Jetzt gilt es, sich für die nächste Phase des europäischen Immobilienmarktzyklus zu positionieren.
In welcher Phase befindet sich der europäische Immobilienmarkt? (Erläuterung zu den unterschiedlichen Phasen siehe Kasten) Bei näherer Betrachtung der Spitzenmieten und -renditen wird ersichtlich, dass Europa kurz vor dem Ende der dritten Phase steht und gerade in die vierte Phase eintritt. Letztere zeichnet sich auch durch einen großen Optimismus auf dem Investmentmarkt aus. Banken vergeben typischerweise großzügig Kredite – wenngleich heutzutage in geringerem Maß als vor der Finanzkrise, aufgrund der strengeren Vorschriften, die in deren Folge erlassen wurden. Daher ist der Anstieg der Immobilienpreise nicht so stark wie in früheren Konjunkturzyklen.
Frühindikatoren deuten darauf hin, dass der Renditedruck allmählich nachlässt. Laut den Angaben der European Public Real Estate Association werden die größten REITs in Kontinentaleuropa unter ihrem aktuellen inneren Wert (Net Asset Value) bewertet. Dies deutet darauf hin, dass wir in Phase IV eintreten.
Könnten sich die Zyklen in Zukunft verändern?
Es lassen sich drei wahrscheinliche Szenarien für die vierte Phase skizzieren. Das erste ist das Basisszenario einer begrenzten Renditekompression und eines weiteren Mietpreiswachstums, welches sich positiv auf die Erträge auswirkt. Im zweiten Szenario entfalten eine lockere Geldpolitik und ein stärker als erwartet ausfallender Konjunkturaufschwung eine belebende Wirkung, sodass die Immobilienerträge steigen. Dies würde zu steigenden Mieten und möglicherweise einer weiteren Renditekompression führen und so den aktuellen Immobilienmarktzyklus verlängern. Investoren aller Risikoklassen würden profitieren, einschließlich der Core-/Core-Plus-Investoren. Ebenso profitieren würden Investoren, die bereit sind, Liquiditätssowie Bonitätsrisiken oder zweit- beziehungsweise drittklassige Standorte zu akzeptieren.
Allerdings: Was steigt, sinkt auch wieder. Nach dem Ende des Zyklus wäre von einer Immobilienmarktkorrektur auszugehen, vergleichbar mit der Korrektur in der letzten Finanzkrise. Die damit einhergehende Flucht in das Core-Segment dürfte dazu führen, dass die riskantesten Investitionen am stärksten in Mitleidenschaft gezogen würden. Das dritte Szenario ist im Vergleich zum Basisszenario eher pessimistisch. Beispielsweise ist aufgrund von geopolitischen Spannungen eine wachsende Verunsicherung unter Immobilieninvestoren möglich. Ein scharfes Ausbremsen der weltweiten Konjunkturentwicklung könnte eine frühzeitige Korrekturphase auslösen. In der Regel folgt auf die vierte wieder die erste Phase. Allerdings spricht viel dafür, dass die vierte Phase zwar angebrochen, aber lange nicht zu Ende ist. Es ist sogar möglich, dass sie sehr lange anhält und ein starker Abschwung, wie sonst in Phase eins üblich, eher einem „soft landing“ gleicht, wenn nicht externe Schocks wie zum Beispiel Finanzkrisen auf die Immobilienwirtschaft wirken.
Welche Strategie folgt daraus?
Investoren, die von unserem Basisszenario ausgehen, sollten eine zweistufige Wachstumsstrategie verfolgen: Zunächst sichere Investitionen in ertragsstarke Immobilien tätigen und ansonsten das Pulver trocken halten, um anschließend bei einer sich abflachenden Renditekurve Chancen ergreifen zu können, die sich aus notleidenden Immobilien
ergeben. Der Fokus sollte dabei auf der Ertragssicherung beziehungsweise -steigerung liegen. Zum aktuellen Zeitpunkt sollten Investoren mit einer langfristigen Strategie nicht zu risikofreudig sein.
Da die europäischen Immobilienmärkte großteils in die vierte und letzte Phase des Marktzyklus eintreten, dürften Investoren von einem defensiven Investmentansatz und vom Erwerb beziehungsweise der Veräußerung von ertragsstabilen Objekten profitieren. Bestandshalter sollten in dieser Phase erwägen, konjunkturabhängige Objekte, solche mit kurzen Mietvertragslaufzeiten sowie ältere Bestandsimmobilien abzustoßen. Käufer sollten niedrigere Renditen in Kauf nehmen, anstatt auf höhere Renditen zu spekulieren, die sich wahrscheinlich nicht realisieren lassen. Vielmehr sollten defensive Investmentgelegenheiten in Erwägung gezogen werden, die als Absicherung gegen den Strukturwandel in den Städten und die demografischen Veränderungen dienen. Dazu gehören etwa Bürogebäude in Innenstadtlagen aus dem Core-Segment mit nennenswertem Mietsteigerungspotenzial, urbane Logistikobjekte und Fachmarktzentren. Empfehlenswert sind Investitionen in Immobilien mit einer hohen Drittverwendungsfähigkeit in wachsenden Sektoren und mit Mietsteigerungspotenzialen. Grundsätzlich sollte bei Investments die Zukunftsfähigkeit und Dynamik der Standorte berücksichtigt werden. Viele Investoren sind aufgrund der aktuell hohen Preise auf den Core-Märktenin Versuchung, aus Renditegründen höhere Risiken einzugehen. Dies könnte ein Fehler sein. Stattdessen bieten sich vor allem Core-/Core-Plus-Strategien an.
Autor: Kiran Patel ist Acting Global CEO und Global CIO bei Savills Investment Management.