Über 80 Prozent der ESG-konformen Büroimmobilien Deutschlands entstehen derzeit in den A-Städten. Ausschlaggebend sind nach Analysen von Aengevelt Research die dort höheren Spitzenmieten, die mehr Spielräume für die Realisierung kostenintensiverer Nachhaltigkeitskriterien bieten. B- und C-Städte können dagegen mit niedrigeren Grundstückspreisen punkten. Entsprechend bieten gerade B- und C-Städten interessante Potenziale für ESG-zertifizierte Objekte, da sie hier eine überdeutlich höhere Reputation und markante Marktakzeptanz genießen, von niedrigeren Leerstandsraten betroffen sind, überdurchschnittliche Mieten erzielen und insgesamt nachhaltigere Investitionssicherheit bieten.
Die ESG-Zertifizierung spielt eine immer größere Rolle bei Büroimmobilien. Im europäischen Durchschnitt sind rund ein Fünftel der Büroimmobilien - mit steigender Tendenz - nachhaltigkeitszertifiziert. In den Big-Seven-Märkten Deutschlands liegt der Anteil an Büroobjekten mit Zertifizierung allerdings mit gut zehn Prozent der Bestandsgebäude bislang noch deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Das hochhausaffine Frankfurt verfügt bundesweit mit gut zwanzig Prozent über den größten Anteil, während andere A-Städte wie München, Düsseldorf und Hamburg erst im einstelligen Prozentbereich liegen.
Das Investitionsvolumen von zertifizierten Green Buildings in Deutschland lag 2022 nach Markteinschätzungen bei über elf Milliarden Euro. Dabei zeigt sich gerade bei neuen Bauvorhaben und Totalsanierungen eine große Dynamik mit einem überdurchschnittlich hohen Anteil an Zertifizierungen.
Hintergrund: Durch ESG-gerechte Investition in alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit entsteht ein markanter Wettbewerbsvorteil. Positive Auswirkungen auf die Reputation – auch gegenüber dem Kapitalmarkt, Geschäftspartnern, Öffentlichkeit und Finanzierungsinstituten - sowie aus Sicht der Nutzer hinsichtlich eines erheblich besseren Arbeitsklimas können im „War for Talents“ den entscheidenden Unterschied machen. Zudem sind die Betriebskosten aufgrund der höheren Energieeffizienz geringer. Damit einher geht zudem die wachsende Bereitschaft der Investoren, Aufschläge für ESG-konforme Flächen zu zahlen. Insgesamt stellen ESG-zertifizierte Gebäude damit Investments dar, die ein erheblich geringeres Verlustrisiko aufweisen, selbst wenn die Nachhaltigkeitskriterien in Zukunft politisch noch verschärft werden sollten.
Ähnliche Renditen wie in den A-Städten
Auffällig ist indessen, dass sich über 80 Prozent des Investitionsvolumens in zertifizierten Assets in Deutschland allein auf die A-Standorte konzentrieren. Der Grund liegt darin, dass sich die höheren Kosten für die Erfüllung der ESG-Kriterien dort aufgrund der höheren Spitzenmieten leichter tragen lassen (Berlin: EUR 44,50/m²; Frankfurt: EUR 46,00/m²; Düsseldorf: EUR 38,00/m²). In B-Städten (Leipzig: EUR 18,50/m², Dresden: EUR 18,70/m²) oder C-Städten (Magdeburg: EUR 14,00/m²) liegen die Spitzenmieten dagegen deutlich darunter.
Auf der anderen Seite ist das Grundstückspreisniveau in B- und C-Städten erheblich niedriger. So betragen die Bodenrichtwerte in Magdeburg in absoluten Toplagen zwischen 1.200 und 1.500 Euro je Quadratmeter, in Dresden zwischen 4.100 und 4.950 Euro und in Leipzig zwischen 3.500 und 4.200 Euro. In Berlin liegen die Bodenrichtwerte in den Toplagen dagegen zwischen 23.000 und 70.000 Euro, in Düsseldorf zwischen 40.000 und 55.000 Euro und in Frankfurt zwischen 32.000 und 41.000 Euro je Quadratmeter. Vor diesem Hintergrund können in B- und C-Städten bei annähernd gleichen Baukosten auch mit geringeren Mieten ähnliche Renditen erzielt werden wie in den A-Städten mit ihren extrem hohen Grundstückskosten.
Weniger Wettbewerbsdruck, höhere Krisenresilienz
Bisher stellen ESG-Kriterien in den B- und C-Städten noch kein wesentliches Thema dar. Gerade deshalb lassen sich hier mit nachhaltigkeitszertifizierten Objekten Alleinstellungsmerkmale erzielen, die in aller Regel durch höhere Nachfrage und höhere Mietzahlungsbereitschaft honoriert werden. Zudem bieten zertifizierte Büroimmobilien deutlich verbesserte Chancen für die Ansiedlung von Unternehmen mit internationaler Ausrichtung beziehungsweise internationalem Background, da für diese die Erfüllung von ESG-Kriterien oftmals eine wichtige Anmietungsvoraussetzung darstellen.
„Nach unseren Erfahrungen zeichnen sich B- und C-Standorte wie Leipzig, Dresden oder Magdeburg aufgrund ihres geringeren Wettbewerbsdrucks durch eine höhere Krisenresilienz aus“, kommentiert Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien. „Sie erscheinen zunehmend auch auf dem Radar inländischer und internationaler Investoren, von Pensionskassen und Family Offices. Die wirtschaftliche Dynamik an den B- und C-Standorten ist sehr oft aus vielerlei Gründen höher, wie auch zum Beispiel die jüngsten Entscheidungen über den Bau neuer Chipfabriken von intel in Magdeburg und TSMC in Dresden zeigen. Damit wird es immer lohnenswerter, dort auch entsprechend hochwertige Bürogebäude zu errichten oder nachzurüsten, die den ESG-Kriterien entsprechen.“
