Die Mieten steigen, das Flächenangebot wird immer knapper – auch, weil die Städte lange vor allen Dingen ihr Wohnungsangebot erhöhen wollten. Entwickler von Büroimmobilien hatten es schwer.
Bei Büroimmobilien steigen die Mieten an den Top-Standorten weiter und die Flächenreserven werden immer knapper. Das liegt an der regen Nachfrage, die nicht abreisst. Das liegt aber auch am geringen Neubauvolumen. Denn wenn hohe Nachfrage auf geringes Angebot trifft, steigen nun einmal die Preise.
Die Städte und ihre Genehmigungsbehörden haben diese Entwicklung indirekt befeuert. Denn viele Städte hatten in der jüngeren Vergangenheit ihre Priorität stark auf die Erhöhung des Wohnraumangebotes gelegt. Projektentwickler mit Plänen für Büroimmobilien hatten es bei den Genehmigungsbehörden schwer. Nun fehlen moderne Neubauflächen. „Die Einstellung ändert sich aber gerade wieder“, beobachtet Markus Monhart. Und das hat seinen guten Grund: „Abseits der A-Städte gab es Unternehmen, die in Nachbarstädte abgewandert sind, weil sie vor Ort keine geeigneten Expansionsflächen mehr gefunden haben. Der drohende (oder bereits reale) Verlust von Steuergeldern macht es also mancherorts für Büroentwickler wieder etwas einfacher.
In den Randlagen steigen Mieten und Preise
Doch so schnell sind neue Büroimmobilien nicht gebaut und die Nachfrage herrscht eben ganz aktuell. Wer sich über diese Lage freuen kann, sind fraglos die Eigentümer von Büroimmobilien. „Die CBD-Randlagen bieten in diesem Jahr an den deutschen Top-Bürostandorten besonders gute Aussichten für Investoren und Eigentümer“, ist sich Fabian Sperber aus dem Research von Savills denn auch sicher. Der Grund: Die starke Wirtschaft sorgt für hohe Nachfrage nach Büroflächen – besonders in den Top 6-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München. Da zugleich die Mieten in den zentralen Top-Lagen weiter steigen und nur wenig neue Bürofläche auf den Mietmarkt kommen wird, gibt es 2017 verstärkt Ausweichbewegungen. Das heißt: Unternehmen, die sich die teuren CBD-Lagen nicht oder nicht mehr leisten können, weichen auf Randlagen mit guter Infrastruktur aus.
Für Markus Monhart, Head of Agency bei Savills in Deutschland, kann sich daraus ein genereller Trend ergeben: „Es wird aus Kostengründen vermehrt wieder auf Konzepte mit zwei oder mehr Standorten gesetzt. Firmen mieten also nicht ausschließlich im CBD, sondern decken ihren weiteren Flächenbedarf in den weniger teuren angrenzenden B-Lagen oder in Randlagen ab.“
Verhältnis von Leerstand zu Flächenumsatz
Quelle: Savills Germany; 2017
Kein Wunder, denn allein die Durchschnittsmieten steigen laut Savills-Prognose in diesem Jahr an den Top-6-Standorten noch einmal um über zwei Prozent. Die Spitzenmieten wohl noch darüber. „In Berlin wird dieses Jahr zum Beispiel die 30-Euro-Marke geknackt“, ist sich Fabian Sperber sicher. Das wäre noch einmal ein Plus von sechs Prozent – nach fünf Prozent im Vorjahr.
Berliner Büromarkt: Flächenreserven reichen nur ein halbes Jahr
Dieses Wachstum ist getrieben vom immer weiter sinkenden Leerstand. Auch hier taugt Berlin als Anschauungsobjekt. Mittlerweile ist das Verhältnis von Leerstand zu jährlichem Flächenumsatz auf 0,6 abgesunken. Soll heißen: Kämen keine neuen Büroflächen auf den Markt und die Nachfrage bliebe unverändert, wäre nach gut einem halben Jahr jeder Büro-Quadratmeter in der Hauptstadt vermietet. Theoretisch zumindest, denn die Flächenreserven beinhalten längst nicht nur Innenstadtbüros, sondern auch Lagen und Objekte, die gar nicht nachgefragt sind.
Betrachtet man die Leerstände rein in den CBDs, liegen sie etwa in München bei unter zwei Prozent und in Berlin sogar bei etwa einem Prozent. Besonders in der bayerischen Hauptstadt hat sich der Leerstand von Büroflächen fast schon dramatisch abgebaut. Aktuell stehen dort 900.000 Quadratmeter Bürofläche leer. Im Durchschnitt der Jahr 2011 bis 2015 waren es mit 1,4 Millionen Quadratmetern deutlich mehr.
Und in Berlin? „Hier gibt es 2017 eigentlich nur 50.000 Quadratmeter neue Bürofläche, die dem Mietmarkt zur Verfügung stehen werden“, weiß Fabian Sperber. „Berlin wächst rasant. Eine solche Entwicklung – auch bei den Preisen – habe ich in 25 Jahren Berufsleben noch nicht gesehen“, sagt sein Kollege Markus Monhart. Einer der großen Mieter in Berlin ist der Online-Händler Zalando, der bereits deutlich über 100.000 Quadratmeter in der Hauptstadt belegt. Aktuell sucht das Unternehmen weitere Flächen für bis zu 1.200 Mitarbeiter.
Grundsätzlich sei die Nachfrage an allen Top-Standorten über alle Flächengrößen und Branchen hinweg äußerst stabil. „Es gibt in keiner Stadt die eine dominierende Branche“, sagt Monhart und „der Markt wird von den kleinen und mittleren Flächenklassen gemacht, nicht von einzelnen Großabschlüssen“.
Autor: Markus Gerharz