Drei Fragen zum Hamburger Büromarkt an Heiko Fischer, Geschäftsführer und Niederlassungsleiter Hamburg bei BNP Paribas Real Estate.
Herr Fischer, welche Entwicklung der Mieten für Büro-Neubauten erwarten Sie bis zum Jahresende 2023?
Heiko Fischer: Die Büromieten für Neubauten sind natürlich je nach Teilmarkt unterschiedlich, wenngleich bei den heutigen Bau- und Grundstückseinstiegskosten vermutlich in keiner Lage von Hamburg mehr unter 20 Euro pro Quadratmeter gebaut werden kann. Das liegt zum einen an den hohen Bau- und Finanzierungskosten der Investoren, zum anderen aber auch an den gestiegenen Anforderungen der Nutzer. Ein Nutzer, der heute moderne Büroflächen sucht, geht davon aus, dass Ausstattungsmerkmale wie Be- und Entlüftung, Kühlung, entsprechender Schallschutz und moderne Gebäudeleittechnik geliefert wird.
Das alles führt ohnehin zu deutlich höheren Kosten als ein schlichter Bürohaus-Neubau der Vergangenheit. Die Mieten für Büroteilmärkte außerhalb der Innenstadt sehe ich somit bei ab 20 Euro pro Quadratmeter bis 23 Euro und die Mieten für die Hamburger Innenstadt und auch den Bereich Hafencity bei ab 35 Euro pro Quadratmeter – also auf Spitzenmietniveau.
Wie ist Ihre Prognose für die Vermietungsumsätze der kommenden Monate?
Heiko Fischer: Das ist im Moment schwer zu sagen, da wir eine sehr hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen haben, allerdings aber leider einen sehr geringen Leerstand. Der Wunsch nach einer anderen Arbeitswelt und modernen Büroflächen, gerade im Zusammenhang mit mobilem Arbeiten und Desk-Sharing von Arbeitsplätzen, ist sehr hoch, das heißt nahezu alle Unternehmen wünschen eine Veränderung innerhalb ihrer Räume. Nun gilt es herauszufinden, ob das bestehende Gebäude diese Möglichkeiten bietet oder ob tatsächlich ein Umzug notwendig ist.
Jeder der sich im Moment mit dem Thema Umzug beschäftigt, wird auf einen relativ geringen Leerstand treffen und muss daher Zeit mitbringen, damit ein Entwickler ihm, idealerweise maßgeschneidert, ein Objekt baut. Dies hat den Nachteil, dass man sich natürlich noch etwas in Geduld üben muss mit der Realisierung von neuen Arbeitsformen. Allerdings bietet das auch die große Möglichkeit, viel bei dem Projekt oder dem Innenausbau mitzugestalten.
Wenn man eine Prognose auf der Basis der aktuellen Anfragen abgibt, wäre beim Flächenumsatz sogar das Vorjahresniveau oder auch mehr möglich. Allerdings fehlen uns dafür bedauerlicherweise die Flächen, insofern kann ich nur jedem, der auf der Suche nach Büroflächen ist, raten, nicht zu lange zu zögern, wenn er das Passende gefunden hat oder – gemeinsam mit einem Entwickler das ideale Gebäude zu planen.
Wie stark machen sich Flächenreduzierungen bei Unternehmen bemerkbar?
Heiko Fischer: Grundsätzlich muss man ja sagen, dass Hamburg vom Mittelstand geprägt ist und wir 75 Prozent aller registrierten Mietverträge im Bereich unter 2.500 Quadratmetern haben. Das wiederum sind dann Unternehmen, die teilweise noch inhabergeführt sind und auch flexibles Arbeiten oder Homeoffice-Quoten anders planen als Großkonzerne. Bei Großkonzernen ist es durchaus üblich, zukünftig eine Arbeitsplatzbelegungsquote von 0,4 bis 0,6 Prozent zu kalkulieren, was dann zur Folge hat, dass sich im Grunde immer zwei Mitarbeitende einen Arbeitsplatz teilen.
Es würde schlichtweg auch überhaupt keinen Sinn machen, jedem Mitarbeitenden einen Arbeitsplatz zur Verfügung zu stellen und alternativ dann noch mobiles Arbeiten oder ein Homeoffice-Konzept von zwei bis drei Tagen die Woche anzubieten. Wir werden also Anmietungen von Unternehmen sehen, die deutlich weniger Fläche nutzen werden als in der Vergangenheit.
