Eine Analyse von Kleinanzeigen Immobilien und der HBC zeigt: Höhere Inseratszahlen in Autostädten senken die Mietpreise nicht.
Die wirtschaftlichen Turbulenzen in der deutschen Automobilindustrie – geprägt von Werksschließungen, Stellenabbau und Kurzarbeit – schlagen sich bislang nicht in sinkenden Wohnungsmieten an den Hauptstandorten nieder. Das ist das zentrale Ergebnis einer gemeinsamen Datenanalyse von Kleinanzeigen Immobilien und der Hochschule Biberach (HBC). Für die Jahre 2024 und 2025 wurden die Angebotsdaten von neun zentralen Automobilstandorten ausgewertet. Das Ergebnis: Trotz eines teils deutlich steigenden Angebots an Mietwohnungen bewegen sich die Preise seitwärts oder steigen moderat an.
Breite Spreizung der Mietpreisniveaus
Die Auswertung der Medianmieten pro Quadratmeter verdeutlicht ein starkes Stadt-Land-Gefälle sowie deutliche Unterschiede zwischen Verwaltungs- beziehungsweise Forschungsstandorten und reinen Produktionsstädten:
- Hochpreissegment: München führt das Ranking mit stabilen Angebotsmieten zwischen 22 und 25 Euro/qm an, gefolgt von Stuttgart (17 bis 18,50 Euro/qm) und Friedrichshafen (15 bis 17 Euro/qm).
- Mittleres Segment: Köln (15 bis 16 Euro/qm) und Ingolstadt (14 bis 15,50 Euro/qm) bewegen sich im Mittelfeld, während Leipzig eine dynamische Entwicklung im Korridor von 9 bis 11 Euro/qm aufweist.
- Günstiges Segment: Die klassischen Produktionsstandorte bleiben deutlich preiswerter. Wolfsburg liegt bei 9,70 bis 10,50 Euro/qm, Eisenach bei 7,50 bis 8,10 Euro/qm und Zwickau bei 6,00 bis 6,40 Euro/qm.
Steigendes Inseratsvolumen ohne Preiseffekte
Auffällig ist die Entkopplung von Angebotsmenge und Preisentwicklung. In mehreren Städten zog das Inseratsvolumen im Beobachtungszeitraum drastisch an. In Köln verdoppelte sich die Zahl der monatlichen Mietwohnungsanzeigen nahezu von rund 1.900 (Januar 2024) auf fast 4.000 (Dezember 2025). Leipzig verzeichnete einen Anstieg von gut 2.500 auf knapp 2.750 Inserate.
„Unsere aktuellen Daten deuten in mehreren Automobilstädten auf eine zunehmende Dynamik am Mietmarkt hin“, sagt Karl Wolfart, Sales Director Real Estate bei Kleinanzeigen. „Zwar steigt die Zahl der Inserate, eine flächendeckende Entspannung bei den Angebotsmieten ist bislang jedoch nicht erkennbar.“ Auch in den günstigeren Standorten wie Zwickau und Eisenach zeigten die Preise trotz hoher Angebotsvolumina kaum Bewegung.
Arbeitsmarkt stützt Märkte – Kein „Detroit-Effekt“
Als wesentlicher Stabilisator der Wohnungsmärkte erweist sich der Arbeitsmarkt. Abfedernde Maßnahmen wie Kurzarbeit – wie sie etwa der Zulieferer ZF Friedrichshafen im November 2025 am Standort Schweinfurt nutzte –, interne Versetzungen und Qualifizierungsmaßnahmen verhindern bislang schwere Einkommensbrüche der Angestellten. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt dadurch vorerst konstant.
Ein rapider Verfall von Beschäftigung, Bevölkerung und Immobilienpreisen ist laut den Experten derzeit nicht in Sicht. „Einen Detroit-Effekt, also den gleichzeitigen Rückgang von Beschäftigung, Bevölkerung und Immobilienpreisen, sehen wir in den Daten derzeit nicht“, beruhigt Prof. Dr. Thomas Beyerle, Professor für Immobilienwirtschaft und Immobilienresearch an der Hochschule Biberach. Er warnt jedoch: „Gerade in stark von der Automobilindustrie geprägten Städten wie Wolfsburg, Zwickau oder Eisenach kann ein Anstieg der Inserate ein erstes Warnsignal für eine nachlassende Nachfrage sein.“ Sollte der Beschäftigungsrückgang in Zukunft schärfer ausfallen, könnten steigende Leerstände und sinkende Mieten in den stark monoindustriell geprägten Regionen zeitverzögert folgen.
