Auf welche Kriterien setzen Investoren bei Logistikimmobilien? Karim Habra und Christian Daumann von Ivanhoé Cambridge berichten aus der Praxis.
Viele Wirtschaftszweige kämpfen nach wie vor mit finanziellen Einbußen aufgrund der Corona-Krise. Dagegen boomt der Markt für Logistikimmobilien. Bereits vor der Pandemie profitierte die Assetklasse wie wenige andere von Megatrends und strukturellen Faktoren, allen voran dem stark wachsenden Online-Handel und dem anhaltenden Wandel des Kaufverhaltens im B2B- und B2C-Segment. Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass viele Investoren und Asset-Manager Logistik nicht mehr länger als Nischenprodukt betrachten und ihre Allokation in diesem Segment erhöhen.
Doch Anleger müssen darauf achten, von Anfang an in das richtige Produkt zu investieren – oder es selbst zu entwickeln. Was aber zeichnet das „richtige“ Produkt aus? Ein Kriterium ist die Lage. Die Attraktivität des Logistiksektors führt allerdings zu einem sich immer weiter verknappenden Angebot, sowohl im Hinblick auf verfügbare, moderne Logistikobjekte, als auch auf Bauland. Ivanhoé Cambridge setzt daher weniger auf konkrete Regionen oder Städte, sondern folgt den Waren- und Datenströmen und investiert in Grundstücke, Projektentwicklungen oder Immobilien in Knotenpunkten entlang dieser Ströme. Denn neben der Vielfalt der Immobilienprojekte ist es wichtig, auch in Bezug auf die geographische Lage flexibel und offen zu agieren.
Mit Blick auf die Einzelmärkte zählt dazu etwa der zunehmende Fokus auf periphere Lagen der Metropolregionen, die entlang dieser Warenströme liegen. Dabei spielt jedoch die Konnektivität des Standorts eine wichtige Rolle. Dies gilt etwa in Bezug auf die Nähe zu Autobahnen und Logistik-Hubs, aber auch im Hinblick auf verfügbare Arbeitskräfte vor Ort und damit die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Und es umfasst den Anschluss an schnelles Internet, um beispielsweise IoT-Anwendungen und die Automatisierung der Immobilie zu ermöglichen.
Die neue Logistik-Trias: Konnektivität, Nachhaltigkeit und Drittverwendungsfähigkeit
Ein zentrales Kriterium im Rahmen der Ankaufsprüfung sowie der Objektentwicklung ist das Thema Nachhaltigkeit: Inwiefern ist die Immobilie ESG-konform oder kann entsprechend umgerüstet werden? Hiervon hängt wesentlich ab, ob die Objekte zukunftsfähig sind und auch im Hinblick auf ihre finanzielle Performance langfristig attraktiv bleiben. Dabei ist es wichtig, eine umfassende Nachhaltigkeitsstrategie zu verfolgen, die beispielsweise bei Projektentwicklungen sowohl den Bau als auch den späteren Betrieb im Blick hat und auch Themen wie die Auswirkungen auf die Biodiversität am Standort berücksichtigt.
Dazu ein konkretes Beispiel: Der gemeinsam mit unserem Partner PLP im britischen Milton Keynes gebaute Logistikpark verdeutlicht, wohin hier die Reise geht: Der Standort wird der erste große Logistikpark in Großbritannien sein, der sowohl beim Bau als auch im Betrieb ein Netto-Null-Emissionsziel erfüllen wird.
Daran schließt sich ein weiterer wichtiger Faktor an: die Drittverwendungsfähigkeit. Um einen möglichst großen Mieterkreis anzusprechen und unterschiedlichste Nutzeranforderungen zu erfüllen, sollten die Objekte hochgradig flexibel nutzbar sein. Dazu gehört eine mögliche Single-Tenant- sowie Multi-Tenant-Nutzung ebenso wie die Möglichkeit der Lagerung von Gefahrengut oder die Option, das Objekt zu flexiblen Uhrzeiten nutzen zu können.
Wachsende Nachfrage durch starken E-Commerce auch global nutzen
Zudem ist es wichtig, im Sinne der Portfoliodiversifikation flexibel zu agieren und wachsende Märkte zu identifizieren und in sie zu investieren. So sehen wir beispielsweise viel Potenzial in der Region Asien-Pazifik, in der sich der Online-Handel mittlerweile zu einem der wesentlichen Markttreiber entwickelt hat. Beispielsweise ist China nicht nur eine wirtschaftliche Supermacht mit starkem Binnenmarkt, sondern auch der weltweit größte Online-Markt mit enormen Wachstumsraten.
Gemeinsam mit lokalen und erfahrenen Partnern wie Logos, mit denen wir bereits seit fünf Jahren eine erfolgreiche Partnerschaft haben, wollen wir diese Opportunitäten nutzen. Dazu gehört in erster Linie, ein diversifiziertes Portfolio von Objekten zu entwickeln und anzukaufen, die sich an Drittlogistikunternehmen sowie Mieter aus dem Industriesektor richten und den wachsenden Markt in Asien sowie die dortigen E-Commerce-Märkte bedienen.
Bei Logistik-Investments gilt somit, die Trends für Investment- und Diversifizierungschancen im Blick zu behalten und auf die sich ändernden Anforderungen der Mieter als auch der Märkte zu reagieren. Die solide Entwicklung des Gesamtmarktes sowie das starke Wachstum des E-Commerce-Sektors haben uns in einem Krisenjahr wie 2020 gezeigt: Der Logistikimmobilienmarkt ist nicht nur resilient, sondern bietet noch viel Potenzial.
Ein Beitrag von Karim Habra, Head of Europe & Asia-Pacific von Ivanhoé Cambridge, und Christian Daumann, Head of Investments Germany.