Best Practice: Montano realisiert Finanzierung für Bildungscampus Dreieich.

Das Bildungszentrum „Haus des lebenslangen Lernens" (HLL) im hessischen Dreieich umfasst 32.500 Quadratmeter Fläche sowie ein eigenes Parkhaus und ist bis 2038 an den Kreis Offenbach vermietet. Mit einem Kaufpreis von knapp 116 Millionen Euro war diese Transaktion eine der größten Einzeltransaktionen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im Jahr 2023. Das HLL hat das Bildungskonzept des Europäischen Rates und die „Strategie für lebenslanges Lernen“ von Bund und Ländern umgesetzt.

Das Bildungszentrum in Dreieich-Sprendlingen ist ab 2007 zum Teil saniert, umgebaut und neu errichtet worden. Den Kern der Einrichtungen bilden die Max-Eyth-Schule (Berufsschule) mit 2.100 Schülerinnen und Schülern sowie 150 Lehrerinnen und Lehrern, ein Gymnasium und eine Realschule für Erwachsene sowie die Volkshochschule des Kreises Offenbach. Eng damit verbunden sind die Musikschule Dreieich sowie das Medienzentrum, die ebenfalls auf den Campus gezogen sind. Darüber hinaus gibt es weitere Bildungsanbieter wie zum Beispiel Allservice, Asklepios Krankenpflegeschule, Hessische Akademie für Bürowirtschaft, Promethean, Strothoff International School Rhein-Main sowie Einrichtungen des Bischöflichen Ordinariats Mainz und Einrichtungen der Diakonie, die eine Vielfalt an Kompetenzen, Erfahrungen und Programmen mitbringen. Durch die Zusammenführung verschiedener Schul-, Bildungs- und Betreuungsformen des Kreises Offenbach auf einem Campus ist das HLL inzwischen zu einem wichtigen Baustein der lokalen öffentlich sozialen Infrastruktur geworden.

Investitionen in die öffentlich-soziale Infrastruktur in Deutschland haben in den vergangenen Jahren stark an Attraktivität gewonnen. Der Fokus liegt dabei auf Immobilien und Projekten, die für die Aufrechterhaltung wichtiger gesellschaftlicher Funktionen essenziell sind, wie Verwaltung, Gesundheitsversorgung, Verkehrsnetze, Energieversorgung und insbesondere Bildung. In Zeiten hochvolatiler Märkte erweist sich dieses Anlagesegment als verlässlicher Hafen für institutionelle Investoren.

Das Ziel

Das Ziel bestand darin, einen „Club-Deal“ mit neuen Eigenkapitalgebern zu einem herausfordernden Zeitpunkt für Immobilieninvestitionen zu realisieren. Ein innovativer Kaufpreis-Mechanismus sollte der starken Volatilität an den Zinsmärkten und der komplexen Kaufpreisfindung gerecht werden und den Investoren eine attraktive Rendite sichern.

Die Herausforderung

Die größte Herausforderung bei den Kaufverhandlungen lag in der volatilen Zinsentwicklung, welche die Bereitschaft neuer Investoren, Eigenkapital in eine Betreiberimmobilie zu investieren, beeinflusste. Die wöchentlich steigende Attraktivität von Anleiheprodukten im Vergleich zu Immobilienprodukten und die sich täglich ändernden Ankaufsfaktoren erforderten eine schnelle Anpassung der typischen Herangehensweise an Immobilientransaktionen.

Die Umsetzung

Um der volatilen Zinsentwicklung bis zum geplanten Closing des Deals Rechnung zu tragen, wurde sowohl in der Absichtserklärung (Letter of Intent - LOI) als auch im Kaufvertrag eine Preisgleitklausel integriert. Dieser Mechanismus passte den Kaufpreis an die Zinsentwicklung an, wodurch bei steigenden Zinsen der Kaufpreis sank und umgekehrt.

Eine wesentliche Transaktionskomponente war ein 30-Jahres-Zins-Swap, den der Verkäufer bei Ankauf des HLL im Jahr 2008 abgeschlossen hatte und der am Tag des Übergangs aufgelöst wurde. Montano konnte über das Partnernetzwerk sowohl vier neue Investoren auf der Eigenkapitalseite als auch vier finanzierende Banken von der Transaktion überzeugen.

Das Ergebnis

Der Bildungscampus HLL wurde schließlich für knapp 116 Millionen Euro erworben, nachdem ursprünglich ein Mindestverkaufspreis von 150 Millionen Euro angesetzt worden war. Montano konnte für die Investoren eine attraktive Ausschüttungsrendite von über 5,5 Prozent und eine Mietvertragsrestlaufzeit von 15 Jahren mit einem staatlichen Mieter erzielen. Die innovative Preisgleitklausel und die erfolgreiche Einwerbung von neuem Eigenkapital sowie die Sicherung einer Fremdfinanzierung machten diese Transaktion zu einem Vorzeigeprojekt für Immobilientransaktionen in einem volatilen Zinsumfeld.

Montano sicherte sich mit dem Projekt den immobilienmanager-Award 2024 in der Kategorie Finanzierung. Noch bis zum 30. November nehmen wir Ihre Bewerbung für den imAward 2025 entgegen.