Bürotypen im Wandel: Mit der Pandemie und dem wachsenden Bedürfnis, auch langfristig im Homeoffice zu arbeiten, etablieren sich neue Modelle des Coworkings. In B- und C-Städten, zunehmend aber auch in ländlichen Regionen. Von Ines Rákóczy
Als die Bertelsmann-Stiftung im November vergangenen Jahres ihre Studie „Coworking-Spaces auf dem Land – Chance für eine positive Strukturentwicklung“ vorstellte, rieb sich der ein oder andere verwundert die Augen. Ein Coworking-Space im verlassenen Bäckerladen, der Dorfscheune oder auf der Streuobstwiese – das hörte sich für viele eher nach Sozialromantik als nach einem zukunftsweisenden Modell der Arbeit an. Rund 200 Interviews hat die Initiative „Coworkland“ für die Bertelsmann-Stiftung geführt. Das Ergebnis: Coworking auf dem Land ist gut für Umwelt, Regionalentwicklung, Fachkräftesicherung und die persönliche Work-Life-Balance. Außerdem könnte das Aussterben von Kleinstädten und Dörfern wegen des Wegzugs von Arbeitskräften gestoppt, bestenfalls sogar das Wiederaufleben von Infrastruktur gestärkt werden.
Dr. Thomas Glatte ist Director Global Real Estate bei BASF in Ludwigshafen und hat ein großes Herz fürs Coworking in ländlichen Regionen. „Warum soll ich 30 oder 45 Minuten ins Unternehmen fahren, wenn ich in der Nähe in einem Büro mit guter Ausstattung und schnellem Internetanschluss genauso gut arbeiten kann?“, fragte er sich und stieß im Inkubator der BASF auf offene Ohren. Er entwickelte gemeinsam Kolleginnen und Kollegen, darunter ein Biologe, eine Psychologin und ein Marketing-Fachmann, das Projekt „1000 Satellites“ – ein Coworking-Produkt für ländliche Regionen. Aus der Idee ist mittlerweile ein Venture unter dem Dach des BASF-Inkubators Chemovator GmbH geworden. Drei Satelliten sind im Betrieb, für zwei weitere laufen derzeit Verhandlungen, bis 2023 sind zwölf angepeilt.
„Wir gehen in kleine Städte der Metropolregion Rhein-Neckar“, berichtet Glatte und freut sich besonders über ausgefallene Locations. „Dem Weingut Bürklin-Wolf haben wir eine Büroetage und die Vinothek abgeschwatzt. Jetzt fehlt nur noch der Discount auf den Wein“, schmunzelt er. Einen Schreibtisch kann buchen, wer vorher eine Mitgliedschaft erworben hat, ähnlich wie in Fitness-Studios. Etwa 150 Euro im Monat kostet die Nutzung eines flexiblen Arbeitsplatzes einmal in der Woche. Wer 450 Euro im Monat investiert, kann täglich kommen.
Kostenfaktor Community-Manager
Größter Kostenfaktor sind weder Mieten noch Ausstattung, sondern der Community-Manager. „Er ist IT-Hilfe, Kaffee-Bereiter und Seelsorger. Um ihn bezahlen zu können, brauchen wir mindestens 800 Quadratmeter Fläche“, berichtet Glatte. Je näher die Satelliten an die Metropolen rücken, desto größer werden sie. „Dann sind es auch mal 2.000 Quadratmeter“, sagt Glatte und freut sich über Anfragen von Investoren aus der ganzen Region. Ganz gleich, bei welcher Firma und in welcher Branche man arbeitet – willkommen ist jeder.
Nicht nur in der Größe unterscheiden sich die Spaces auf dem Land von denen in der Stadt. „Hier haben wir nicht die hippen Youngsters, sondern Familienmenschen“, sagt Glatte. „Die Mutti, die auch mal in einer coolen Umgebung arbeiten möchte und ein- oder zweimal in der Woche kommt.“ Und noch etwas ist auf dem Land anders: „Die Menschen brauchen Parkplätze, weil immer noch die meisten mit dem Auto kommen.“
Wie sich die Pandemie auf die Arbeitswelt und die Arbeitsplatzgestaltung auswirkt, hat auch die TU Darmstadt untersucht. Für wen sind Coworking-Spaces geeignet? Dies fragten sich die Experten. „Es zeigte sich, dass physische Umweltfaktoren, Kommunikation, Konzentration und soziale Interaktion Hauptfaktoren für die Arbeitszufriedenheit sind. Ergebnisse der Studie bleiben über verschiedene Generationen hinweg stabil. So scheinen die neuen Arbeitsplatzmodelle nicht nur die jüngeren Generationen zufriedenzustellen, wie häufig behauptet wird“, heißt es.
Die Darmstädter gehen davon aus, dass sich in Zukunft ein neues Modell von Coworking etablieren wird: „Corporate Coworking-Spaces“. „Es sind unternehmensinterne Arbeitsräume mit Charakteristika von Coworking-Spaces. Für Unternehmen rückt diese Form der Arbeitsraumgestaltung in den Fokus, da bei ihrer Etablierung gleichzeitig in räumliche Flexibilität und Effizienz, aber auch in das Wohlbefinden und die Zufriedenheit der Mitarbeiter investiert wird.“
Die Hälfte der Kunden sind Großunternehmen
Eine Erfahrung, die auch Katharina von Schacky, MD Head of Real Estate & Strategy Nordeuropa, bei Wework macht. Mieteten vor der Pandemie Großunternehmen für 80 Mitarbeiter im Schnitt 800 Quadratmeter in einem herkömmlichen Bürogebäude, setzen sie heute immer öfter auf Flexibilität. Von Schacky: „Während 2015 nur zehn Prozent unserer Mitglieder große Firmen waren, machen diese mittlerweile 51 Prozent aus.“ Für viele habe Covid gezeigt, dass die im traditionellen Büromarkt zumeist langfristigen Mietverträge nicht mehr zeitgemäß sind, und Unternehmen deshalb nach externen Full-Service-Anbietern mit kürzeren Laufzeiten und skalierbaren Bürogrößen suchten. Im Schnitt würden Verträge mit einer Laufzeit von 27 Monaten abgeschlossen.
Auch bei Wework erkennt man Bedarf für Coworking-Spaces im ländlichen Raum, bleibt aber selbst weiterhin in den Metropolen: „Wir setzen auf einen sehr hohen Produktstandard und den Austausch mit internationalen Unternehmen, weshalb wir uns nach wie vor auf Premium-Lagen in den Großstädten konzentrieren werden.“ Trotzdem könne sich von Schacky vorstellen, dass einige Anbieter nun verstärkt auf ländliche Regionen setzen, „um den dortigen Bedarf nach flexiblem Raum für produktives Arbeiten zu decken.“
Schreibtische zum Mieten in Marzahn
Auf Coworking im kleinen Stil setzen unterdessen auch die ersten Wohnungsvermieter. Da Wohnen immer teurer wird und sich nicht in jedem Apartment ein störungsfreier Arbeitsplatz integrieren lässt, bieten sie in den Quartieren Coworking-Spaces an. Unter den ersten war die Deutsche Wohnen. In Berlin-Marzahn stellt das Unternehmen seit April seinen Mietern auf einer Fläche von 300 Quadratmetern 27 voll ausgestattete Schreibtische zur Verfügung. Henrik Thomsen, CDO der Deutschen Wohnen, bei der Einweihung: „Zu häufig findet das Homeoffice am Küchentisch statt, bei instabiler Internetverbindung und schlechten Lichtverhältnissen. Wir bieten mit dem Deutsche-Wohnen-Schreibtisch eine wohnortnahe und gesunde Alternative und verbinden die Vorteile des Homeoffice mit den Vorteilen des Büros.“
Bezirksbürgermeisterin Dagmar Pohle freute sich bei der Eröffnung über das neue Angebot: „Nicht nur unter den Beschränkungen der Pandemie wird es in Marzahn-Hellersdorf immer mehr Menschen geben, die auch vor Ort arbeiten können und wollen. Ein Angebot, das diesen Veränderungen im positiven Sinne Rechnung trägt, ist auch ein Zeichen für eine Modernisierung und Dezentralisierung in einer Stadt, die sich sehr lange vor allem über ihre Mitte definiert hat.“
Eine Feststellung, die ganz nach dem Geschmack von Thomas Glatte ist. Er ist überzeugt, dass es in Zukunft zu einer „signifikanten Reduktion von Büroflächen auch in A-Städten kommen und sich das Modell Coworking überall durchsetzen wird.“ Darauf hat er sogar Wetten abgeschlossen.
Dieser Artikel stammt aus der immobilienmanager-Ausgabe #08-2021 (Autorin: Ines Rákóczy)