Neu bei immobilienmanager: das Dossier Bestand. Zum "Reinschnuppern" lesen Sie hier den imPlus Artikel zum Sky Eschborn gratis.
Die Ausgangslage:
Das zwölfgeschossige Bürogebäude Sky Eschborn war Bestandteildes direkt angrenzenden Gebäudeensembles Häuser der Mode in Eschborn. Nach dem Vorbild einer amerikanischen Mall konzipiert, prägte es das Handelszentrum für die Modeindustrie. Aufgrund der strukturellen Veränderung des textilen Einzelhandels und der atypischen Gebäudestruktur stand das Objekt zum Zeitpunkt des Ankaufs Anfang 2018 überwiegend leer. Der seit 2003 mit kurzer Unterbrechung bestehende Leerstand wird sich bis zur Wiederinbetriebnahme2021 auf die Hälfte der „Lebenszeit“ des 1989 errichteten Gebäudes summieren.
Die dauerhafte Umfunktionierung der ehemaligen Handelsfläche, gelegen in einem seinerzeit wenig gefragten B-Standort, in ein repräsentatives Bürogebäude schien anfangs unmöglich. Technische Überalterung, unzeitgemäße Architektur, Gebäudeübertiefen und schlechtes Image – die Gründe für den strukturellen Leerstand waren unverkennbar und stützten die Auffassung, dass das Gebäude unmöglich als modernes und komfortables Bürogebäude genutzt werden könnte.
Das Ziel:
Auf das Dilemma der totgeglaubten Einzelhandelsflächen mussten Antworten gefunden werden. Das Spektrum möglicher Nutzungen war vor dem planungsrechtlichen Hintergrund des Mikrostandortes sehr beschränkt, die bauliche Auslastung des Grundstücks im Falle eines Abrisses so nicht mehr darstellbar. Ziel war es also, mitder Umnutzung als Büro auf eine im Großraum Frankfurt und insbesondere Eschborn typische und nachhaltig gefragte Nutzung einzugehen.
Die Herausforderung:
Das Sky von projektierten Bauvorhaben mit Büronutzung im direkten Umfeld abzuheben, den negativen Stigmata des Gebäudes, insbesondere die übertiefe Kubatur und die geringen Deckenhöhen, zu überwinden und in innovative New-Workplace-Konzepte zu übersetzen. Zur Erlangung eines Wettbewerbsvorteils im Markt war es strategisch essenziell, das Sky zu einem nachhaltigen Preis (unterhalb von Neubaupreisen) zu vermieten und somit ein signifikant besseres Preis-Leistungs-Verhältnis anzubieten als die Konkurrenz. Die Gebäudequalität sowie die technische Ausstattung sollten jedoch einem Neubaustandard in keiner Weise nachstehen.
Die Umsetzung:
Richtungsweisend war in der Konzeption die Fragestellung, wie Arbeitswelten zukünftig aussehen müssen. Das Verständnis von zukunftsfähigem, effizientem und komfortablem Arbeiten schließt dabei ein „Denken in Schreibtischen“ aus. Um diese Vision zu realisieren, war die intensive Arbeit mit den Grundrissen essenziell. Mit(fach-)planerischem Wissen und Mut zum „Denken außerhalb der Box“ konnten diese so konzipiert werden, dass sie die beschriebene Denkweise abbilden. Konzentriertes Arbeiten ist am Fenster verortet, während kurzzeitige Tätigkeiten wie Telefonate, Besprechungen oder der informelle Austausch im innenliegenden Bereich an der Schnittstelle verschiedener Mitarbeiter und Abteilungenstattfinden können. Die ehemaligen, sehr kleinen Teeküchen wurden zu Duschen umfunktioniert, um den Weg mit dem Fahrrad zur Arbeit oder die Laufrunde am Mittag in den Arbeitstag zu integrieren.
Das Ergebnis:
- Vergrößerung der Mietfläche: Flächengewinn unter anderem durch das Herausschieben der Fassade, Gesamtmietfläche (MFG-1 und 2) des Gebäudes nach Sanierung beträgt rund 19.800 Quadratmeter
- Flexible Flächenlösungen: Teilbarkeit eines Regelgeschosses in zwei Einheiten sowie die Vermeidung von notwendigen Brandabschnitten oder Trennungen auf der Fläche (durch Fluchtwegentlang des Gebäudekerns in Z-Form)
- Steigerung der Flächeneffizienz durch die Verlegung von funktionalen Räumen (das heißt keinen ständigen Arbeitsplätzen) in das Gebäudeinnere
- Dachterrasse für alle Mieter und Inhouse-Gastronomieangebot (zwei Restaurants im Erdgeschoss)
- Abschluss von insgesamt sechs Mietverträgen über knapp 17.300 Quadratmeter Mietfläche, Vermietungsstand beträgt somit aktuell 90 Prozent (Stand Juni 2021)
- Steigerung der Gebäudeintelligenz: innovative Gebäudeleittechnik, zentrale Steuerung des Gebäudebetriebes, beispielsweise Temperatur und Verschattung mittels Zeit- und Sonnensteuerung, personalisierte Zugangskontrolle (auch in Aufzügen: Mieter können nur das eigene Stockwerk und die gemeinschaftliche Dachterrasse ansteuern)
Daten und Fakten:
- Cilon GmbH, Frankfurt
- Gebäudehöhe: 40 Meter
- Geschosse: 13
- Mietfläche: 19.800 Quadratmeter