werden entsprechen kritisch beäugt. Veränderung ist also bei zunehmender Größe kulturell eher ein Risiko, als dass es förderungswert ist. Das gilt aber nicht nur für die Immobilienindustrie.
Können Sie mich mal mitnehmen in so einen Investmentprozess. Wie läuft das konkret ab?
Nikolas Samios: Das ist letztlich wie ein Trichter-Prozess, der vier bis fünf Schritte umfasst. Dabei betrachten wir monatlich etwa 100 neue Start-ups nach diversen Kriterien. Mit, sagen wir, 20 davon beschäftigen wir uns im Detail. Aus jedem 250. Start-up entsteht dann derzeit im Schnitt eine Kapitalzusage. Wir glauben, dass wir nicht nur quantitativ den größten „Dealflow” in Europa zu dem Thema aufgebaut haben, sondern dank unseres interdisziplinären Teams, zahlreichen Industrieveteranen als sogenannten „Venture Partnern” und unseres wachsenden Gesellschafterkreises, aus dem wir natürlich auch immer weitere Experten hinzuziehen können, eine sehr gute Selektion vornehmen können.
Aus welchen Quellen beziehen Sie die Start-ups?
Nikolas Samios: Die kommen vornehmlich aus unserem engeren Netzwerk. Das können unsere Gesellschafter, Venture Partner, also die aktiven Beiräte, Co-Investoren, Seriengründer und Business Angels sein. Gerade die informelleren Kontakte sind wichtig. Denn so sieht man bereits Start-ups in einem sehr frühen Stadium, wenn die Gründer oftmals noch gar nicht auf Kapitalsuche sind. Eine weitere Quelle ist unser eigenes Research-Team. Das schaut sich in ganz Europa nach passenden Opportunitäten um. Haben wir ein Start-up identifiziert, investieren wir in der Regel nicht sofort, sondern schwärmen quasi in ganz Europa aus und schauen nach den bis zu zehn bis 20 Start-ups, die eine ähnliche Geschäftsidee haben. Wir analysieren den ganzen Markt, die ganze Peer-Group, um am Ende in den attraktivsten Player zu investieren. So ist zwischenzeitlich auch die recht sicher größte Datenbank zum Thema entstanden, die sowohl uns als Investor als auch unseren Gesellschaftern bei deren individuellen Fragestellungen regelmäßig hilft.
Nach welchen Kriterien legen Sie dabei die Attraktivität eines Start-ups fest?
Nikolas Samios: Das ist ein Dreiklang aus einem substanziellen Problem, das mit einer innovativen Lösung behoben wird. An dem hängt natürlich auch eine wirtschaftliche Fragestellung. Dann ist da das Team, das mit seiner vermuteten Umsetzungsfähigkeit dahintersteht. Das Dritte ist die Struktur des Start-ups, also die Frage, wer ist Gesellschafter, haben ehemalige Weggefährten der Gründer wieder investiert, sind bereits Investoren vorhanden, gibt es einen mehrwertigen Beirat und letztlich auch, wie ist die Bewertung. Die Rechnung, die dabei im Zentrum steht, dient als Hausnummer: Wenn eine Firma heute zum Beispiel zehn Millionen Euro als Firmenwert aufruft, ist es realistisch, dass sie in fünf bis sechs Jahren, wenn wir verkaufen, das Zehnfache wert ist.
Nikolas Samios (44) begann seine unternehmerische Karriere bereits parallel zum Abitur, als Gründer einer frühen Beratungs- & Softwareentwicklungsfirma, die verschiedene Branchen in der digitalen Transition (zum Beispiel Print zu Onlinemedien, Handel zu E-Commerce) unterstützte. Da er für sein eigenes Unternehmen Venture Capital aufnahm, unterstützte er im Anschluss auch zahlreiche andere Gründer im Fundraising, M&A und Exit-Prozessen. Aus diesen Aktivitäten entwickelte sich das auf VC-spezialisierte Family Office Cooperativa, aus dem letztendlich 2019 der Venture Capital Fonds Proptech1 hervorging. Nikolas begleitete bis heute über 200 Start-up-Transaktionen auf der ein oder anderen Seite des Tisches, ist Co-Autor des führenden deutschsprachigen VC-Methodik-Buchs Dealterms.vc, Co-Vorsitzender der ZIA Proptech-Plattform sowie der ESG-Arbeitsgruppe des Bundesverbands Deutsche Start-ups. Der geborene Münchener ist verheiratet, hat zwei Töchter, lebt seit zehn Jahren in Berlin und widmet sich in der raren Freizeit verschiedenen musikalischen Aktivitäten.
Gibt es eine Gewichtung bei diesen Kriterien?
Nikolas Samios: Der Witz ist, wenn Sie einen Venture-Capital-Geber fragen, was sind die drei Investmentkriterien in der Frühphase, dann sagt der Ihnen „Team, Team und Team“. Ich würde es etwas breiter so formulieren: Die besten Ideen mit einem mittelmäßigen Team fliegen nicht. Ein richtig gutes Team mit einer mittelmäßigen Idee wird hingegen deutlich mehr Erfolg haben. Warum? Weil die schnell merken, „fail fast”, dass die Idee nur lala ist und sie in zügigen Iterationen optimieren müssen und können.
Wie schnell ist so ein Prozess, bis die Start-ups das Geld erhalten?
Nikolas Samios: Da liegen wir zwischen einer Woche und vier Monaten. Wobei Sie bei einer Woche nicht bei null anfangen. Meistens haben die Gründer dann bereits einen Lead Investor, der die vertraglichen Rahmendaten festgelegt hat. Sind wir der erste, übernehmen also den Lead, was wir gerne machen, können wir uns etwas mehr Zeit nehmen, um eine entsprechend valide These zu entwickeln, zu prüfen, alle Verträge zu erstellen und so weiter.
In welchem Stadium muss das Unternehmen sein, damit Sie investieren?
Nikolas Samios: Wir sind da recht flexibel, aber Early-Stage-lastig. Die Unternehmensgründung wird klassischerweise eingeteilt in die Early Stage und die Later Stage, wobei die Early Stage wieder in verschiedene Segmente unterteilt wird, zum Beispiel „Seed” am Anfang. Maßgeblich kann dabei die Bewertungshöhe sein. Ein ganz frühes Start-up in der sogenannte Seed-Stage hat einen Wert von etwa drei bis vier Millionen Euro. Die Grenze zwischen Early Stage und Later Stage sind dann etwa 40 bis 50 Millionen Euro. Wir haben jetzt im Schwerpunkt bei Firmenwerten zwischen vier und 40 Millionen Euro investiert und finanzieren in einer ersten Runde zwischen 200.000 und zwei Millionen Euro, können dann aber noch mehrfach nachlegen, was wir bei den besten Firmen natürlich auch gerne tun. Zusätzlich können wir unseren Gesellschaftern immer wieder mal ein Direct-Co-Investment ermöglichen.Dabei investieren wir selber nie mehr als zehn Prozent des Investitionsvolumen unseres ersten Fonds, der insgesamt 50 Millionen Euro eingesammelt hat, in ein Unternehmen. In der Spitze werden wir in maximal 20 Start-ups pro Fonds-Jahrgang investieren, denn nur so können wir sicherstellen, dass auch alle jungen Unternehmen, in die wir investiert sind, angemessen unterstützt werden. Das Thema der Post-Investmentbetreuung nehmen wir durchaus ernst, denn so liefern wir „Smart Money” für die Start-ups und bekommen dafür auch sehr gutes Feedback der Unternehmen.
Haben Sie eine Fehlertoleranz? Also sagen Sie beispielsweise: Von 20 dürfen zwei Investments schief gehen?
Nikolas Samios: Ja, es dürfen sogar mehr sein. Bisher haben wir von den 13 Unternehmen, in die wir bisher investiert haben, keinen Ausfall. Das wird aber so nicht bleiben. Natürlich werden Firmen Pleite gehen – sie müssen es sogar, denn sonst hätten wir zu risikoavers investiert.Wir sind da aber im Vergleich zu anderen Venture-Capital-Segmenten eher konservativ, da Proptech sich mehrheitlich um B2B-Lösungen dreht. Ich nenne das gern „Schwäbisches Venture Capital”. Der Mix der Beteiligungen soll am Ende eine typische Venture-Capital-Rendite von 15 Prozent plus pro Jahr ergeben. Zusätzlich gibt’s aber noch die für viele Gesellschafter sogar noch wichtigere strategische Rendite, da wir über verschiedenste Formate deren Digital- und/oder ESG-Transformation unterstützen.
Was gehört zu Ihrem Leistungsspektrum als Venture-Capital-Fonds? Das ist doch neben Kapital wahrscheinlich auch sowas wie Seelsorge bis hin zu einfacher Kontaktvermittlung.
Nikolas Samios: Seelsorge ist ein schöner Begriff, weil der Gründer, wenn der ein Wehwehchen hat, Sie als ersten anruft. Warum? Weil Sie wahrscheinlich sein Problem bisher schon x-mal als Venture-Capital-Investor gesehen haben. Es gibt sicher irgendwo ein Buch der Probleme in schnell wachsenden Unternehmen, da stehen branchenübergreifend die gleichen Kapitel drin. Wir sind entsprechend eigentlich überall im Board, einer Beirats- und/oder informellen Sparringrolle aktiv. Unser Engagement und unsere oft lockere, informelle Art darf man nicht missverstehen. Wir wollen nicht der beste Freund der Gründer sein, sondern auch der, der den Finger ohne sadistischen Spaß, aber doch mit Nachdruck in die Wunde legt. Denn nur so können sie auch wachsen.
Wir beobachten gerade Start-ups, deren Bewertung die Milliarden-Marke anpeilt wie beispielsweise Tier oder Gorillas. Sehen Sie da eine Überhitzung im Markt?
Nikolas Samios: Es gibt gewisse Themen beziehungsweise Wellen, in die ich nicht investieren würde und wir auch nicht investiert haben, weil es das Potenzial der Überhitzung gibt. Dabei sind wir in Europa übrigens noch deutlich moderater unterwegs als in den USA. Daher ist Venture Capital in Europa auch eigentlich attraktiver. Aber eben die genannten Unternehmen, die in frühen Finanzierungsrunden durchaus auch mal dreistellige Millionenbeträge einsammeln – das klingt schon sehr mutig. Unabhängig davon, wäre es für uns auch zu wenig Proptech. Wir haben beispielsweise auch nie in reine Co-Working-Betreiber investiert, weil wir auch da sowohl eine Überhitzung gesehen haben und diese für uns eben auch zu wenig „Tech“ enthalten. Wenn ich eine Fläche miete, vermiete und vielleicht noch Fruchtsaft zur Verfügung stelle und einen flexiblen Mietvertrag biete – wo ist da der Tech-Anteil? Wie bekomme ich das wirklich hochskaliert? Wieso habe ich am Ende des Tages Aussicht auf 20 bis 30 Prozent EBIT und nicht nur zwei bis drei? Entsprechend hat uns zum Beispiel auch der initiale Flop von Wework nicht gejuckt.
Wo sehen Sie einen der Trends in der Immobilienbranche für Ihr Unternehmen?
Nikolas Samios: Um im gleichen Cluster zu bleiben: Die neue Arbeitswelt wird nachhaltig die Immobilienbranche beeinflussen. Das sehen Sie schon bei den großen Unternehmen wie Google, Microsoft oder Apple. Die wollten eigentlich ganz konservativ, dass nach Covid die Mitarbeiter zurück ins Büro kommen. Das machen diese heute aber nicht mehr mit. Daraufhin mussten die Unternehmen reagieren und haben „work from anywhere“ in ihre Firmenphilosophie mit aufgenommen. Die Flexibilisierung des Büroarbeitsplatzes wird ein Kernthema sein und auch die Frage, was wir dann eigentlich mit den freien Flächen machen werden. Wir haben da bereits frühzeitig reagiert und in das schottische Unternehmen Desana investiert, das Arbeitnehmern weltweit agierender Unternehmen wie Nike und tatsächlich auch Microsoft ermöglicht, aus einem Netzwerk von Co-Working-Flächen aus einer App das Passende zu buchen und die eigenen Büros da einfach mit reinzuklinken.
Haben Sie ein Lieblings Start-up?
Nikolas Samios: Das ist schwierig. Momentan haben wir in der Immobilienbranche querbeet perfekte Voraussetzungen für Innovationen, da man an allen Enden einen Digitalisierungsdruck verspürt und wir mehr und mehr Flexibilisierung sehen und brauchen. Mit das spannendste ist dabei sicher auch die ESG-Transformation, man denke nur an Lindners Ausspruch „Erneuerbare Energien sind Freiheitsenergien”, wo wir mit Ecoworks auch in ein junges Unternehmen investiert sind, das serielle Sanierung von Bestandsimmobilien möglich macht. Wenn sogar die FDP nun grüne Themen in den Fokus stellt, dann tut sich da etwas wirklich Fundamentales.
Was ist Ihr Plan für die nächsten fünf bis zehn Jahre auch für die Immobilienbranche?
Nikolas Samios: Das Gute ist ja, dass wir in fünf und zehn Jahren nicht fertig sein werden. Wir stehen noch am Anfang der ganzen Digitalisierungsmöglichkeiten. Ich glaube, dass wir unser Geschäftsmodell auch gut für die nächsten 50 Jahre betreiben können, denn Innovation geht ja immer weiter. Kurzfristig werden wir sicher das Europageschäft weiter ausbauen. Wir sind bereits in London „on the ground” und regelmäßig in den Nordics und Benelux unterwegs. Wir werden vermutlich vermehrt auch in reifere Unternehmen investieren, denn der Sektor wird reifer und wir haben voraussichtlich dazu dann auch passend zukünftig die Fähigkeit, größere Schecks zu schreiben.
Das Gespräch führte André Eberhard.