Der F+B-Wohn-Index Deutschland für das zweite Quartal 2019 zeigt, dass die wachsende Kluft zwischen der Preis- und Mietentwicklung mit Beginn der Niedrigzinspolitik 2011 eingesetzt hat.
Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im zweiten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal um 0,7 Prozent und im Vergleich zum Vorjahresquartal um vier Prozent. Die Wachstumsdynamik hat sich nach Beobachtungen von F+B in der zweiten Hälfte des ersten Halbjahres 2019 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes damit weiter abgeschwächt.
Die Preise für Eigentumswohnungen - und mit Abstand auch für Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich deutlich - mit einem Abstand von 1,4 beziehungsweise ein Prozentpunkten allein im zweiten Quartal 2019 von der Entwicklung der Neuvertragsmieten abgekoppelt. Damit setzt sich eine mehrjährige Entwicklung fort, die mehrere Ursachen hat. „Unsere Analysen haben ergeben, dass die wachsende Kluft zwischen der Preis- und Mietentwicklung mit Beginn der Niedrigzinspolitik 2011 eingesetzt hat. Angesichts des enormen Anlagedrucks und wenig attraktiver Alternativen auf den Anleihemärkten scheinen Privatanleger und auch vermögende Selbstnutzer weiter "um jeden Preis" auf die Eigentumswohnung als Investition zu setzen. Dass hierbei auch irrationale Motive einen immer stärkeren Raum einnehmen, stellt für F+B eine weitere Ursache für die anhaltende Preisdynamik dar“, sagte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. Damit greife ein spekulatives Element weiter Raum, das die Entstehung von Preisblasen fördert. Sollte die Selbstnutzung irgendwann aufgegeben werden und die Eigentumswohnungen vermietet werden, drohten die beim Erwerb erstellten Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsrechnungen zu Makulatur zu werden, so Dr. Leutner.
Eigentumswohnungen verteuerten sich also mit einem Preisanstieg von 1,4 Prozent allein gegenüber dem Vorquartal 01-19. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise um ein Prozent, mit einer leicht anziehenden Dynamik. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2/2018 liegen die ETW mit 6,4 Prozent deutlich vor den Eigenheimen mit 4,4 Prozent. Beide Objektarten übertreffen damit den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von vier Prozent und sind für die Gesamtperformance des Wohn-Index verantwortlich.
Im Gegensatz dazu bewegten sich Neuvertragsmieten im Vergleich der Quartale 2-19 zu 1-19 mit 0,0 Prozent seitwärts. Damit setzt sich der von F+B im ersten Quartal 2019 gemessene Trend von leicht sinkenden, maximal aber stagnierenden Angebotsmieten fort! Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2018 konnte noch ein Wachstum der Angebotsmieten um 0,7 Prozent gemessen werden, mit ebenfalls deutlicher Tendenz nach unten. „Angesichts der schärfer werdenden Debatten um weitere erhebliche Eingriffe in die Mietpreisbildung, insbesondere im Land Berlin, warnen wir angesichts dieser empirischen Befunde vor Aktionismus und vor massiven Eingriffen in die Eigentumsrechte“, erklärte der F+B-Chef. Auch die Betrachtung des Mietniveaus in den Top 50-Standorten in Deutschland lege eine ähnliche Interpretation nahe. Auch in diesen Standorten ist vielfach eine “Plafondierung“ der Preistrends zu beobachten.
Die Bestandsmieten nähern sichbundesweit mit 0,3 Prozent im Vergleich von Q2/2019 zum Vorquartal ebenfalls einer Stagnation an. Zum gleichen Vorjahresquartal konnte noch ein Anstieg von 1,4 Prozent festgestellt werden, also doppelt so hoch wie die Neuvertragsmieten. „In der Fläche sind Anzeichen dafür zu erkennen, dass Vermieter im Vorgriff auf weitere mietpreisdämpfende Gesetzesregelungen noch schnell die Mieten in ihren Wohnungsbeständen erhöht haben“, so die Beobachtung von F+B.
Der Preisanstieg für einzelne Mehrfamilienhäuser erholte sich im bundesweiten Durchschnitt im Vergleich zum Vorquartal mit jetzt 0,4 Prozent leicht auf einem noch niedrigen Niveau. Im Jahresvergleich stiegen die Preise für diese Anlageobjekte um 2,1 Prozent, ein Plus von 0,2 Prozentpunkte. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 0,7 Prozent beziehungsweise 1,4 Prozent im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von vier Prozent. Auch die relativen Abstände zum Gesamt-Index bleiben in etwa auf dem Niveau der Vorberichte. Zum Vergleich: Der Verbraucherpreisindex stieg zwischen Juni 2018 und Juni 2019 um 1,6 Prozent. Der nominale Anstieg der Neuvertragsmieten war mit 0,7 Prozent deutlich geringer als die Inflationsrate, während sich die Bestandsmieten mit einer Differenz von -0,2 Prozentpunkten nahezu im Einklang mit der allg. Preissteigerung entwickelten.