Trendumfrage: 65 Prozent der teilnehmenden Immobilien-Asset-Manager sehen eine hohe Gefahr, dass ältere Gebäude zu Stranded Assets werden.
Die Anforderungen von Gesetzgebern, Investoren und Nutzern an die Nachhaltigkeit von Immobilien steigen stetig. Die Einhaltung von ESG-Kriterien, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz und CO2-Einsparung, haben sich zu einem entscheidenden Kriterium für den langfristigen Wert einer Immobilie entwickelt. Doch ein Großteil der Gebäude in Deutschland ist älter als 20 Jahre: Wie groß ist die Gefahr von Wertverlusten? Wie lassen sich diese Immobilien entwickeln? Wie groß ist ihr Anteil in den Portfolios von Immobilien-Bestandshaltern? In einer Trendumfrage von den Beratern Aurepa Advisors AG sowie PwC Deutschland, durchgeführt von Rueckerconsult, wurden Immobilien-Asset-Manager um ihre Meinung gebeten.
Rund 65 Prozent der Befragten bewerten die Gefahr, dass der ältere Gebäudebestand in die Energie-Effizienzklasse F oder schlechter (Stranded Asset) abrutscht, als hoch. Denn dieser ist energetisch so ungenügend, dass sich Sanierungsmaßnahmen nicht mehr amortisieren. Nicht-ESG-konforme Immobilien sind zudem laut 38 Prozent der Befragten schon jetzt schwieriger zu finanzieren, die anderen 62 Prozent sehen aktuell noch keine Probleme, erwarten aber, dass sich dies künftig ändern wird.
Der größte Druck, Immobilien ESG-konform zu entwickeln und sie nicht „stranden“ zu lassen, kommt laut 57 Prozent der Umfrageteilnehmer von regulatorischen Anforderungen. 36 Prozent der Befragten vernehmen diesen vor allem aus dem eigenen Unternehmen, nur 7 Prozent von Investorenseite.
Nicht-ESG-konforme Immobilien wesentlicher Bestandteil von Portfolios
Bei rund 29 Prozent der befragten Asset-Manager machen nicht-ESG-konforme Immobilien 50 bis 75 Prozent ihres Immobilienbestandes aus, bei weiteren 36 Prozent sind es zwischen 25 und 50 Prozent. Nur bei rund 36 Prozent der Umfrageteilnehmer besteht das Portfolio zu maximal einem Viertel aus Immobilien, die als Stranded Asset eingestuft werden können.
Die Strategien, mit diesen Immobilien umzugehen, sind verschieden. 46 Prozent der Befragten werden sie im Bestand entwickeln, 25 Prozent wollen verkaufen und rund 16 Prozent planen, sie zu halten, bis sie ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer erreicht haben. Weitere rund 13 Prozent sehen im Abriss und der Neuentwicklung eine Lösung.
Auch Mieter müssen in die Pflicht genommen werden
Zur Verhinderung der Entwicklung von Stranded Assets aller Immobiliensektoren werden verschiedene Maßnahmen umgesetzt. Jeweils rund 17 Prozent der Stimmen entfielen auf den Austausch von Heizungs- und Klimaanlagen, die Installation von PV-Anlagen auf Dächern und die Nutzung von „grünem“ Strom. Weitere zwölf Prozent nannten die Nutzung sonstiger erneuerbarer Energien, die Dachsanierung und -dämmung sowie die Fassaden- und Fenstererneuerung als erforderliche Maßnahmen, um Immobilien ESG-konform zu entwickeln.
Rund 43 Prozent der Befragten gaben an, noch mit keinem Mieter Green Leases abgeschlossen zu haben, weitere 50 Prozent haben diese mit einem Viertel umgesetzt und sieben Prozent mit bis zu der Hälfte ihrer Nutzer.
Mehr als die Hälfte geht von steigenden Preisen durch ESG aus
Generell ergibt die Frage nach den Auswirkungen der ESG-Anforderungen auf die Immobilienpreise ein gemischtes Bild: 57 Prozent der Bestandshalter gehen von einer Steigerung aus, 29 Prozent rechnen mit gleichbleibenden Preisen und 14 Prozent rechnen mit sinkenden Werten.
Abschließend wurden die Immobilienmanager nach der Bedeutung von Nachhaltigkeitszertifikaten befragt. Die Meinung hierzu ist geteilt: Jeweils 50 Prozent sehen in solchen Zertifikaten einen Gradmesser für ESG-Konformität, 50 Prozent verneinen dies hingegen.
Die anonyme Online-Umfrage wurde von Rueckerconsult im Auftrag von Aurepa und PwC Deutschland im August und September 2022 unter Asset-Manager mit einem verwalteten Immobilienvermögen von zusammengenommen mehr als 100 Milliarden Euro durchgeführt.