Kurzweiliger Trend oder Modell mit Revolutionspotenzial? Am Crowdinvesting für Immobilien scheiden sich in Deutschland die Geister. Die Konzepte der Anbieter unterscheiden sich jedenfalls teilweise deutlich.
Zugegeben, noch ist das Volumen, das über deutsche Crowdinvesting-Plattformen eingeworben wird, vergleichsweise gering. Zusammen gerade einmal 22,6 Millionen Euro investierten private Anleger im Jahr 2015 über die Crowd in Immobilien. Den prozentualen Vergleich mit den zeitgleich investierten 55 Milliarden Euro in gewerbliche Immobilien in Deutschland kann man sich getrost sparen.
Allerdings ist es zu kurz gesprungen, das Thema aufgrund seiner aktuell geringen Größe abzutun. „In den USA allein wurden im vergangenen Jahr durch den Schwarm etwa 2,5 Milliarden US-Dollar in Immobilienprojekte gesteckt. 2014 war es noch eine Milliarde Dollar“, sagt Michael Stephan, Mitgründer und Geschäftsführer der spezialisierten Crowdinvesting-Plattform iFunded.
Dr. Thomas Schneider, Mitgründer des Crowdinvesting-Anbieters Brickvest mit Sitz in London, ist sich sicher, dass ähnliche Volumina auch in Deutschland erreicht werden. Allerdings nur unter einer Bedingung: „Regulierung erhöht die Professionalität. Und die entscheidet letztlich darüber, wie schnell der Markt wächst.“
Crowdfunding: Rocket Internet ist als Investor dabei
Mit seinem eigenen Unternehmen ist er vollreguliert bei der britischen Aufsichtsbehörde FSA und hebt sich mit den angebotenen Equity-Deals deutlich von der Masse der Crowdinvesting-Plattformen ab. Mit ihrem Konzept konnten die Brickvest-Gründer bereits vor dem offiziellen Start der Plattform die Samwer-Brüder mit Rocket Internet als Investoren für sich gewinnen.
Üblich ist bislang in Deutschland, dass das Geld der Crowd als Nachrang-Darlehen für einzelne Projektentwicklungen eingesammelt wird. Die Anleger stellen Mezzanine-Kapital zur Verfügung – tätigen also letztlich ein Kreditinvestment. Dadurch vergrößert der Bauträger oder Projektentwickler seine Eigenkapitalbasis und kann sich bei den Banken für die übrige Kreditsumme bessere Konditionen sichern.
Bei diesen Crowd-Projekten handelt es sich um Retail-Produkte für private Kleinanleger. Für ihren Kredit erhalten sie eine zuvor festgelegte Verzinsung – in den meisten Fällen im Bereich von drei bis sieben Prozent. An möglichen Preissteigerungen beim späteren Verkauf sind sie (fast) nie beteiligt.
„Crowdinvesting ist ein grauer Kapitalmarkt“
Professor Dr. Steffen Sebastian vom Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung am Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (Irebs) steht dem Immobilien-Crowdinvesting äußerst kritisch gegenüber. „Letztlich handelt es sich um einen unregulierten grauen Kapitalmarkt, bei dem die Risiken der privaten Anleger nicht adäquat verzinst sind“, sagt er. „Für das Bauträger-Risiko, das Informations-Risiko und die fehlende Diversifizierung, die sie eingehen, müssten die Anleger eigentlich eine Rendite zwischen 15 und 20 Prozent bekommen.“
Wie auch andere Anlage-Experten moniert Sebastian, dass die Kleinanleger das Risiko ihrer Anlage nur schwer oder gar nicht einschätzen können. Zudem seien sie nur unzureichend mit Informationen versorgt oder können Informationen mangels Kenntnissen nicht angemessen verarbeiten. Weil sieben Prozent Zinsen aber gerade im aktuellen Niedrigzinstal einfach zu verlockend sind, wagen immer mehr Kleinanleger den Schritt.
Nicht ganz so kleine Unterschiede
Doch es gibt auch andere Konzepte, mit denen Plattformen um die Schwarmanleger buhlen. Zumindest das Projektentwickler-Risiko müssen die Anleger nicht bei jeder Crowdinvesting-Plattform eingehen. iFunded sammelt über die Crowd zum Beispiel aktuell Geld für Bestandsgebäude ein. Die Plattform hat der Jurist Michael Stephan, zuvor CEO zweier E-Commerce Unternehmen und vormals bei Holzbrinck Ventures, gegründet.
Als Mann vom Fach hat er sich Einar Skjerven von der gleichnamigen Immobiliengruppe mit ins Boot geholt. Skjerven steuert aus seinem Portfolio für die ersten Crowdinvesting-Projekte Bestandsgebäude bei. Den Auftakt hat die Restaurierung eines denkmalgeschützten Wohngebäudes am Strausberger Platz in Berlin gemacht. Auftragswert 1,3 Millionen Euro. Anleger erhalten fünf Prozent bei einer Laufzeit von 18 Monaten.
Skjerven selbst investiert in die Restaurierung des gesamten Ensembles mit 170 Wohnungen rund zehn Millionen Euro, drei aus Eigenkapital, eine Million über die Crowd und den Rest bankenfinanziert. Die Ausschüttungen stammen aus den Mieteinnahmen der Wohnungen – bei gutem Abverkauf ist für die Anleger auch noch ein Bonus drin. iFunded-Partner Stephan erklärt: „Wir sind kein Marktplatz mit ausschließlich fremden Projekten. Wir gehen selbst ins Risiko.“ Auf lange Sicht soll iFunded eine weltweite Plattform werden. Neben Bestandshaltern sollen dann auch Projektentwickler Kapital von der Crowd einsammeln. „Es muss nicht immer eine Wohnimmobilie sein“, erklärt er. „Wir sind aktuell beispielsweise in Gesprächen über ein Self-Storage-Projekt.“
Crowd-Bonds und Profi-Deals
Ein weiterer Crowd-Anbieter, dessen Modell sich abhebt, ist Mezzany, ein Ableger der Crowdfunding-Plattform Seedmatch. Mezzany bietet Wertpapier-Anleihen an, für die Anleger eine feste Verzinsung über die jeweilige Laufzeit erhalten. On top gibt es für die Anleger außerdem eine Erfolgsbeteiligung am Laufzeitende.
Auch hier tragen die Anleger jedoch die nicht unerheblichen Planungs- und Entwicklungsrisiken mit. Die im Idealfall mögliche Rendite von mehr als 13 Prozent spiegelt das wider. Die Crowd-Anleihe ist über das Wertpapierhandelsgesetzt reguliert, ein Wertpapierprospekt ist Pflicht.
Bei der Plattform Brickvest können sich Privatanleger über Fonds an Profi-Deals beteiligen. Möglich ist das ab 1.000 Euro, allerdings sagt Gründer Schneider selbst, dass er eher Anleger im Blick hat, die zwischen 50.000 und 1,5 Millionen Euro investieren möchten. „Diese Investoren kamen bislang in Profi- Deals nicht rein und konnten deshalb ihr Geld nur in wenig effiziente Retail-Produkte anlegen oder selbst Immobilien kaufen.“
Was bedeutet Crowdinvesting für Banken?
Wie steht es nun also um das Revolutions-Potenzial von Immobilien-Crowdinvesting? Entern die Schwärme bald die Banken? Zinsland-Gründer Carl von Stechow formulierte dazu auf einer Veranstaltung zu Proptechs: „Die etablierten Player werden sich mit Start-ups und ihren innovativen Lösungen auseinandersetzen müssen. Die ‚Neuen‘ werden die bestehenden Unternehmen nicht ersetzen können, schon gar nicht in der Bankenwelt mit ihren aufsichtsrechtlichen Einstiegshürden. Dennoch werden sie Produkte im Anlegersinne weitaus besser und effizienter anbieten können.“
Und Brickvest-Frontmann Schneider empfiehlt den etablierten Banken: „Sie sollten proaktiv mit Fin-Techs zusammenarbeiten. So hätten sie Einfluss auf die Entwicklung, könnten mitwachsen und entsprechende eigene Strukturen schaffen.“ Noch scheint der Leidensdruck bei den Instituten hierfür allerdings zu gering und das Auskommen mit den bekannten Produkten zu bequem zu sein.
Autor: Markus Gerharz