Passend zur Expo Real in der kommenden Woche nehmen wir uns ausgewählte Top-Standorte in Deutschland vor und analysieren die wichtigsten Marktdaten und Trends. Den Auftakt der City-Check-Reihe macht unsere Heimatstadt Köln.
Die Wirtschafts- und Kulturmetropole verzeichnete im Jahr 2016 mit einem Flächenumsatz von über 420.000 Quadratmetern und einem Transaktionsvolumen von knapp 1,9 Milliarden Euro ein absolutes Top-Ergebnis. Für 2017 sind Transaktionen von Gewerbeimmobilien über insgesamt zwei Milliarden Euro durchaus möglich. Die Spitzenrendite dürfte auf 3,6 Prozent sinken. Dirk Hindrichs, Alexander Wunderle und Patrick Sohns von RheinReal stellen sich Fragen hinsichtlich der Folgen dieser Marktdynamik und geben einen Ausblick.
Kölns Investmentmarkt ist auf Rekordkurs. Welche auffälligen Trends erkennen Sie?
Alexander Wunderle : Aufgrund der weiter sinkenden Renditen liegt der Fokus verstärkt auf Value-Add-Produkten in den Asset-Klassen Logistik und Büro. Ein Großteil der Investoren hält in diesem von Produktmangel gekennzeichneten Markt schon lange nicht mehr an ihren Anforderungsprofilen fest, sondern prüft die Investitionsmöglichkeit an einzelnen Objekten. Auf der Verkäuferseite werden die Kaufpreiserwartungen konsequenterweise weiter nach oben getrieben.
A n den Top-Standorten in Deutschland sind Investitionsobjekte ein rares Gut. Herrscht auch in Köln bereits ein Engpass?
Dirk Hindrichs : Da Köln einer dieser Top-Standorte für Investitionen in Deutschland ist, wäre es verwunderlich wenn nicht auch hier ein Engpass bei Investitionsobjekten herrschen würde. Die Umsätze am Investmentmarkt liegen weiter auf einem hohen Niveau, Projektentwicklungen werden meist bereits in einem sehr frühen Stadium verkauft. Der Nachfrageüberhang betrifft nicht nur Core-Objekte, sondern zieht sich durch alle Kaufpreisvolumina in sämtlichen Asset-Klassen.
Sie erwarten also kaum Entspannung durch neue Projekte?
Dirk Hinrichs : Die Bereitschaft von Entwicklern, in der Domstadt Projekte zu realisieren, wächst. In den letzten Jahren hatten die Maklerhäuser regelmäßig auf die drohende Entwicklung hingewiesen. Die Erstellung von Büro-Neubauten war einfach deutlich zu gering. Aufgrund der meist erforderlichen Vorvermietungsquote bei Projektentwicklungen sowie dem überdurchschnittlich hohen Flächenabbau kann der hohe Nachfragedruck nur bedingt kompensiert werden. Somit ist auch in den kommenden zwölf Monaten nicht mit einer Entspannung zu rechnen. Moderne, effiziente und zugleich preiswerte Büroflächen bleiben zunächst Mangelware.
Welche Flächengrößen und -typen sind besonders gefragt, und kann die Nachfrage hier bedient werden?
Alexander Wunderle : Die Nachfrage ist in nahezu allen Flächengrößen gleichermaßen hoch. Besonders auffällig sind die vielen Anfragen in Bereichen über 6.000 Quadratmetern. Wir sind in unserer Rolle als Vermietungsmanager und „Landlord- Representative“ in einem Portfolio derzeit sogar in der komfortablen Situation, uns die Mieter in dieser Größenordnung aussuchen zu können. Hinsichtlich der gefragten Lagen ist die Innenstadt nach wie vor Spitzenreiter, aufgrund des Objektmangels ist jedoch eine deutliche Tendenz der Gesuche in Richtung der weiter vom Stadtzentrum entfernten Stadtteile, so zum Beispiel Ossendorf, zu spüren.
Auch die Logistik spielt in Köln eine große Rolle. Was ist in diesem Segment charakteristisch für den Standort?
Patrick Sohns : Nachfrageschwerpunkt ist das Segment bis 10.000 Quadratmeter, angefragt vor allem durch Handelsunternehmen und Logistikdienstleister. Ein Großteil dieser Gesuche konnte vor einiger Zeit noch in Gewerbe- und Logistikparks abgebildet werden, die nunmehr – zumindest auf mittelfristige Sicht – nahezu vollvermietet sind. Der Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen kann auch durch die projektierten Neubauten nur bedingt kompensiert werden.
Wo gibt es im Raum Köln noch Flächenreserven für neue Logistikentwicklungen?
Patrick Sohns : Derzeit stehen nur geringe Flächenreserven zur Entwicklung von neuen Logistikflächen zur Verfügung. Die Ausweisung neuer GE- und GI-Flächen gestaltet sich kompliziert. Die Prozesse zur Erwirkung von Baugenehmigungen für Gewerbeareale, die zur Nutzung für City-Logistik geeignet sind, sind komplex und zeitintensiv. Wer schnell handeln muss, benötigt Flexibilität bei der Standortwahl. Zur Projektierung finden sich Flächenreserven im Umland, beispielsweise in Kerpen oder Pulheim, sowie mittelfristig im Kölner Norden oder dem Bereich um Köln-Porz.