Wie wirken sich technische und gesellschaftlichte Veränderungen auf die Gestaltung und die Nutzung von Immobilien aus? CA Immo-Chef Frank Nickel im Interview.
Die Welt ändert sich rasant – nur in der Entwicklung von Bürogebäuden tut sich augenscheinlich wenig. Wird das so bleiben?
Frank Nickel: Nein, hier wird sich vieles ändern, wenn auch nicht von heute auf morgen. Nicht nur die Generation Y hat andere und höhere Ansprüche an die Arbeitswelt. Arbeit und Freizeit gehen wieder stärker ineinander über. Die
Digitalisierung
macht vieles möglich, was sich derzeit in herkömmlichen Bürowelten noch nicht abbildet. Arbeitgeber, die die besten Köpfe gewinnen und auch halten möchten, investieren bereits in innovative Arbeitsumgebungen, die – angepasst an die Unternehmenskultur und die jeweiligen Arbeitsprozesse – den kreativen Austausch und individuelles Entfalten bestmöglich unterstützen, und das in angenehmer, zwangloser Atmosphäre. Bürogebäude können durch optimierte Grundrisse und insbesondere eine moderne, urbane Nutzungsmischung im Gebäude einen entscheidenden Beitrag leisten.
Wie reagiert die CA Immo auf diese veränderte Nachfrage?
Frank Nickel: Wir beziehen diese Veränderungen bei der Entwicklung unserer Büroprojekte mit ein und bieten unseren Mietern eine ganze Palette von Möglichkeiten an: urbane Lobbys mit hoher Aufenthaltsqualität, Co-Working-Spaces und Meeting-Räume „on demand“ für höchstmögliche Effizienz und Flexibilität in der Flächengestaltung. Darüber hinaus sind wir
Forschungspartner des Fraunhofer Instituts und begleiten das Office-21-Projekt
mit unserer Praxis-Erfahrung. Somit sind wir immer einen Schritt voraus, lassen uns von internationalen Best-Practice-Beispielen inspirieren und setzen vieles im Rahmen unserer Projekte um. Unsere Mieter profitieren aber auch von unseren Erfahrungen, die wir mit anderen Mietern sammeln.
Denkt man diese Entwicklung zu Ende, wird aus dem Bürogebäude eine Betreiberimmobilie. Welche neuen Anforderungen resultieren daraus für die CA Immo?
Frank Nickel: Bürogebäude müssen hinsichtlich ihrer Nutzungen flexibler werden und mehrere Nutzungen unter einem Dach vereinen. Seien das Co-Working-Spaces in Cafés oder Restaurants im Erdgeschoss, die auch Externen zugängig sind, oder auch Kombinationen mit Hotelnutzungen. Für uns bedeutet das, dass wir uns auch intern breiter aufstellen müssen. Wir brauchen nicht nur technisches Know-how, sondern wir müssen verstehen, welche Bedürfnisse die Menschen in unseren Gebäuden haben und wie wir diesen auf Gebäudeebene bestmöglich entsprechen können. Hier lernen wir extrem viel auch von unseren innovativen internationalen Mietern wie Google, Salesforce oder Mysis.
Mehr Flexibilität für die Mieter, beispielsweise flexible Mietverträge, Co-Working, Start-up-Incubatoren, dürfte zu mehr Unsicherheit für den Entwickler und Investor führen. Kann ein börsennotiertes Unternehmen damit leben?
Frank Nickel: Ja, wenn es gut organisiert ist und Risiken im Vorfeld kalkuliert und abfedert. Dann können solche Konzepte für beide Seiten Mehrwert schaffen, vor allem wenn man die Expansionswünsche und sonstigen Bedürfnisse dynamisch wachsender Unternehmen bedienen kann. Dies hilft, erfolgreiche Mieter längerfristig zu binden – man gibt ihnen einfach keinen Grund, auszuziehen. Solche Entwicklungen gehen auch in der Regel nicht von heute auf morgen, somit können sich beide Seiten auf die neuen Rahmenbedingungen einstellen und schrittweise annähern.
Wo setzen Sie den geografischen Schwerpunkt für die Projektentwicklung?
Frank Nickel: Der Schwerpunkt unserer Entwicklungsaktivitäten liegt ganz klar in Deutschland und hier in Berlin, Frankfurt am Main und München, wo wir in Summe noch zentral gelegene Grundstücksreserven im Wert von rund 300 Millionen Euro vorrätig haben. Dieses Potenzial werden wir sowohl in Form von Entwicklungen für den eigenen Bestand, für Dritte oder in Form von selektiven Grundstücksverkäufen verwerten. Der Boom am deutschen Immobilienmarkt stärkt uns dabei den Rücken und beschleunigt die Dynamik unserer Entwicklungsaktivitäten – wir geben jetzt richtig Gas!
Am Berliner Spreebogen zwischen Hauptbahnhof und Spree entsteht das Projekt „cube berlin“. Finden sich dort bereits Elemente der neuen Büro-Ära?
Frank Nickel: „Cube berlin“ wird ein ganz besonderes Gebäude – sowohl was die Lage als auch die Architektur betrifft. Der Standort zwischen Hauptbahnhof und Kanzleramt ist in Berlin nicht zu toppen. Aber auch in Hinblick auf die von Ihnen angesprochenen Elemente: So wird die Lobby zum Beispiel ein urbaner Ort mit Café und Co-Working-Space sein, der den Mietern einen alternativen, informellen Arbeitsplatz oder Treffpunkt bietet. Aber auch in technischer Hinsicht wird das Gebäude neue Wege gehen – so werden sich etwa Mieter und Besucher mit eigener App wie am Flughafen „einchecken“ können.
Der CA Immo und deren Vorgängerin, der Vivico, eröffneten die großen Flächenreserven der Bahn umfassende Quartiersentwicklungen, beispielsweise das Europaviertel in Frankfurt, das Europaviertel in Berlin oder der Zollhafen in Mainz. Lässt sich dieses Geschäft fortführen, wenn die vorhandenen Flächen bebaut sind?
Frank Nickel: Unsere derzeit großteils noch unentwickelten, innerstädtischen Flächenreserven bergen ein Entwicklungspotenzial von rund 800.000 Quadratmetern Nutzfläche mit einem Portfoliowert von über zwei Milliarden Euro nach Fertigstellung – damit ist unser organisches Wachstum in Deutschland für die nächsten zehn Jahre gesichert. Parallel sehen wir uns nach zusätzlichen Projekten um – die Suche nach guten Grundstücken ist sicherlich eine der großen Herausforderungen für die kommenden Jahre.
Historisch gesehen ist Ihr Unternehmen auch stark in Mittel- und Südosteuropa verwurzelt. Welche Strategie ist für diese Regionen vorgesehen?
Frank Nickel: In CEE würden wir gerne Bestandsimmobilien kaufen und sehen uns nach geeigneten Objekten um. In Bukarest entwickelt sich der Büromarkt derzeit sehr dynamisch, sowohl auf Nachfrage- als auch auf Angebotsseite. Dort entwickeln wir derzeit selbst die Orhideea Towers, ein sehr schönes Projekt, das am Markt gut ankommt. Vor allem junge, erfolgreiche IT-Unternehmen sind dort aktiv auf der Suche nach interessanten Flächen. Unsere Bukarester Büros sind teilweise extrem innovativ ausgestaltet und zeigen die Funktionalität neuer Arbeitswelten.
Wie sehen Sie den geplanten Merger mit der Immofinanz?
Frank Nickel: Wir haben Ende August ein extrem starkes Halbjahresergebnis präsentiert, gehen selbstbewusst und gut vorbereitet in die Verhandlungen und werden im Sinne unserer Aktionäre die Vor- und Nachteile einer solchen Transaktion sorgfältig prüfen.
Interview: Christof Hardebusch