Die deutschen Büromärkte haben ein starkes erstes Halbjahr hingelegt. In den Top 5 sind die Leerstände teils unter 4,5 Prozent gesunken und die Mieten signifikant gestiegen. Die Entwicklung dürfte anhalten.
Die Vermietungsdynamik an den fünf großen deutschen Büromärkten bleibt weiterhin sehr hoch. Im ersten Halbjahr 2016 wurden in den Top 5-Bürozentren Berlin, Düsseldorf (inkl. Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss), Frankfurt am Main, Hamburg und München (inklusive Umland) insgesamt rund 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Das sind laut CB Richard Ellis (CBRE) knapp 14 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Insbesondere München (plus 25 Prozent), Frankfurt (plus 24 Prozent) und Berlin (plus 17 Prozent) entwickelten sich dynamisch. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2016 in den fünf Topstandorten zwölf Transaktionen mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern registriert, darunter vier Eigennutzungen. Nur jeweils ein Abschluss entfiel dabei auf Hamburg und Düsseldorf.
TMT-Sektor weiterhin mit hohem Flächenumsatz
Rund 18 Prozent des Flächenumsatzes in den Top 5-Standorten entfiel auf den TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie). Hauptsächlich in Berlin (23 Prozent) und München (18 Prozent) waren Unternehmen aus diesem Sektor sehr aktiv. "Der TMT-Sektor wird mehr und mehr zum Umsatzbringer in den großen Bürozentren. Mit knapp 270.000 Quadratmetern wurde von den aufstrebenden Kreativbranchen und innovativen Unternehmen fast doppelt so viel Fläche absorbiert wie vom Banken- und Finanzdienstleistungssektor zusammen.
Hier macht sich der Wandel aus Nutzersicht zunehmend bemerkbar, der durch disruptive Konzepte traditionelle Branchen und Unternehmen herausfordert und auch Immobilieneigentümer vor Anpassungen an die Flächenkonfiguration und -ausstattung stellt. Es zeigt sich dabei, das die Flexibilität der Bürofläche zunehmend zum entscheidenden Kriterium wird, zumal diese Unternehmen schnell stark wachsen und gerade in manchen Teilmärkten Berlins zu den Mietern zählen, die mitunter auch die dort geltenden Spitzenmieten zu zahlen bereit sind", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Buerovermietungsmarkt-H1-2016
Leerstandsreduktion setzt sich weiter fort
Der Leerstandsabbau setzte sich über alle Standorte hinweg weiter fort. Während das Volumen leerstehender Büroflächen in Frankfurt nahezu auf dem Vorjahresniveau verblieb, reduzierte es sich insbesondere in München (minus 28 Prozent) und Berlin (minus 21 Prozent) drastisch. Auch in Düsseldorf und Hamburg sank der Leerstand im zweistelligen Prozentbereich. Neben der starken Nachfrage nach Büroflächen kommt hier auch deutlich die steigende Tendenz zu Umnutzungen, insbesondere zu Wohnen und zur Unterbringung von Flüchtlingen sowie Abrisse oder Kernsanierungen nicht mehr marktfähiger und lange leerstehender Büroimmobilien, zum Tragen.
Zu der positiven Leerstandsentwicklung trug ebenfalls der Umstand bei, dass - trotz sehr hoher Fertigstellungsvolumina, vor allem in München, Berlin und Frankfurt - wenig spekulative Fläche auf den Markt kommt. Der Großteil der fertiggestellten Neubauten und Kernsanierungen ist bereits vorher zu einem überwiegenden Teil vermietet oder als Eigennutzung vergeben.
Insgesamt werden bis zum Jahresende 2018 rund 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche in den fünf Standorten erwartet, wobei der Großteil auf Berlin (knapp 850.000 Quadratmeter) und München (knapp 660.000 Quadratmeter) entfällt. In diesen beiden Standorten ist aber auch der Bedarf an neuen beziehungsweise zusätzlichen Flächen besonders hoch. "Insbeondere München nähert sich langsam dem kritischen Wert der natürlichen Leerstandsrate an, die am Markt als Flukuationsreserve vorhanden sein sollte. Entsprechend gehen wir davon aus, dass sich die Spitzenmieten in den kommenden Jahren weiter moderat nach oben bewegen, wobei die höchste Dynamik in Berlin und München zu verzeichen sein wird", sagt Linsin.
Spitzenmiete: Berlin überholt Hamburg
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für erstklassige Büroimmobilien stieg gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres in allen Topstandorten weiter an, was die ungebrochen hohe Nachfrage nach hochwertigen, zentralen Büroflächen eindrücklich belegt. Besonders deutlich fiel der Anstieg um 13 Prozent in Berlin auf 26,00 Euro pro Quadratmeter aus. Somit liegt die Spitzenmiete in der Hauptstadt nun über Hamburg, wo der zweitstärkste Anstieg um vier Prozent auf 25,50 Euro pro Quadratmeter registriert wurde.
Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich ebenfalls flächendeckend mit Ausnahme von Frankfurt. Hier ging sie um knapp zehn Prozent auf 18,12 Euro pro Quadratmeter zurück. Dennoch verzeichnet Frankfurt noch immer sowohl in der gewichteten Durchschnittmiete als auch bei der Spitzenmiete die höchsten Werte unter den Topstandorten. "Grund für den Rückgang der Durchschnittsmiete in Frankfurt ist die Vielzahl an größeren Vermietungen im mittleren Preissegment.
Am Jahresende könnte nach Einschätzung von CBRE die Drei-Millionen-Quadratmeter-Marke beim Büroflächenumsatz überschritten werden.