Das Upper West am Breitscheidplatz ist 118 Meter hoch und verfügt über rund 20.500 Quadratmeter Bürofläche. (Bild: Artem Sapegin/Unsplash)
Das Upper West am Breitscheidplatz ist 118 Meter hoch und verfügt über rund 20.500 Quadratmeter Bürofläche. (Bild: Artem Sapegin/Unsplash)

Standorte & Märkte

07. January 2022 | Teilen auf:

Berliner Büromarkt auf dem Weg zu alter Stärke

Der Berliner Büromarkt hat die Dynamik aus den Sommermonaten in den Jahresendspurt mitgenommen. Mit 314.000 Quadratmetern erzielt er ein herausragendes Schlussquartal. Insgesamt beläuft sich der Flächenumsatz im Marktgebiet (inkl. Eigennutzer) auf 834.000 Quadratmeter, was einer Steigerung von rund 17,5 Prozent gegenüber dem von der Corona-Pandemie geprägten Vorjahr entspricht. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. 

Darüber hinaus konnte der langjährige Schnitt um gut zehn Prozent übertroffen werden. „Berlin positioniert sich damit im dritten Jahr in Folge als bundesweit stärkster Büromarkt vor München, wo aktuell mit 661.000 Quadratmetern ein deutlich geringeres Resultat registriert wurde. Die Erfolgsgeschichte der Hauptstadt setzt sich damit unverändert fort. Zu verdanken hat Berlin sein Standing auch einem Feuerwerk von Abschlüssen über 10.000 Quadratmeter: Noch nie wurden mehr Verträge in diesem Segment gezählt“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate und Berliner Niederlassungsleiter.

Unter den größten finden sich die DKB Service, die 33.500 Quadratmeter am Hauptbahnhof beziehen wird sowie Abschlüsse der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über 21.400 Quadratmeter im Regierungsviertel und über 19.200 Quadratmeter im Teilmarkt Wedding/Prenzlauer Berg. Der Anteil von Eigennutzern am Gesamtumsatz liegt mit fünf Prozent auf dem in den letzten Jahren üblichen niedrigen Niveau. Die mit Abstand umsatzstärksten Teilmärkte 2021 waren Kreuzberg/Friedrichshain und Wedding/Prenzlauer Berg mit 149.000 beziehungsweise 103.000 Quadratmetern.

Nachfrageseite breit aufgestellt

Mit gleich sechs Branchen, die zweistellige Umsatzbeiträge zwischen zehn und 17 Prozent leisten, ist die Nachfrageseite sehr breit aufgestellt. Generell finden sich auf den vorderen Plätzen die für die Hauptstadt typischen Gruppen, angeführt von der öffentlichen Verwaltung, auf die knapp 17 Prozent des Umsatzes entfallen. Weitere 16 Prozent haben die sonstigen Dienstleistungen generiert. IuK-Technologien positionieren sich mit rund zwölf Prozent auf dem dritten Rang vor den Handelsunternehmen, die wie der Sektor Banken und Finanz-dienstleister elf Prozent beisteuern. Daneben halten auch Beratungsgesellschaften mit zehn Prozent einen zweistelligen Anteil.

Das Leerstandsvolumen ist im Vorjahresvergleich nochmals um rund 212.000 auf 691.000 Quadratmeter gestiegen (+44 %). Davon entsprechen etwa 41 Prozent einem modernen Standard, der bei den Nutzern im Fokus steht. Die Leerstandsquote hat im Jahresverlauf nach langer Zeit erstmals wieder die Drei-Prozent-Marke durchbrochen und nähert sich mit aktuell 3,4 Prozent langsam wieder der Fluktuationsreserve. Innerhalb des CBD liegt sie jedoch weiterhin mit 2,1 Prozent auf einem extrem niedrigen Niveau.

Anhaltend hohe Bautätigkeit, deutlicher Anstieg der Höchstmiete

Nach wie vor zeigen Projektentwickler großes Interesse an der Hauptstadt, etwaige Anzeichen rückläufiger Bautätigkeit sind auch nach fast zwei Jahren Corona-Pandemie nicht in Sicht. Mit einem Volumen von 1,28 Millionen Quadratmetern befinden sich die Flächen im Bau nahezu auf Vorjahresniveau (-4 %). Nichtsdestotrotz sind mit 671.000 Quadratmetern weniger Flächen als im Vorjahr noch verfügbar (12 %). Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass Planungen für neue Projekte vorangetrieben werden: Mit über vier Millionen Quadratmetern ist das Projektvolumen um rund 15 Prozent gestiegen. Aktuell wird am meisten in den Teilmärkten Mediaspree (177.000 m²), Hauptbahnhof (158.700 m²) und Mitte (142.700 m²) gebaut, wobei im letztgenannten noch am meisten Flächen verfügbar sind (108.000 m²).

Wie knapp das Angebot moderner Büroflächen in den beliebtesten Lagen ist, zeigt der Blick auf die Höchstmiete, die binnen Jahresfrist um drei Euro auf 43 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist. Erzielt wird sie für Neubauflächen in der Topcity Ost. Aber auch der Potsdamer/Leipziger Platz verzeichnet in der Spitze mittlerweile 42 Euro pro Quadratmeter. Das insgesamt steigende Preisniveau spiegelt sich zudem in der Durchschnittsmiete wider, die auf 28,20 Euro pro Quadratmeter angezogen hat (+3 %).

„Der Berliner Büromarkt befindet sich nach dem Umsatzrückgang im vergangenen Jahr auf dem Weg zu alter Stärke. Vor allem die Mietentwicklung knüpft fast nahtlos an die Vor-Corona-Entwicklung an und bestätigt die relative Krisenfestigkeit des Marktes.  Vor dem Hintergrund des nach wie vor niedrigen Leerstands ist ein weiterer Anstieg des Mietniveaus nicht ausgeschlossen“, so Dohrwardt zu den weiteren Aussichten.

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zuletzt editiert am 17.01.2022