In Bonn wurden 2020 im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt 8.700 Quadratmeter weniger Büroflächen vermietet und die Leerstandsquote nahm nur leicht zu - Larbig & Mortag hat den Bonner Büromarkt analysiert und liefert eine Prognose für 2021.
Auf dem Bonner Büromarkt wurden im Covid-19 geprägten Jahr 2020, insgesamt 95.895 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Im Vergleich zum Fünf-Jahrestrend von circa 104.600 Quadratmeter liegt die Gesamtvermietungsleistung rund 8.700 Quadratmeter unterhalb des in den vergangenen fünf Jahren ermittelten Durchschnitts. Angesichts der im Laufe des Jahres 2020 wiederkehrenden Einschränkungen und im direkten Vergleich zu anderen Büromärkten, überzeugt das Ergebnis dennoch. Die Durchschnittsmiete legt zu – Spitzen-/ und Höchstmiete verlieren indes an Niveau. Umsatztreiber war erneut die Öffentliche Verwaltung.
Das Vermietungsgeschehen
Im Jahr 2020 zählten die Gewerbespezialisten von Larbig und Mortag Immobilien, Partner der NAI Apollo Group, insgesamt 98 Vermietungen auf dem Bonner Büromarkt. Größter Mietvertragsabschluss war die Anmietung von Engagement global im Bonner Bundesviertel mit circa 20.000 Quadratmetern Mietfläche. Das Segment bis 1.000 Quadratmeter (81 Abschlüsse) ist rein von den Abschlusszahlen her weiterhin die Basis des Bürovermietungsmarktes, der größte Flächenumsatz wurde jedoch ab 2.000 Quadratmeter (53.815 m² Vermietungsleistung) erzielt. Im Vergleich zum Vorjahr hat der gesamte Flächenumsatz um etwa 14,9 Prozent (2019: 112.645 m²) abgenommen. Die Mehrzahl der Bonner Unternehmen haben durch die gesellschaftlichen Einschränkungen das Thema Homeoffice fokussiert und erfolgreich umgesetzt – eine große Rückgabe an nicht benötigten Büroflächen bedeutete dies indes nicht. Das Thema Homeoffice wird von vielen Firmen zukünftig als Zusatzangebot bestehen bleiben – die Präsenzarbeit wird durch das Homeofficeangebot nicht aufgehoben.
Umsatztreiber Öffentliche Verwaltung
Neben der größten Einzelvermietung mit 20.000 Quadratmetern wurde eine weitere Großanmietung von über 10.000 Quadratmeter in Bonn Dransdorf (Öffentliche Verwaltung) ermittelt. Weiterhin schloss die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zwei Verträge von über 5.000 sowie 7.500 Quadratmeter (beide im Bonner Bundesviertel) für Nutzer der Öffentlichen Verwaltung ab. Insgesamt resultieren circa 58,7 Prozent des Gesamtjahresergebnisses aus Anmietungen der Öffentlichen Verwaltung. Dass die Beethovenstadt ein interessanter Standort für Ministerien und Behörden ist, unterstreicht der erst jüngst erfolgte Zuschlag für den Bonner Standort der Europäischen Wetterbehörde. Ab 2021 werden in Bonn rund 150 Mitarbeiter für die Wetterbehörde im Einsatz sein. Wie lange Bonn noch ein interessanter Standort für Ministerien und Behörden ist, bleibt abzuwarten. Auf dem Markt und in der Politik werden wieder zunehmend Stimmen laut, die einen kompletten Umzug der in Bonn ansässigen, Öffentlichen Verwaltungsstellen nach Berlin fordern.
Die größten Einzelvermietungen, die nicht für Nutzer der Öffentlichen Verwaltung getätigt wurden, sind unter anderem mit etwa 2.800 Quadratmetern (Immobilienbranche - Bonn Beuel), rund 2.000 Quadratmetern (IT-Consulting - Bonner Bogen) sowie 1.600 Quadratmetern (Dienstleistungen – Bad Godesberg) ermittelt worden.
Leerstandsquote nimmt leicht zu
Die Leerstandsquote liegt zu Ende des Jahres 2020 bei 2,70 Prozent. Dies bedeutet ein Leerstand von rund 107.100 Quadratmetern Bürofläche am Markt. Seit 2016 hat der Bonner Büromarkt somit erstmals wieder einen Leerstand von über 2,5 Prozent. Dieser Leerstand sorgte im Laufe des Jahres für keinerlei Entspannung und wird nur für kurze Dauer auf diesem Niveau verbleiben. Die zu Ende 2020 nicht realisierten Großanmietungen sind aus zeitlichen Gründen nur aufgeschoben und werden zeitnah im 1. Quartal 2021 erfolgen. Neue Vakanzen entstehen dadurch nicht und die Neubautätigkeit ist weiterhin zu gering um die kritische Leerstandsituation zu entspannen.
Durchschnittsmiete steigt – Höchst-/ und Spitzenmieten nehmen ab
Der von Larbig & Mortag prognostizierte Druck auf die Durchschnittsmiete hat im Laufe des Jahres 2020 eingesetzt. Die Durchschnittsmiete stieg auf 12,49 Euro je Quadratmeter und erhöht sich damit im Vergleich zu 2019 (12,00 EUR/ m²) um 0,49 Euro. Im Laufe des Jahres 2020 war die Durchmischung der unterschiedlichen Objektqualitäten nicht vergleichbar wie in den zurückliegenden Jahren. Die neu abgeschlossenen Mietverträge wiesen deutlich höhere Mietpreise auf und sorgten für den Anstieg der Durchschnittsmiete. Die Höchst-/ und Spitzenmieten fallen im Vergleich zum Vorjahr deutlich ab. Die Höchstmiete wurde in der Bonner Südstadt mit 22,82 Euro je Quadratmeter abgeschlossen (2019: 28,50 EUR/ m²) und die Spitzenmiete mit 21,61 Euro (2019: 26,33 EUR/ m²) resultierend aus Abschlüssen in den Teilmärkten Bundesviertel und Citylage (bestehend aus Zentrum, Nordstadt, Südstadt und Weststadt).
Bundesviertel wieder gefragtester Teilmarkt
Im Bonner Bundesviertel wurde mit einem Flächenumsatz von 40.525 Quadratmetern im Vergleich zum Vorjahr 2019 (26.905 m²) insgesamt 13.620 Quadratmeter mehr Bürofläche mietvertraglich angemietet. In der Bonner Citylage war die Vermietungsleistung sehr deutlich rückgängig. In diesem Teilmarkt wurde eine Vermietungsleistung von lediglich 13.715 Quadratmetern ermittelt. Im Vergleich zum Jahr 2019 (69.937 m²) bedeutet dies einen Rückgang von stolzen 56.222 Quadratmetern. Dies ist hauptsächlich durch das fehlende Flächenangebot innerhalb des Teilmarktes zu begründen.
Prognose für das Jahr 2021
Das Vermietungsgeschehen des Jahres 2020 resultierte aus der Dynamik zu Beginn des Jahres sowie aus einem umsatzstarken vierten Quartal 2020. Es war also erkennbar, dass die Nachfrage nach neuen Büroflächen auch trotz der Corona-Pandemie vorhanden war. Durch die Branchenverteilung ist aber auch zu erkennen, dass das Gesamtvermietungsergebnis des Bonner Büroimmobilienmarktes stark von den Umsätzen der Öffentliche Verwaltung abhängig ist. Durch verschiedene Großanmietungen wird auch diese Branche das Vermietungsergebnis in 2021 wieder stark beeinflussen. Es wird interessant zu beobachten sein, wie die Unternehmen aus der freien Wirtschaft auf die Entwicklung der Pandemie im Laufe des Jahres 2021 reagieren und in welcher Form und Größe neue Flächengesuche angestoßen werden. Viele für 2020 geplante Flächengesuche wurden in die ersten beiden Quartale 2021 verschoben. Zusätzlich bewegen sich erneut interessante Gesuche von über 5.000 Quadratmetern auf dem Büromarkt, die in 2021 einen Mietvertrag abschließen werden. Findet die Gesellschaft und damit einhergehend die Wirtschaft im Laufe des Jahres 2021 annähernd zur Normalität zurück, so kann erneut ein Flächenumsatz zwischen 90.000 und 100.000 Quadratmetern, sprich knapp unterhalb des Fünf-Jahrestrends prognostiziert werden. Die Anmietungen werden auf Grund der Flächenknappheit primär in Neubauprojekten oder in Liegenschaften mit hohem Gebäudestandard mietvertraglich vereinbart. Daraus wird ein weiterer Anstieg der Durchschnittsmiete erfolgen. Ebenso wird die Höchstmiete steigen. Die Leerstandsquote wird auch im Laufe des Jahres 2021 unter die 2,5-Prozent-Grenze fallen.