Auch 2017 war kein Ende des Preisanstiegs bei Mieten und Kaufpreisen in Sicht. Nachdem das Berliner Neubaugeschehen lange von Eigentumswohnungen dominiert wurde, nimmt der Mietwohnungsbau weiter an Fahrt auf.
Auf dem Berliner Wohnmarkt setzte sich auch 2017 der Miet- und Preisanstieg fort. Die Angebotsmieten stiegen im Median um 8,8 Prozent, 2016 waren es noch 5,6 Prozent. Aktuell liegen die inserierten Mieten in Berlin damit durchschnittlich bei 9,79 Euro pro Quadratmeter, wobei die einzelnen Stadtgebiete starke Unterschiede aufweisen. Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen erhöhten sich um 12,6 Prozent auf im Schnitt 3.706 Euro pro Quadratmeter. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Wohnmarktreports Berlin, der jährlich gemeinsam von der Berlin Hyp AG und dem globalen Immobiliendienstleister CBRE herausgegeben wird. Der Wohnmarktreport analysiert die aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und wertet hierfür unter anderem mehr als 85.000 Mietwohnungsangebote für die insgesamt 190 Postleitzahlgebiete Berlins aus. Aufgrund der Datendichte können auch kleinräumige Entwicklungen beobachtet und verlässliche Ergebnisse erzielt werden.
Angebotsmieten steigen wieder schneller
In den ersten drei Quartalen 2017 war ein Anstieg der mittleren Angebotsmieten um 8,8 Prozent auf 9,79 Euro pro Quadratmeter zu beobachten. Die inserierten Mieten in den einzelnen Bezirken weisen große Unterschiede auf. Wesentlich beeinflusst werden sie von der räumlichen Lage: In Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf, den drei Bezirken mit den größten Innenstadt-Anteilen, lag die mittlere Angebotsmiete jeweils über 11,00 Euro. Lediglich vier Bezirke verzeichneten Mittelwerte unter 9,00 Euro; sie alle liegen zu weiten Teilen am Stadtrand. Aber auch in den Stadtrandlagen stiegen die Angebotsmieten als eine Folge der gesamtstädtischen Knappheit durchgängig.
Deutlich mehr Mietwohnungen als Eigentumswohnungen in Bau
Nachdem das Berliner Neubaugeschehen lange von Eigentumswohnungen dominiert wurde, nimmt der Mietwohnungsbau weiter an Fahrt auf. In den für den Wohnmarktreport analysierten 267 Projektentwicklungen sollen mehr als die Hälfte der knapp 35.000 geplanten Einheiten als Mietwohnungen realisiert werden. Der faktische Anteil wird noch größer, weil ein Teil der neu entstehenden Eigentumswohnungen von ihren Käufern als Anlageobjekt erworben und vermietet wird. Ein wichtiger Trend ist zudem die zunehmende Aktivität städtischer Unternehmen im Neubau. Für rund 9.600 der analysierten Wohnungen entwickeln sie selbst Projekte oder haben mit Privaten die Übernahme nach Fertigstellung vereinbart.
Die Hälfte aller geplanten Wohnungen entsteht in den Bezirken Mitte, Lichtenberg und Friedrichshain-Kreuzberg. Zugleich kommen Neukölln, Steglitz-Zehlendorf und Reinickendorf zusammen auf weniger als zehn Prozent aller projektierten Einheiten. Für den Boom in der Innenstadt sind vor allem die guten Lagen und Verwertungsmöglichkeiten ausschlaggebend. Im Osten der Stadt sind es die vielen großen und relativ preisgünstigen Baugrundstücke.
Der Blick auf die neuesten Daten zeigt, dass sich auch die Baufertigstellungen kontinuierlich erhöhen. So wurden 2016 in Berlin im Geschosswohnungsbau 2,4 Einheiten pro 1.000 Einwohner fertiggestellt, während es 2015 lediglich 1,9 Einheiten waren. Im Vergleich unter den sieben größten Städten Deutschlands ist Berlin damit jedoch zusammen mit Köln noch immer das Schlusslicht. Mit 4,5 Einheiten pro 1.000 Einwohner wurden 2016 die meisten Einheiten in Frankfurt am Main fertiggestellt, aber auch München war mit 3,9 Einheiten sehr aktiv.
Wohneigentum wird weiter teurer
Erneut kennzeichneten steigende Preise und ein knapper werdendes Angebot Berlins Markt für Eigentumswohnungen. Der mittlere Angebotspreis lag in den ersten drei Quartalen 2017 pro Quadratmeter 12,7 Prozent höher als im Vorjahr und betrug zuletzt 3.706 Euro. Prozentual fällt ein besonders starker Anstieg der Angebotspreise im unteren Marktsegment auf. Hier stiegen die inserierten Preise im Mittel um 17,2 Prozent, in einzelnen Bezirken sogar um 25 Prozent und mehr. Dieser Zuwachs ist aber bei näherem Hinsehen weniger spektakulär, denn er erfolgt von einer teils niedrigen Ausgangsbasis und ist in Absolutbeträgen schwächer als der Anstieg auf dem Gesamtmarkt. Auch die Verknappung des Angebots beeinflusst die Preise. Die Zahl der inserierten Eigentumswohnungen lag im Erfassungszeitraum 2017 um 12,5 Prozent niedriger als im selben Zeitraum 2016.Mehrere Berliner Bezirke versuchen zudem, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit Milieuschutz-Satzungen einzuschränken. Beim Neubau schließlich verlagern sich die Gewichte vom Eigentum zum Mietsektor.
Wohnkostenquote steigt auf 29 Prozent
Die mittlere Wohnkostenquote (errechnet aus der mittleren Angebotsmiete und den Nebenkosten, der mittleren Wohnungsgröße und der mittleren Haushaltskaufkraft) lag in Berlin 2017 bei 29 Prozent. Dabei gibt es jedoch große Unterschiede zwischen den einzelnen Bezirken und Quartieren. So weisen die Anwohner im Bereich der Chausseestraße im Bezirk Mitte die höchste Wohnkostenquote der Stadt auf – fast 50 Prozent. Die mit knapp 17 Prozent niedrigste Quote hat hingegen Biesdorf im Bezirk Marzahn-Hellersdorf.
Berlin begehrter Investmentstandort
Noch stärker als der Markt für Eigentumswohnungen war 2017 der Markt für Mehrfamilienhäuser von Preisanstieg und Verknappung geprägt. Pro Quadratmeter forderten Verkaufswillige im Mittel 16,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Auch hier stehen die Preisforderungen und ihr aktueller Anstieg in deutlichem Zusammenhang mit der Zentralität der Objekte – in den Innenstadtbezirken haben die mittleren Angebotspreise teilweise schon die Schwelle von 3.000 Euro pro Quadratmeter überschritten. Parallel zum Preisanstieg sank das Angebot insgesamt auch 2017 weiter. Besonders gering war die Anzahl der inserierten Objekte in Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf, aber auch im zentralen Friedrichshain-Kreuzberg sowie in Spandau. Hier erlaubt die geringe Zahl der Offerten nur eingeschränkte Aussagen zum Preisniveau und seiner Veränderung.
Der vollständige Wohnmarktreport steht für Sie hier sowie auf den Homepages der Herausgeber zum Download bereit.