Bei Bestandsimmobilien der Baujahre 1950 bis 2013 ist Heidenheim an der Brenz besonders attraktiv. (Bild: Julia Boldt/Pixabay)
Bei Bestandsimmobilien der Baujahre 1950 bis 2013 ist Heidenheim an der Brenz besonders attraktiv. (Bild: Julia Boldt/Pixabay)

Standorte & Märkte

08. December 2021 | Teilen auf:

Studie: Das sind die attraktivsten Kleinstädte für Investoren

Die SIM Gruppe hat in einer Studie zu Wohnimmobilienmärkten die Marktsituation in kleinen und mittelgroßen Städten analysiert.

„Für Investments in Kleinstädten ist es wichtig, zu verstehen, wie der Markt funktioniert. Das ist viel Handarbeit, denn die Marktdaten sind bedeutend schwieriger zu bekommen als in den großen Städten. Viele Investoren schreckt das ab. Mit dieser Studie wollen wir Transparenz in diesem Marktsegment schaffen“, erklärt Benjamin Spieler, Geschäftsführer und Gründer der SIM Gruppe. Erfasst wurden Städte mit rund 2.500 bis 40.000 Einwohnern sowie Städte mit rund 40.000 bis 80.000 Einwohner. Untersucht wurde das Rendite-Risiko-Verhältnis anhand der Transaktionspreise sowie der Nachfrageüberschuss in Relation zum aktuell verfügbaren Angebot am jeweiligen Wohnungsmarkt. Die SIM Gruppe hat für die Studie den Technologie- und Immobilienkonzern PREA Group beauftragt.

“Aufgrund der schwierigen Datenlage in kleineren Immobilienmärkten haben wir auf Grundlage der Fragestellung neue Ansätze entwickelt, um die Immobilienmärkte in Kleinstädten effizient zu analysieren”, erklärt Juri Ostaschov, Chief Data Scientist der PREA Group.

"Viele Vorteile gegenüber teuren Metropolen"

Die Studie zeigt eine Reihe von attraktiven Kleinstädten auf, die in der Nähe von Metropolen wie Leipzig, Berlin oder Hamburg liegen. Die Nähe zur Metropole ist jedoch keine Grundbedingung für Attraktivität. Darüber hinaus gibt es weitere interessante Standorte, die entweder über einen Autobahnanschluss verfügen oder an einem Autobahnkreuz liegen. Zudem haben diese Städte ein gutes Verhältnis von Supermärkten, Schulen, Kindergärten und Senioreneinrichtungen.

„Kleinere Städte bieten als Investitionsstandorte viele Vorteile gegenüber teuren Metropolen. Das Mietausfallrisiko ist häufig deutlich geringer als in Metropolen, denn die Wohnkosten sind niedriger. Blasenbildung ist kein Thema und Regulierungsmaßnahmen spielen ebenfalls keine Rolle. Viele Kleinstädte haben zudem ein attraktives Bevölkerungswachstum“, erklärt Spieler. „Darüber hinaus sind die Ankaufsbedingungen oftmals deutlich besser. Kaufpreise vom zehn- bis 15-fachen der Ist-Miete sind keine Seltenheit. Modernisierungen sind damit gut umzusetzen. Zudem erhält man mehr Wohneinheiten für die investierte Summe und stellt den Cashflow dadurch auf eine breitere Basis“, so Spieler.

„Der deutsche Immobilienmarkt ist sehr heterogen. Die regionale Streuung und die Struktur unserer Wirtschaft, die vom Mittelstand angetrieben wird, sorgen für eine Vielzahl an kleinen Wirtschaftszentren. Von daher gibt es entsprechend viele attraktive Investmentmöglichkeiten im ländlichen Raum und nicht nur im Umfeld von Metropolen. Diese haben wir mit unserer Analyse identifiziert“, erklärt Ostaschov. Um das Verhältnis zwischen Rendite und Risiko zu messen, wurde in der Studie eine „Sharpe-Ratio“ eingeführt Ein hoher Wert beschreibt eine relativ hohe Rendite bei relativ geringem Risiko.

Bestandsimmobilien: Kleinstädte in Berliner Umland sehr attraktiv

Bei Bestandsimmobilien von 1950 bis 2013 in Städten mit bis zu 40.000 Einwohner befinden sich in den Top-Städten vier in der Metropolregion Berlin: Velten, Zossen, Strausberg und Schönefeld. Die Renditen bewegen sich zwischen 6,48 in Zossen und 5,32 Prozent in Ratzeburg. Unter Berücksichtigung des Risikos verzeichnen Velten, Strausberg und Ratzeburg das attraktivste Rendite-Risikoprofil. Velten als Nummer eins verzeichnet eine Sharpe Ratio von 3,31 Prozent. Die durchschnittliche Rendite ist mehr als dreimal so hoch als das Risiko.

Bei Bestandsobjekten bis 1949 gehören Strausberg, Hohen Neuendorf, Zossen, Ketzin/Havel und Rüdersdorf bei Berlin zu den Top-5-Standorten. Die höchsten Renditemöglichkeiten liegen in Ketzin mit 10,8 Prozent vor. Das Risiko ist hier allerdings mit 6,05 Prozent entsprechend hoch. Damit hat Ketzin eine Sharpe Ratio von 1,75. Das attraktivste Rendite-Risiko-Profil verzeichnet Strausberg mit einer Sharpe Ratio von 2,52 Prozent. Die Rendite ist somit mehr als doppelt so hoch wie das zugrundeliegende Risiko.

Neubauten ab 2014 sind in Krostitz nahe Leipzig besonders attraktiv, gefolgt vom thüringischen Stadtroda, Blankenfelde-Mahlow bei Berlin, Oberasbach nahe Nürnberg und Trittau nahe Hamburg. Krostitz ist auch die Kleinstadt mit dem attraktivsten Rendite-Risiko-Profil. Die Rendite liegt bei 7,64 Prozent, während das Risiko mit 4,76 Prozent verzeichnet wird. Die Sharpee Ratio beträgt hier 1,58 Prozent.
Der Zahlenvergleich zeigt deutlich: Bestandsimmobilien in Kleinstädten mit bis zu 40.000 Einwohner sind für Investments attraktiver als Neubauten.

Aalen: Attraktiv aber mit Risiken behaftet

Die bestbewertete Gemeinde zwischen 40.000 und 80.000 Einwohner ist Straubing. Die Sharpe Ratio bei Neubauten ab 2014 beträgt 2,92 Prozent. Das bedeutet, dass die durchschnittliche Rendite fast dreimal so groß ist wie das zugrundeliegende Risiko: Die jährliche Rendite beträgt 3,22 Prozent, während das jährliche Risiko bei 1,10 Prozent liegt. Danach folgt Oranienburg mit einer Sharpe Ratio von 2,22 Prozent. Aalen verzeichnet eine deutlich höhere Rendite mit 4,53 Prozent. Das Risiko liegt jedoch bei 2,18 Prozent. Die Sharpe Ratio ist damit knapp doppelt so hoch wie das Risiko. Ein Investment in Aaalen ist damit sehr attraktiv, aber mit größeren Risiken behaftet als in Straubing.

Bei Bestandsimmobilien der Baujahre 1950 bis 2013 sind Heidenheim an der Brenz mit einer Sharpe Ratio von 3,38 Prozent und der gleichzeitig höchsten Rendite von 4,53 Prozent sowie Eberswalde, Falkensee, Straubing und Schweinfurt besonders attraktiv. Bei Gebäuden bis 1949 bilden Neumünster, Gotha, Frankfurt an der Oder, Eberswalde und Heidenheim an der Brenz die Top-5-Standorte mit 40.000 bis 80.000 Einwohnern.

Zur Studie

Im Rahmen der Studie wurden 2031 Gemeinden einer Rendite-Risiko-Bewertung unterzogen. Die Rendite und das Risiko am Immobilienmarkt analysiert PREA dabei mit der eigens entwickelten KI mercury. Forschungsfragen sind unter anderem: (a) Wie hoch und sicher ist die erwartete durchschnittliche Rendite und wie hoch das Risiko bezüglich der Vermietung von Wohnungen in untersuchten Gemeinden? (b) Wie hoch ist die maximale Nachfragefläche für Wohnimmobilien und wie stark der Nachfrageüberschuss in Relation zum aktuellen Angebot?

zuletzt editiert am 08.12.2021