Teil 1 unserer Serie über internationale Immobilienmärkte: Australien. (Bild: Unsplash)
Teil 1 unserer Serie über internationale Immobilienmärkte: Australien. (Bild: Unsplash)

Standorte & Märkte

19. November 2021 | Teilen auf:

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Gratis imPlus-Beitrag: Australien liegt nicht nur am anderen Ende der Welt, auch die Bürovermietungsmärkte und die Ermittlung der Miete funktionieren nach einem anderen Muster. Ein Beitrag von Michael Wecke, Director, Real I.S. Australia

In Australien verhandelt man nicht nur über das Mietniveau („Face Rent“), sondern immer auch über Incentives, die in verschiedenen Formen auftreten können. Beide Komponenten bilden eine Einheit, welche die „Effective Rent“ ergibt. Vor allem komplett neue Büroausstattungen sind als mögliches Incentive willkommene Vermieterleistungen.

Gewerbemieten sind eigentlich Verhandlungssache. Wo Büroflächen knapp sind und die Nachfrage steigt, ziehen auch die Mieten kontinuierlich an. Vor allem moderne Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung sind an begehrten Standorten in den Zentren der Metropolen häufig Mangelware – zumal nur noch selten spekulativ gebaut wird, die Leerstandsraten sinken und Büroneubauten mit dringend benötigtem Wohnraum konkurrieren. Diese Gemengelage ist auch in Deutschland bestens bekannt.

„Feste“ Miethöhe – aber verhandelbare Incentives

In Australien geht man mit dem Thema Büromieten etwas anders um. Der Mietmarkt versucht, die Basismiete („Face Rent“), die nur langfristigen Auf- und Abwärtstrends folgt, weitgehend stabil zu halten oder zu erhöhen. Über diese Basismiete, die für vergleichbare Objekte in vergleichbaren Melbourne Lagen ähnlich ist, wird mit potenziellen Mietern im Grundsatz nur wenig verhandelt. Dafür aber umso mehr über die sogenannten Incentives, die fester Bestandteil des Bürovermietungsmarkts von Adelaide bis Perth und von Melbourne bis Brisbane geworden sind – und zwar seit den 1990er-Jahren, als man infolge von massivem Überschuss an Büroflächen die „Festmiete“ eingeführt hat. Die Folge: Ohne das immerwährende Auf und Ab von Büromieten bleiben Mietobjekte auch bei kurzfristigen Marktveränderungen wertstabiler.

Incentives ermöglichen es Vermietern seitdem, kurzfristige Marktschwankungen auszugleichen. Man regelt das nicht über die Basismiete, die langfristig stabiler ist, sondern über zusätzliche Anreize, die in ihrer jeweiligen Höhe gegebenenfalls nur über einen kurzen Zeitraum laufen und regelmäßig angepasst werden. Sowohl bei Erstvermietungen als auch bei Vertragsverlängerungen sind Incentives in Form von indirekten Mietreduzierungen oder Zugeständnisse in Form neuer Büroeinrichtungen seit vielen Jahren ganz selbstverständlich die eigentliche Verhandlungsbasis.

Keine alten Möbel und abgewetzten Teppiche

Das Objekt "Headquarter Australian Taxation Office", durch Real I.S. 2009/2010 angekauft. (Bild: Real I.S.)

Incentives können von den Mietern auf vielfältige Weise in Anspruch genommen werden: Heutzutage lassen sich künftige Mieter gern vom Vermieter die Büroräume in Topform bringen. Das reduziert auf Mieterseite den Investitionsbedarf, erhöht aber gleichzeitig auch die Mietverbindlichkeit. Im Gegensatz zu anderen Büromärkten, etwa in Europa, sind die Büros in Australien aus diesem Grund stets in bestem Zustand. Möbel mit abgesplitterten Kanten oder abgewetzte Teppiche gibt es dort nicht. Während hierzulande Büroausstattungen auch nach zehn bis fünfzehn Jahren noch einen relativen Wert haben, werden sie in Down Under in viel kürzeren Zyklen entsorgt, weil man weiß, dass sie im Rahmen eines Incentives ersetzt werden. Deshalb gibt es in Australien auch stets die modernsten Bürokonzepte. Vor allem staatliche Mieter ersparen sich zudem lästige und zeitaufwendige Ausschreibungen, indem sie zwar die Vorgaben machen, aber die Leistungen vom Vermieter erbringen lassen.

Aus Sicht des Vermieters bedeutet dies aber nicht unbedingt einen Nachteil. Die regelmäßigen Investitionen in ein modernes Fit-out sorgen auch dafür, dass sich das Objekt immer in einem guten Zustand präsentiert, was wiederum den Objektwert positiv beeinflusst.
Als Investor und Vermieter ist es deshalb auch wichtig, mit einem entsprechenden Team vor Ort vertreten zu sein. Aufgaben, die über das eigentliche Vermietungsgeschäft hinausgehen, kann man schlecht aus der Ferne regeln.

Michael Wecke (Bild: Real I.S.)

Für potenzielle Mieter, die auf Renovierungen und Sanierungen verzichten, gibt es auch andere Möglichkeiten der Incentive-Verwendung. Der Mieter muss den Vermieter vor dem Mietbeginn darüber informieren, wie er die Incentives erhalten möchte. Ob als Mietminderung, als mietfreien Zeitraum, als Bargeldauszahlung zur freien Verwendung in den Mieträumen oder auch als Kombination aus den verschiedenen Optionen. Wofür auch immer der Mieter sich entscheidet – die Incentives-Regelungen sind Bestandteil des Mietvertrags und werden gesondert, aber transparent geregelt. Die mietvertraglichen Vereinbarungen sind damit genauso nachvollziehbar wie die Regelungen in den Mietverträgen in Deutschland. In Marktanalysen bekommt man als Investor also stets beide Werte zu sehen.

zuletzt editiert am 22.11.2021