Das Jahresergebnis 2021 auf dem Büromarkt in Bremen liegt deutlich über Fünf-Jahres-Mittelwert, ermittelt Robert C. Spies.
Auf dem Bremer Markt für Büroflächen konnte im Jahr 2021 ein Flächenumsatz von insgesamt 148.000 Quadratmeter erzielt werden. Prägend waren im vergangenen Jahr einige Großabschlüsse deutlich über 3.000 Quadratmeter. „Diese großvolumigen Mietverträge sind auf dem Bremer Büromarkt eher die Ausnahme“, berichtet Siljan Tietjen, Bereichsleiter für Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies, über das um rund 28.000 Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr gestiegene Jahresergebnis. Damit präsentiert sich der Bremer Markt weiterhin äußerst stabil – zumal der Umsatz sich im Jahr 2021 sogar deutlich oberhalb des fünf-Jahres-Mittelwerts von 117.200 Quadratmeter bewegt.
Bürokonzepte werden neu gedacht
Der Qualitätsanspruch seitens der Mieter an neue Flächen wächst – und wird durch erhöhte Anforderungen an Flexibilität hinsichtlich der Bürogestaltung, neueste komfortsteigende Digitalausstattung, teilweise verbesserte ESG-Konformität sowie dem Fachkräftemangel nochmals getrieben. „Das Arbeiten im Homeoffice führt nicht zu einem Nachfrageeinbruch, sondern zu einer veränderten Nachfrage nach zeitgemäßen und modernen Flächen, welche sich für innovative und identitätsstiftende Nutzungskonzepte eignen“, beobachtet Siljan Tietjen. Bürokonzepte werden – angepasst an sich wandelnde Unternehmensanforderungen – stärker neu gedacht. „Diese Entwicklung erfordert in der Regel intensive Beratungen zwischen Mieter und Vermieter sowie tendenziell hohe Investitionen im Bestand, wenn es einen Mieterwechsel oder eine Vertragsverlängerung gibt“, so der Immobilienexperte.
Drei Großabschlüsse prägen das Jahresergebnis Während im Jahr 2020 kein großvolumiger Abschluss über 5.000 Quadratmeter registriert wurde, hatten Büroflächenumsätze in dieser Größenklasse in 2021 einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von 25 Prozent und waren damit prägend für das um insgesamt 23 Prozent gestiegene Jahresergebnis. Der größte registrierte Büroflächenumsatz über 14.700 Quadratmeter in der Airportstadt wurde durch die DMK Deutsche Milchkontor GmbH generiert. Dahinter folgt eine Anmietung über 9.900 Quadratmeter im Tabakquartier in Woltmershausen durch Dataport AöR, einem Informations- und Kommunikationsdienstleister der öffentlichen Verwaltung. Die drittgrößte Anmietung wurde ebenfalls im Tabakquartier registriert – hier hat das Zentrum für Kunst der Stadt Bremen etwa 5.500 Quadratmeter Fläche angemietet.
In dem Segment zwischen 2.501 und 5.000 Quadratmetern lag der Anteil am Gesamtflächenumsatz bei 17,5 Prozent und in der Größenklasse zwischen 1.001 und 2.500 Quadratmeter bei 24 Prozent. Die restlichen 33,5 Prozent gehen auf Abschlüsse unter 1.000 Quadratmeter zurück.
Gesunder Branchemix
Nach Branchen differenziert wurde die Nachfrage vor allem durch die öffentliche Hand, Unternehmen wie dem DMK aus der Lebensmittelindustrie und dem Bereich IT dominiert. Insgesamt zeigte die Flächennachfrage im vergangenen Jahr aber eine erfreulich vielfältige Streuung. Alle Lagen weisen eine hohe Bewegung auf – auch außerhalb der Bremer Büromarktzentren. Das liegt sicher auch an den aufgrund der überschaubaren Größe Bremens kurzen Wege in der Stadt. „Besonders die Neuentwicklung des Tabakquartiers hat zu einem gewissen strukturellen Aufbrechen der klassischen Bürolagen geführt“, resümiert Siljan Tietjen über das vergangene Jahr. Mit einem Anteil von 23,5 Prozent verzeichnete das Tabakquartier in Woltmershausen den höchsten Flächenumsatz unter den Bürolagen. Die hier revitalisierten historischen Fabrikgebäude hin zu modern ausgestatteten Loftbüros in einem neu konzipierten Quartier mit vielfältigen Nutzungen sowie einem attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis haben viele Mieter angezogen. In der Bremer City wurde ein Anteil von 20 Prozent umgesetzt. „Zusammenhängende, qualitativ hochwertige Flächen ab 700 Quadratmetern sind in der City kaum verfügbar, sodass Unternehmen mit größeren Gesuchen oftmals auf andere Lagen ausweichen müssen“, berichtet der Bereichsleiter. Bedingt durch den größten Abschluss erreichte die Airportstadt einen Anteil von 17,5 Prozent. Auf die im Vergleich zum Vorjahr dynamische Überseestadt entfielen 14 Prozent, da hier vergleichsweise weniger Neubaufläche am Markt verfügbar war.
Die Büromieten liegen in der Spitze bei 15,50 Euro pro Quadratmeter für moderne Flächen bei Erstbezug – das sind 30 Cent pro Quadratmeter mehr als noch im Vorjahr. In einigen Fällen wurden im Neubausegment für herausragende Flächen durchaus höhere Mieten registriert. Diese Tendenz wird sich durch erheblich gestiegene Baukosten und Grundstückspreise fortsetzen. Die verstärkte Nachfrage nach modernen Büroflächen mit einem hohen Ausstattungsstandard hat zu einem weiteren Anziehen der Durchschnittsmiete geführt. Diese liegt im gesamten Stadtgebiet Bremen bei rund 10,40 Euro pro Quadratmeter – das entspricht 70 Cent pro Quadratmeter mehr als im Vorjahr.
Leerstand durch hohes Neubauvolumen leicht erhöht
Die hohe Anzahl an Fertigstellungen von Büroneubauflächen bzw. revitalisierten Flächen hat in jüngster Vergangenheit stark zugenommen und zu einem leichten Anstieg der Leerstandsquote geführt. Im bundesweiten Vergleich ist die aktuelle Leerstandsquote von ca. 3,5 Prozent eher niedrig. „Durch gefragte neue Flächen betreffen die Leerstände insbesondere „überholte“, den gestiegenen Qualitätsanforderungen nicht mehr gerecht werdende und damit wenig marktgängige Altbestände“, beschreibt Siljan Tietjen.
Die Aussichten für einen bewegenden Bremer Büromarkt bleiben positiv. Für das laufende Jahr erwartet die norddeutsche Robert C. Spies-Unternehmensgruppe und Marktführer in Bremen eine stabile Entwicklung. Der Flächenumsatz wird sich voraussichtlich mit etwa 100.000 bis 120.000 Quadratmetern wieder an den fünf-Jahres-Mittelwert annähern. Die Durchschnittsmieten werden moderat steigen.