Moritz Kraneis
Moritz Kraneis ist Geschäftsführer der Deutsche Zinshaus. (Quelle: Deutsche Zinshaus)

Management

10. June 2022 | Teilen auf:

Modernisierungserfolg erfordert Augenmaß

Viele Investoren lassen modernisierungsbedürftige Objekte in C- und D-Städten links liegen. Moritz Kraneis erklärt, welche Chancen sich daraus ergeben.

Eine Heizungsanlage in einem Mehrfamilienhaus auszutauschen, kann je nach Heizungsart pro Wohnung mehrere tausend Euro kosten. Anzahl und Größe der Wohnungen sind dabei wertbestimmende Faktoren – nicht aber die Frage, ob sich die Immobilie in München, Hannover oder Chemnitz befindet.

Das führt dazu, dass viele Investoren modernisierungsbedürftige Objekte in C- und D-Städten links liegen lassen. Doch gerade hier liegt aufgrund der deutlich günstigeren Einstiegspreise und der deutlich schwächeren Konkurrenz viel Potenzial. Die Milchmädchenrechnung, nach der die relative Belastung durch die Modernisierung dort besonders ins Gewicht fällt, wo die Mieten geringer sind, stimmt so nicht. Natürlich werden Investitionsmaßnahmen etwas länger brauchen, sich zu amortisieren. Doch auf der anderen Seite entwickeln sich die Mieten deutlich dynamischer.

Auch für Bestandshalter ist ein solcher Ansatz oftmals sehr sinnvoll. Gar nicht zu handeln – also weder zu verkaufen noch zu sanieren – wird sowohl für das eigene Budget als auch für den Mieter zur großen Belastung. Der Immobilienbranche wurde angesichts des Kriegs in der Ukraine vor Augen geführt, wie problematisch die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen sein kann. Je stärker die Energiepreise und damit die Heizkosten steigen, desto weniger erschwinglich werden unsanierte Immobilien.

Dilemma in C- und D-Städten

Gerade in C- und D-Städten und an solchen Standorten, die landläufig gar nicht erst mit einem Buchstaben versehen werden, ergibt sich also ein Dilemma: Zu wenig Energieeffizienz sorgt dafür, dass die Betriebsnebenkosten durch die Decke gehen. Zu umfangreiche Sanierungsarbeiten lassen jedoch die Kaltmiete überproportional stark steigen. Die Variante, alles daran zu setzen, um dem wiedereingeführten KfW-40-Standard zu entsprechen, ist in vielen Fällen unrealistisch. Zum einen ist die Fördersumme mit einer Milliarde Euro stark begrenzt. Zum anderen wäre auch in diesem Fall die nötige Umlage auf den Mieter sehr hoch.

Stattdessen ist hierbei viel Augenmaß wichtig. Es muss behutsam ökologisch saniert werden, aber so, dass die Bestandsmieter nicht übermäßig ökonomisch belastet werden. Mit anderen Worten müssen die umweltbezogenen und die sozialen Aspekte der Nachhaltigkeit gegeneinander aufgewogen werden. Auch wenn sie nicht mehr gefördert werden, könnten sich Entwickler und andere Eigentümer beispielsweise nach den älteren KfW-Effizienzhausstandards 70 oder 85 richten. Eine auf dieser Basis durchgeführte Modernisierungswelle würde auf gesamtgesellschaftlicher Ebene dennoch eine enorme Wirkung haben.

Mehr noch: Auch aus ökonomischer Sicht ergibt sich nicht nur eine Herausforderung, sondern auch eine Chance. Anders als bei Neubauten besteht bei zahlreichen Bestandsimmobilien noch die Möglichkeit einer moderaten Mietpreisanpassung, wenn der Mieter dafür letztlich von niedrigeren Betriebskosten profitiert.

Gutes Zeitfenster für Investoren

Nehmen wir an, die Nebenkosten sinken durch Modernisierungsmaßnahmen von vier auf zwei Euro. So ergibt sich ein Mietkostenneutrales Erhöhungspotenzial der Kaltmiete von sechs auf acht Euro. Das sind satte 33 Prozent, solche Potenziale finden sich an keinem A-Standort.

Zudem besteht gerade jetzt ein Zeitfenster für Investoren, da sich die meisten professionellen Marktteilnehmer im Value-Add-Segment bislang auf die A- und B-Standorte konzentrieren. Wer das richtige Fingerspitzengefühl mitbringt, kann also jetzt die Weichen für ein wertstabiles Portfolio mit guter Nachhaltigkeitsbilanz legen.

zuletzt editiert am 10.06.2022