München ist der Liebling aller Immobilieninvestoren in Deutschland. Wir zeigen, wo sich auch außerhalb der Innenstadt mit Büros und Wohnungen gute Renditen erzielen lassen.
Büroinvestoren wären durchaus interessiert an Standorten im Großraum München, aber die mangelnde Transparenz des Marktes schreckt sie ab. Nun liegt eine Studie vor, die Fakten zu 14 Städte und Gemeinden der Region „Greater Munich“ zusammenfasst. Eines der Ergebnisse lautet: Besonders großes Wertsteigerungspotenzial haben Erding, Landsberg, Ebersberg, Kempten und Kaufbeuren, denn dort sind ein hohes Mietwachstum und rückläufige Renditen zu erwarten.
Untersucht wurden unter anderem Mietsteigerung und Mietniveau. Auch wenn 2015 das Mietniveau in München mit rund 34 Euro mit Abstand am höchsten lag, konnten Städte wie Augsburg und Ingolstadt zwischen 2005 und 2015 Steigerungsraten von rund 36 Prozent verzeichnen – allerdings liegt das Niveau der Spitzenmieten mit zwölf beziehungsweise 13 Euro den Quadratmeter noch deutlich hinter der bayerischen Metropole. Die Flächenknappheit in München werde die Mieten im Umland stärker steigen lassen, so die Erwartung der Studie.
Die Anfangsrenditen für Büroinvestments sinken seit 2009 stetig. In München liegen die Spitzenwerte mittlerweile unter vier Prozent; in Städten wie Augsburg, Ingolstadt, Landshut, Rosenheim sowie dem direkten Umland Münchens dagegen siedeln sie sich um 130 bis 150 Basispunkte darüber an.
Es gibt kaum Mietobjekte An den untersuchten Greater-Munich-Standorten dominieren Eigennutzer den Markt der Büroentwicklungen. Michael Ehret, Geschäftsführer von Ehret + Klein, sieht darin eher ein Ausweichverhalten als den dringenden Wunsch, die eigene Immobilie selbst zu entwickeln: „Die Unternehmen würden gerne mieten, aber es gibt kein anderes Angebot.“ Würden Büroimmobilien spekulativ errichtet, so gäbe es auch Mieter, so seine These.
Die Studie wurde von der Projektentwicklungs- und Immobilienmanagementgesellschaft Ehret+Klein zusammen mit DW Real Estate bei Bulwiengesa in Auftrag gegeben. Um die „Investment-Hotspots“ in Greater Munich zu identifizieren, wurden für die ausgewählten Standorte Cluster gebildet, in die unter anderem Lage, Verkehrsanbindungen, Marktprofile, Preise und Kosten einflossen. Zudem wurde bewertet, inwieweit sich die Flächenknappheit in München auf diese Standorte auswirkt. Je nach Rendite-Risiko-Profil des Investors ergeben sich dadurch vielfältige Investitionsmöglichkeiten.
Neue Wohnperspektiven im Großraum München Die Stadt München ist auch vielen Wohnungsinvestoren zu teuer geworden. Daher sehen sie sich in zunehmendem Maße im Großraum München um, der zu den wohlhabendsten Regionen Deutschlands zählt. Besonders hohe Wertsteigerungen durch hohes Mietwachstum und rückläufige Renditen sind in Landshut, Landsberg, Kempten und Kaufbeuren zu erwarten.
Ein Indiz für das Potenzial ist die Entwicklung der Wohnungsmieten (Neubau und Bestand) in den vergangenen zehn Jahren. In Landshut und Ingolstadt stiegen beispielsweise die Bestandsmieten mit 56 beziehungsweise 47 Prozent deutlich stärker als in der Stadt München (44 Prozent)
In Rosenheim und Augsburg erreichten die Steigerungsraten mit bis zu 38,9 Prozent eine ähnliche Dynamik wie in der Isarmetropole. Inzwischen werden für die monatliche Kaltmiete teils zwischen zehn Euro und 13 Euro pro Quadratmeter und Monat aufgerufen.
Die Nachfrage nach Wohnraum wird weiter steigen, denn die Bevölkerungsprognosen gehen von Wachstum aus. Heute leben in der Region Greater Munich circa sechs Millionen Einwohner, im Großraum München (Landeshauptstadt München und die Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech, München und Starnberg) rund 2,8 Millionen und in der Stadt München circa 1,5 Millionen Einwohner.
Wachstum: Einmal Leipzig bis zum Jahr 2034
„Die Bevölkerungsprognosen gehen von einem Zuwachs von mehr als 500.000 Einwohner bis 2034 in Greater Munich aus – dies entspricht der Größe einer Stadt wie Hannover oder Leipzig und verdeutlicht den zu erwartenden Bedeutungsgewinn der Region“, kommentiert Firmenchef Michael Ehret.
Auf der anderen Seite steht das knappe Flächenangebot. Bislang standen viele Kommunen rund um München der Ausweisung von neuen Wohngebieten eher ablehnend gegenüber. Michael Ehret betont, dass durch Nachverdichtung – gerade auch an S-Bahn-Haltepunkten – noch viel möglich ist. Damit die Zuzügler nicht die Einheimischen verdrängen, setzen die Kommunen in steigendem Maße auf Einheimischenmodelle und am Einkommen orientierten Wohnungsbau nach dem Vorbild der Münchener „sozialgerechten Bodennutzung“ (Sobon), die Michael Ehret für ein sehr gutes Modell hält.
Autor: Roswitha Loibl