In diesem und im nächsten Jahr laufen Bundesanleihen über 80 Milliarden Euro aus. Ein Großteil dieses Kapitals könnte in Büroimmobilien umgeschichtet werden. Das würde den Druck auf den Investmentmarkt erhöhen.
„In diesem und im kommenden Jahr laufen zehnjährige Bundesanleihen mit einem Volumen von jeweils rund 40 Milliarden Euro und einer jährlichen Verzinsung von vier Prozent aus“, sagt Professor Dr. Felix Schindler, Leiter Research bei der Warburg-HIH Invest. „Das aktuelle Niedrigzinsumfeld und der rückläufige Refinanzierungsbedarf des Bundes einerseits sowie die Renditeanforderungen einer Vielzahl an institutionellen Investoren andererseits führen dazu, dass die Halter dieser Papiere Büroinvestitionen als Alternative erwägen, weil diese etwa ähnliche Erträge erwarten lassen wie die auslaufenden Anleihen.“
Mietmärkte ziehen weiter an
Die anhaltende Renditekompression wird weiterhin von einer hohen Flächennachfrage, einem geringen Flächenangebot und steigenden Mietpreisen an den deutschen Bürostandorten begleitet. Gleichzeitig befindet sich der Nettoflächenzuwachs in nahezu allen Top 7-Standorten auf einem niedrigen Niveau. „Seit der Finanzkrise ist die Zahl der Büroarbeitsplätze in den Top 7-Standorten im Schnitt um 20 Prozent gestiegen. In Berlin beträgt der Anstieg sogar über 30 Prozent“, sagt Schindler.
Hamburg, Berlin, Köln, Stuttgart und München verzeichneten deshalb Leerstandsraten von zum Teil deutlich unter fünf Prozent. Zugleich sei zu beobachten, dass größere Flächengesuche mehrheitlich außerhalb der jeweiligen CBDs beziehungsweise auch durch sich im Bau befindende Projekte befriedigt würden. „Die Vorvermietungsquoten sind weiterhin hoch und zahlreiche Mietinteressenten sichern sich größere Flächen im Zuge von Projektentwicklungen, da sie derzeit in Bestandsgebäuden vielfach keine geeigneten Flächen finden.
Die positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen und der hohe Anlagedruck sorgen für eine Fortsetzung der hohen Aktivität in den deutschen Immobilien-Investmentmärkten. Das Transaktionsvolumen lag laut JLL bei über zwölf Milliarden Euro im ersten Quartal 2018, während die Nettoanfangsrenditen weiterhin leicht rückläufig sind.