In den Top-7- Standorten klettern die Preise für Büroimmobilien seit Ende 2009, getragen von einer bislang unerwartet robusten Volkswirtschaft. Selbst wenn die Dynamik ab 2018 nachlassen sollte – ein Abschwung ist nicht in Sicht.
Eigentlich unglaublich: „In keiner Metropole der Welt sind die Renditen für Top-Bürolagen seit Anfang 2016 so unter Druck geraten wie in Berlin und Frankfurt am Main“, meldet JLL. Für das laufende Jahr rechnen die Experten in Berlin in puncto Büro-Spitzenrendite mit einer zwei vor dem Komma. Solche Werte gab es früher nur in Städten wie London, keinesfalls aber in der vergleichsweise überschaubaren und zudem nicht sonderlich wohlhabenden deutschen Hauptstadt.
Seit Ende 2009 klettern die Preise für Büroimmobilien zumindest in den sieben stärksten Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München kontinuierlich an. Wie im German Property Index von Bulwiengesa abzulesen, haben die Werte dabei die Mietentwicklung teilweise hinter sich gelassen. Dazu trägt unter anderem die im Verhältnis zur Nachfrage eher träge Ausweitung der Neubautätigkeit bei.
Seit Lehman stetig aufwärts
Also immer nur aufwärts, und kein Ende in Sicht? Zumindest hat es den Anschein. Der deutsche Investmentmarkt brummt, alle Welt möchte hier Betongold kaufen. Eine Ursache für die Investment-Lust ist sicher das extrem niedrige Zinsniveau. Aber niedrig sind die Zinsen auch anderswo. Hierzulande hängen die Büromärkte zusätzlich im Schlepptau eines Rennboots namens deutsche Wirtschaft, und das ist derzeit ungemein rasant unterwegs. Seit der Lehman-Krise hat sich noch keine Klippe gefunden, die diese wilde Fahrt auch nur hätte bremsen können: Eurokrise, Flüchtlingskrise, Brexit-Beschluss, Trump, Aufstieg der europaskeptischen Rechtspopulisten – je unsicherer die Weltlage, desto besser für die deutschen Immobilienund damit auch Büromärkte, könnte man meinen.
Tatsächlich sind die genannten Krisen allesamt längst nicht überstanden. Mit dem guten Wetter könnten neue Flüchtlingsströme über das Mittelmehr nach Italien kommen. Welche Formen der Brexit annehmen könnte, wissen wir vielleicht erst in zwei Jahren. Wie sehr Trumps Steuer- und Wirtschaftspolitik die deutschen Exporte beeinträchtigen wird, ist ebenfalls noch völlig unklar. Die Wahlschlappen der Rechtspopulisten in den Niederlanden sowie in Frankreich sind erst einmal nur temporärer Natur. „Das größte Risiko geht nach wie vor von einem Scheitern des Euro aus“, sagt Andreas Schulten, Vorstand von Buwiengesa.
Bundesagentur gesteht Irrtum
In Deutschland findet sich von Krise keine Spur, im Gegenteil. Das wichtigste Trendbarometer der deutschen Wirtschaft, der ifo-Index, stieg im Mai auf den höchsten Wert seit 1991. Forschungsinstitute korrigieren ihre Wachstumsprognosen nach oben. Und auch das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen müsste eigentlich neu überarbeitet werden. Denn es arbeitet – ohne Verschulden der Gutachter – mit falschen Arbeitsmarktdaten. Wie die Bundesagentur für Arbeit unlängst zugeben musste, muss die Zahl der Beschäftigten deutlich nach oben korrigiert werden. Grund sei ein „Datenverarbeitungsfehler“. Für den Berichtsmonat November 2016 beispielsweise kommen etwa 385.000 Beschäftigte hinzu. Laut Prognose von Bulwiengesa wird die Zahl der Bürobeschäftigten in den genannten sieben Top-Städten bis zum Ende des Betrachtungszeitraums 2021 kontinuierlich weiter zulegen – wenn auch mit abflauender Dynamik.
2020 würde der Aufschwung elf Jahre alt. Für alle, die noch die scharfen Einbrüche 2003 und 2008 in den Knochen haben, eine ungewöhnliche Konstellation: kein Abschwung in Sicht! Gibt es ihn überhaupt noch, den Zyklus? „In typisierbarer Form sowieso nicht“, antwortet darauf Professor Dr. Michael Voigtländer vom Instituts der deutschen Wirtschaft Köln. Seine Vermutung: „Die lange Wachstumsphase könnte sich gegen Ende des Jahrzehnts in eine Phase der Stagnation verwandeln.“
Die 'Schweizerisierung' Deutschlands
Noch einen Schritt weiter geht Andreas Schulten: „Vielleicht erleben wir derzeit die ‚Schweizerisierung‘ der deutschen Top-Städte. Unsere Daten zeigen, dass die Preise in den 1970er und 1980er Jahren kontinuierlich stiegen und erst danach zyklische Schwankungen zeigen.“
Demnach könnte tatsächlich auf die Hausse ein Hochpreisplateau folgen. Allerdings vergisst auch Schulten das Warnen nicht. „Investoren neigten dazu, erwartete Erträge „hochzumodellieren“, um bestimmte Renditewerte nicht zu unterschreiten. Jeder Investor muss sich darüber im Klaren sein, dass er derzeit teuer einkauft.“
Zumal die Abschwächung der Preisdynamik absehbar ist. Der Euroraum freut sich über eine anziehende Konjunktur und eine sich oberhalb der 1,5-Prozent-Marke bewegende Inflationsrate. Viele Marktbeobachter erwarten, dass die Europäische Zentralbank nun zuerst die Anleihenkäufe schrittweise herunter- und dann ab Sommer oder Herbst 2018 die Zinsen hochfährt. Fallen die Anleihenkäufe weg, werden sich „im Immobilienmarkt die Finanzierungskosten etwas erhöhen“, sagt Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Berlin Hyp. „Letztlich kann das auch zu einer moderaten Normalisierung des Immobilienmarktes führen.“
Demografie und Digitalisierung
Die Zinserhöhungen sind in kleinen Schritten von je 25 Basispunkten zu erwarten. Ausgehend vom derzeitigen Null-Niveau und startend Mitte 2018 würde der europäische Leitzins Ende 2019 dann 1,5 Prozent erreichen. Auch das dürfte eher sanfte Konsequenzen haben.
Zentrale Kennziffer aller Prognosen ist die schon erwähnte Entwicklung der Bürobeschäftigung. Genau dort wittert Professor Dr. Tobias Just von der IREBS Ungemach. Trotz Wirtschaftsboom und Zuwanderungsrekorden bleibt der Autor des Standardwerks „Immobilien und Demografie“ bei seiner Einschätzung: Die Überalterung und die trotz Immigration mittelfristig sinkende Einwohnerzahl werde zuerst die Büromärkte und dann erst die Wohnungsmärkte treffen, weil wir „länger wohnen als arbeiten“.
Als unbekannte Größe kommt laut Just die Digitalisierung hinzu. Vor allem durch den Einsatz künstlicher Intelligenz könnten Büroarbeitsplätze in signifikanten Größenordnungen wegfallen. „Mein ,best guess΄ ist, dass die Digitalisierung in der kurzen Frist weniger auf der Mengen- als vielmehr auf der Preisseite für Verschiebungen sorgt. Wenn Büroarbeitskräfte, die sich bislang außerhalb des internationalen und des digitalen Wettbewerbs wähnten, unter Konkurrenzdruck geraten, sinken die Löhne in einigen Sektoren. Damit sinkt auch das Bürozahlungspotenzial der betreffenden Mieter.“
Autor: Christof Hardebusch