Die regionalen Wohnimmobilienmärkte zeichnen sich 2020 durch zwei wesentliche Faktoren aus: einer weiterhin strukturell anhaltenden Urbanisierung und einer eher stagnativen Baulandausweisung.
In der ökonomischen Konsequenz führt dieses Ringen um Raum zu einem weiterhin hohen Miet- und Kaufpreisniveau. Doch zusätzliche infrastrukturelle Standortfaktoren haben sich auf den Anforderungsprofilen nach vorne geschoben: zu nennen sind dabei die Mobilitätsprämisse bei der Ent-wicklung neuer Objekte, hier ÖPNV Anschluss und die sich daraus ableitende Konnektivität der Nutzer mit Ihrem Umfeld.
Mieten
Die durchschnittlichen Wohnungsmieten unserer 81 analysierten Standorte sind in der jährlichen Gegenüberstellung weiterhin gestiegen. In mittleren Lagen beträgt die durchschnittliche Miete aktuell 8,97 Euro pro Quadratmeter und in sehr guten Lagen 11,54 Euro pro Quadratmeter.Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies in den mittleren Lagen eine Preissteigerung von circa 5,1 Prozent und in sehr guten Lagen von circa 4,2 Prozent.
Besonders auffallend sind dabei die unterschiedlichen Wachstumsraten beider Lagen: Sowohl deutschlandweit, als auch in den Top-7-Wohnungsmärkten sind die Mieten in den mittleren Lagen stärker gestiegen als in den begehrten sehr guten Wohnlagen. Ein Indiz dafür, dass Bauland in sehr guten Lagen immer knapper und teurer wird und die staatlichen Regulierungsmaßnahmen in den angespannten Wohnungsmärkten bei Bestandsgebäuden zumindest dämpfende Wirkung zeigen.
Der durchschnittliche Mietpreis der sehr guten Lagen in den Top-7-Wohnungsmärkten ist in unserer Analyse lediglich um 3,5 Prozent auf aktuell 17,91 Euro pro Quadratmeter gestiegen und bedeutet gleichzeitig den niedrigsten Wert aller untersuchten Standort- und Lagekategorien. Im Vorjahr lag hier die Wachstumsrate noch bei circa sechs Prozent.
Der stärkste Mietpreisanstieg mit circa 5,4 Prozent erfolgte somit in der Kategorie „mittlere Lagen“, außerhalb der Top-7-Märkte.
Der absolut teuerste Standort mit einem Mietpreis von durchschnittlich 23,42 Euro pro Quadratmeter in sehr guten und 17,33 Euro pro Quadratmeter in mittleren Lagen wird aktuell in München gemessen.
Der geringste Mietpreis mit durchschnittlich 6,17 Euro pro Quadratmeter wurde in mittleren Lagen in Duisburg registriert. In den sehr guten Lagen werden dagegen in der Stadt Remscheid durchschnittlich nur 7,50 Euro pro Quadratmeter verlangt.
Renditen
Weiterhin ist an nahezu allen 81 untersuchten Standorten ein Renditerückgang festzustellen. Im Mittel liegt die aktuelle Bruttoanfangsrendite bei 4,37 Prozent und ist gegenüber dem Vorjahr um 22 Basispunkte gesunken. Auch hier ist eine nachlassende Kompressionsdynamik festzustellen. Im Jahr 2019 wurde noch ein Rückgang um 51 Basispunkte verzeichnet.
Die Rendite der Top-7-Wohnungsmärkte sank in diesem Jahr lediglich um 6 Basispunkte auf 2,9 Prozent. Deutlich höher fiel der Rückgang an den B-Standorten bzw. den Top-25-Märkten unseres Gesamtrankings aus. Die durchschnittliche Rendite beträgt hier 3,82 Prozent, was einem Rückgang von 31 Basispunkten entspricht.
Berlin bleibt aufgrund der sehr hohen Nachfrage und der starken Investitionsdynamik der vergangenen Jahre mit einer Bruttorendite von 2,4 Prozent klarer Spitzenreiter. Die attraktivste Rendite lässt sich derzeit mit jeweils 6,6 Prozent in Cottbus und Herne erwirtschaften.
Mit Blick auf das Catella Rendite-Risiko-Profil lässt sich vor allem für risikoaverse Investoren ein immer weiter zunehmendes Diversifizierungspotenzial mit attraktiver Rendite (bis 5 Prozent) innerhalb Deutschlands registrieren. Gerade auf der Portfolioebene bieten sich ebenfalls zahlreiche Alternativen zur Risikominimierung.