Auch im ersten Halbjahr 2021 zeigt der Trend auf dem Healthcare-Investmentmarkt klar nach oben.
25 Pflegezimmer, 3.900 Quadratmeter Grundstück und eine Gesamtmietfläche von 2.000 Quadratmetern - Anfang August ging die soziotherapeutische Einrichtung "Haus Kleyerstraße" in Darmstadt-West in den Fonds "5QRE HealthCare Infrastructure Deutschland 01" über. Der Spezialfonds wurde gemeinsam durch TSC Real Estate und die Five Quarters Real Estate AG | 5QRE, einer Immobiliengesellschaft (KVG) für institutionelle Anleger mit Sitz in Hamburg, entwickelt.
Die jüngsten Zahlen von BNP Paribas Real Estate zeigen, dass der Boom bei Healthcare-Investments weiter anhält. Insgesamt wurden in der ersten Jahreshälfte 2021 gut 1,7 Milliarden Euro in Healthcare-Immobilien investiert, womit der Rekordwert des Vorjahreszeitraums nochmals um knapp drei Prozent übertroffen wurde. Im Vergleich zum zehnjährigen Durchschnitt beträgt die Steigerung mehr als das Doppelte.
„Diese Werte belegen eindrucksvoll, dass sich der Healthcare-Markt ungeachtet der Corona-Pandemie mit großer Dynamik weiterentwickelt und sich mehr und mehr als eigenständige Assetklasse etabliert“, erklärt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate und Head of Residential Investment. „Eine ganz wesentliche Rolle spielt hierbei eine grundlegend gewandelte Risikowahrnehmung seitens der Investoren. So sorgt zum einen der demografische Wandel für ein solides wirtschaftliches Fundament, das durch eine hohe Vermietungssicherheit und vergleichsweise geringe Marktschwankungen gekennzeichnet ist. Zum anderen nehmen die Vorbehalte gegenüber Betreiberimmobilien infolge der fortschreitenden Professionalisierung der Betreibergesellschaften analog zum Hotel-Investmentmarkt immer mehr ab. Darüber hinaus setzen vor allem institutionelle Investoren auf eine Diversifikation der Investitionsstandorte, um das Anlagerisiko weiter zu reduzieren. So entfielen im ersten Halbjahr 2021 fast zwei Drittel des Investmentvolumens auf Portfolio-Deals.“
Es sind allerdings nicht therapeutische Einrichtungen - wie in unserem Beispiel aus Darmstadt - sondern nach wie vor Pflegeimmobilen, die den Löwenanteil des Healthcare-Investmentmarkts ausmachen. Mit einem Investmentvolumen von knapp 1,2 Milliarden Euro entfallen gut 68 Prozent des Gesamtumsatzes auf diese Nutzungsart. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 sank der Umsatzanteil von Pflegeimmobilien jedoch um etwa zehn Prozentpunkte. Davon profitieren kann die Sub-Assetklasse betreutes Wohnen, die mit etwa 325 Millionen Euro auf knapp 19 Prozent Marktanteil kommt und damit eine neue Bestmarke aufstellt. Die immer höhere gesellschaftliche Relevanz des Themas altersgerechtes Wohnen spiegelt sich somit auch auf dem Investmentmarkt wider. Gesundheitsimmobilien (z. B. Ärztehäuser, Kliniken, MVZ) tragen mit gut 225 Millionen Euro gut 13 Prozent zum Gesamtergebnis bei.
Projektentwicklungs-Anteil rückläufig
Laut der Analyse von BNP Paribas Real Estate steuerten Projektentwicklungen im ersten Halbjahr nur 16 Prozent zum Gesamtergebnis bei. Dieser eher moderate Wert ist dem Umstand geschuldet, dass der Investmentmarkt bislang stark vom Verkauf größerer Bestandsportfolios geprägt ist. Insbesondere beim betreuten Wohnen wurden jedoch einige Forward Deals registriert. Diese beweisen, dass den klassischen Wohnprojektentwicklern hier eine ernstzunehmende Konkurrenz erwächst.
Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke zeichnen zur Jahreshälfte für knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich. Insgesamt wurden drei Portfoliodeals im dreistelligen Millionenbereich registriert. Zwei größere Deals in der Assetklasse betreutes Wohnen füllen die Größenklasse zwischen 50 und 100 Millionen Euro, die gut sieben Prozent zum Gesamtumsatz beträgt. Die mittleren Größenklassen zwischen zehn und 50 Millionen Euro kommen auf einen Umsatzanteil von knapp 40 Prozent und präsentieren sich somit als wesentliche Stütze des Investmentmarkts.
Spezialfonds geben den Ton an
Im ersten Halbjahr 2021 ist der Healthcare-Investmentmarkt fest in der Hand von Spezialfonds, die fast zwei Drittel des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. Neben zwei großen Portfoliodeals entfallen mehr als die Hälfte aller Einzeldeals auf diese Käufergruppe. In diesem Zusammenhang wird deutlich, dass neben spezialisierten Pflege-Investoren mittlerweile auch immer mehr große Gewerbe-Investoren auf dem Healthcare-Markt tätig sind. Weitere 18 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen auf Immobilien-AGs / REITS, die bislang ausschließlich im Portfoliosegment in Erscheinung getreten sind. Alle anderen Käufergruppen kommen zusammengenommen auf lediglich gut 16 Prozent des Transaktionsvolumens. Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit 51 Prozent etwa zehn Prozentpunkte oberhalb des langjährigen Mittels.
Aufgrund der starken Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot befand sich die Netto-Spitzenrendite auf dem Healthcare-Markt in den letzten Jahren klar im Sinkflug. Auch eine veränderte Risikobewertung dürfte hierbei eine gewisse Rolle gespielt haben. Zuletzt war eine Seitwärtsentwicklung zu beobachten, sodass zum Ende des ersten Halbjahrs für hochwertige moderne Pflegeimmobilien weiterhin eine Netto-Spitzenrendite von 4,00 Prozent anzusetzen ist.
„Der Healthcare-Investmentmarkt vermeldet trotz Corona-Krise einen neuen Umsatzrekord zum Halbjahr und bietet auch darüber hinaus glänzende Zukunftsperspektiven. Auf Grundlage der demografischen Makro-Trends und einer weiter steigenden gesellschaftlichen Akzeptanz für altersgerechte Wohnformen ist fest mit einer weiter anziehenden Nachfrage zu rechnen. Für professionell aufgestellte Investoren weisen Healthcare-Immobilien ein attraktives Risiko-Rendite-Profil auf, das bei anderen Assetklassen nur schwerlich zu finden ist“, so Meszelinsky abschließend. Der Engpassfaktor dürfte insofern auf der Angebotsseite liegen.