Außenansicht des Hochhauses Atlanta Business Center in Stuttgart-Möhringen
Die Ed. Züblin AG erwarb den Hochhauskomplex „Atlanta Business Center“ in Stuttgart-Möhringen von Alstria. (Quelle: Züblin)

Standorte & Märkte

23. August 2022 | Teilen auf:

Ausnahmequartal

Ein Einzelfaktor sorgte für einen mehr als gelungenen Jahresstart am Stuttgarter Investmentmarkt. Dieser ist aktuell im Wandel, es gibt aber auch Konstanten.

Das erste Quartal 2022 am Stuttgarter Immobilien-Investmentmarkt könnte als Bilderbuchbeispiel für einen „Sondereffekt“ dienen. Von einem von JLL berechneten Transaktionsvolumen von 562 Millionen Euro – ein Plus von 109 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und 22 Prozent mehr als der Fünfjahresschnitt – hatten rund 80 Prozent denselben Hintergrund: die Übernahme der Hamburger Alstria Office REIT durch den kanadischen Vermögensverwalter Brookfield. Auch der mit rund 89 Prozent überdurchschnittlich hohe Büroanteil am Gesamtumsatz in den ersten drei Monaten 2022 resultierte aus dem Office-Portfolio der Alstria. Und dass vier der fünf volumenstärksten Deals des Jahres im Rahmen der Übernahme erfolgten, vervollständigte das Bild. Der Umstand, dass der Verkauf des Atlanta Business Centers durch die Alstria Office REIT (sic) an Züblin die einzige Einzeltransaktion innerhalb der Fünfer-Spitzengruppe war, stellte dagegen lediglich eine Art ironisches i-Tüpfelchen dar.

Ohne Alstria also nichts los am Stuttgarter Markt? Nein. „Es hat durchaus größere Aktivitäten und Marktansprachen gegeben, allerdings sind diese noch nicht abgeschlossen“, sagt Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart. Zudem sei das vierte Quartal 2021 mit einem Transaktionsvolumen von einer Milliarde Euro extrem stark gewesen, was sich auf das Angebot zu Anfang dieses Jahres ausgewirkt habe.

Schwäbische Zurückhaltung

Doch tatsächlich ist der Markt derzeit nicht wie gewohnt. Andreas Mader, Team Leader Office Investment JLL Stuttgart, sagt: „Nach Corona verursachen nun die geopolitischen Spannungen in Kombination vor allem mit dem sich verändernden Zinsumfeld eine spürbare Zurückhaltung und Verunsicherung.“ Ähnlich äußert sich Robin Steinberg, Head of Transactions Funds Germany bei La Française Real Estate Managers: „Als Investor, der den Stuttgarter Raum intensiv beobachtet, stellen wir fest, dass sich der Transaktionsmarkt aktuell in Zurückhaltung übt.“ Und Gerhard Alles, Kooperationsmanager Gewerbe- und Investmentimmobilien bei DAVE-Partner Schürrer & Fleischer Immobilien, sagt mit Blick auf die Dominanz des Alstria-Deals im bisherigen Jahresverlauf: „Die Marktteilnehmer sind immer noch stark verunsichert, um je nach strategischer Ausrichtung und Finanzierungsquellen für ihre Transaktionen unterschiedlich frei zu agieren.“

Die Unsicherheiten resultieren dabei nicht nur aus der Pandemie. „Tatsächlich haben wir in den vergangenen zwei Jahren neben Corona so viele Einflussparameter gespürt wie schon lange nicht mehr: konjunkturelle Einbrüche, New Work mit Homeoffice, die Grenzen der Globalisierung mit den daraus resultierenden Lieferengpässen, geopolitische Spannungen, eine spürbar steigende Inflation, ein deutlicher Fokus auf Nachhaltigkeit und nicht zuletzt das veränderte Baufinanzierungsumfeld“, sagt Charlier. Viele dieser Einflussparameter werden seiner Meinung nach bleibende Spuren hinterlassen.

Angesichts der Zinslage ist die Preisfindung ein spannendes Feld.

Georg Charlier, JLL

Dass in einer solchen Situation viele Marktteilnehmer nach Sicherheit suchen, liegt nahe. Zwar ist auch der Core-Plus-Anteil von 97 Prozent am Umsatz des ersten Quartals in hohem Maße auf die Alstria-Übernahme zurückzuführen, doch jenseits davon sind viele Investoren aktuell nicht bereit, größere Risiken einzugehen. „Im Fokus der Investoren stehen klassische Core-Produkte“, sagt Mader. Spekulative Bauvorhaben oder der Ankauf von Objekten mit hohem Leerstand stünden seiner Ansicht nach dagegen aufgrund der damit verbundenen Unsicherheiten derzeit nicht im Fokus. Und von Steinberg heißt es: „Als ausschüttungsorientierter Anleger suchen wir grundsätzlich Core-/Core-Plus-Immobilien mit hohem Vermietungsstand.“

Allerdings ist es nicht so, dass risikoreichere Immobilienklassen gar nicht mehr gefragt wären. So beobachtet Alles bei seinen Kunden: „Nach unserem Eindruck sind Value-Add- oder opportunistische Investmentobjekte aktuell und je nach Investorentyp die beliebtesten Varianten.“ Auch Mader sagt hinsichtlich dieser Risikoklassen: „Projektentwickler oder aktive Asset-Manager suchen nach wie vor Investitionsmöglichkeiten in diesem Segment."

Gesucht: Effizienz und Qualität

Von den aktuellen Unsicherheiten eher noch befeuert wird die Bedeutung von Nachhaltigkeitsanforderungen an Objekte – Stichwort Energieversorgung –, wobei die ESG-Kriterien schon vor den jüngsten Krisen zunehmend wichtiger geworden waren. „ESG ist im Fokus vieler institutioneller Investoren, und das Augenmerk wird verstärkt auf Energieeffizienz und der Gebäudequalität gelenkt“, so Steinberg. Ähnliches gilt für die Nutzerseite. „Große Unternehmen mieten nur noch an, wenn die ESG-Vorgaben erfüllt werden. Insbesondere die hier ansässigen Unternehmen identifizieren sich mit diesem Thema, und dies hat somit direkten Einfluss auf die Immobilien und den Investmentmarkt“, sagt Mader. Kurzfristig werde es hier zu einem ESG-Premium kommen, mittel- bis langfristig zu einem Brown Discount für diejenigen Immobilien, die solche Kriterien nicht erfüllen und somit für viele Unternehmen nicht mehr infrage kommen, prognostiziert er.

Die zunehmenden Ansprüche der Nachfragenden an Immobilien haben zuletzt das ohnehin überschaubare Angebot in Stuttgart weiter reduziert. „Verhältnismäßig wenige Objekte kommen auf den Markt“, sagt Steinberg. Das Angebot sei aktuell verhalten, da Verkäufer sich in Zurückhaltung übten aufgrund der stark gestiegenen Zinsen und inzwischen nicht mehr darstellbarer Core-Faktoren, die noch sechs Monaten zuvor akzeptiert worden seien. Infolge des geringeren Angebots hat sich laut Charlier der Druck auf die Spitzenrenditen weiter erhöht, die nun bei historisch niedrigen 2,65 Prozent lägen. Die Spitzenmiete habe zum Jahreswechsel einen deutlichen Sprung von 25,50 Euro auf 29,50 Euro gemacht, so der JLL-Niederlassungsleiter. Der stetig steigende Mietzins, vor allem in guten Lagen, biete hier Investment-Chancen. Auch vor diesem Hintergrund beobachteten insbesondere die Eigentümer der Top-Produkte die Bewegung des Marktes. „Angesichts der Zinslage ist die Preisfindung ein spannendes Feld“, sagt Charlier.

Trotz der beschriebenen Unsicherheiten blicken die Marktteilnehmer zuversichtlich in die Zukunft. „Stuttgart ist ein für uns weiterhin hoch interessanter Immobilienmarkt“, so Steinberg. Auch aufgrund der Nutzerqualitäten werde die Stadt auch weiterhin viele Chancen bieten. Alles sagt: „Die Objekte sind sicherer und rarer als an manch anderen Standorten, deshalb sind wir optimistisch für die weitere Entwicklung.“ Ein Risiko sieht er, wenn überhaupt, in der zukünftigen Leistungsfähigkeit und Wirtschaftskraft der dort ansässigen Unternehmen. In diese Richtung geht auch das, was Charlier als Herausforderungen für den Standort sieht: „Zu den Risiken zählen die große Abhängigkeit von der sich wandelnden Automotivebranche sowie die langsamen Genehmigungsprozesse.“ Hier müsse Stuttgart schneller und agiler werden. In der „Stadt der Architekten“ müsse ein progressiverer Umgang mit Immobilienprojekten und Stadtplanung stattfinden.

Autor: Matthias Autenrieth

zuletzt editiert am 25.08.2022