Von allen Seiten strömt das Kapital internationaler Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt. Wer sind die Investoren, was schätzen sie an deutschen Immobilien und warum britisches Geld oft arabisch ist.
Anfang des Jahres war der Deal unter Dach und Fach. Für einen Milliardenbetrag gingen 17 Gebäude am Potsdamer Platz in Berlin von Savills Investment Management an Brookfield Property Partners über, eine kanadische Investmentgesellschaft, die das Geschäft zusammen mit einem koreanischen Fonds stemmte.
Ein Mega-Deal auf dem auf Hochtouren laufenden deutschen Markt für gewerbliche Immobilientransaktionen, auf dem im vergangenen Jahr rund 55 Milliarden Euro umgesetzt wurden – und ein Beleg dafür, dass ausländische Investoren von den Perspektiven des deutschen Marktes begeistert sind: Rund die Hälfte des letztjährigen Transaktionsvolumens ging auf das Konto ausländischer Investoren.
Woher die Investoren kommen
„Heute ist immer noch der angloamerikanische Raum dominierend“, stellt Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer des Beraternetzwerks NAI Apollo Group, mit Blick auf wichtige Akteure wie Blackstone, Cerberus und Pramerica fest.
Laut einer Aufstellung von JLL kamen im vergangenen Jahr 24 Prozent der internationalen Kapitalströme aus den USA und 18 Prozent aus Großbritannien. 13 Prozent betrug der Anteil der Kanadier, wobei hier der Potsdamer-Platz-Deal und die Übernahme der Kaufhof-Warenhäuser durch Hudson´s Bay besonders ins Gewicht fielen. Noch aktiver waren die Franzosen mit 15 Prozent.
Überraschender als die starke französische Präsenz dürfte sein, dass sich in der JLL-Länderrangliste die Schweiz mit einem Anteil von sieben Prozent auf Platz fünf findet. „Die Bedeutung von Schweizer Investoren in Deutschland ist größer, als man gemeinhin annimmt“, kommentiert dies Karsten Jungk, Partner des Schweizer Beratungsunternehmens Wüest & Partner. „Das hängt damit zusammen, dass sie oft gar nicht als Schweizer wahrgenommen werden.“ Dabei verweist Jungk auf den Asset Manager Corpus Sireo, der 2014 von der Schweizer Versicherungsgesellschaft Swiss Life übernommen wurde.
„Ausländische Investoren kaufen ganz überwiegend im Core- und Core-plus-Segment“, sagt Timo Tschammler von JLL. Nach seinen Worten entfielen im vergangenen Jahr 88 Prozent aller ausländischen Investitionen auf Immobilien in den Risikoklassen Core und Core plus, lediglich neun Prozent auf Value-Add-Produkte und nur drei Prozent auf opportunistische Anlagemöglichkeiten.
Außerdem bevorzugen Ausländer laut JLL große Objekte und Portfolios: Während bei deutschen Investoren nur 15 Prozent aller Transaktionen Volumina von über 250 Millionen Euro betrafen, waren es bei ausländischen Investoren 42 Prozent.
Wo bleiben die Asiaten?
Wo aber bleiben die asiatischen Investoren, von denen so oft die Rede ist? Das „asiatische Zeitalter“, das die Researcher von Catella vor einem Jahr ausgerufen haben, hat noch nicht so richtig begonnen. Lediglich Südkorea findet sich mit einem Anteil von zwei Prozent an den ausländischen Investitionen auf einem der vorderen Plätze.
Allerdings macht Tschammler darauf aufmerksam, dass „asiatische Investoren womöglich auf dem deutschen Investmentmarkt stärker vertreten sind, als es die Statistik vermuten lässt“. Der Grund: Wenn die Herkunft des Kapitals nicht genau bekannt ist, ordnen die Researcher die Investition dem Sitz der Mutter der investierenden Gesellschaft zu. Investoren aus Fernost, aber auch aus dem Mittleren Osten investieren aber gern indirekt über Vehikel, die ihren Sitz beispielsweise in London haben. „Ein Teil des UK-Geldes ist eigentlich arabisches Geld“, stellt deshalb ein Marktkenner fest.
Drei Beispiele - bekannte und weniger bekannte - für ausländische Investments in Deutschland:
Was ausländische Investoren kaufen
„Der Drang chinesischen Kapitals nach Deutschland und speziell Berlin wird anhalten“, urteilt Carsten Heinrich, der mit seiner Rubina Real Estate GmbH in den vergangenen drei Jahren Berliner Immobilien für gut 400 Millionen Euro an Chinesen verkauft hat. „Das Engagement chinesischer Investoren nimmt zu“, bestätigt Rechtsanwalt Dr. Esfandiar Khorrami, Partner in der auf ausländische Immobilieninvestoren spezialisierten Berliner Anwaltskanzlei Bottermann Khorrami LLP.
Dass Anleger aus dem asiatischen Raum nicht noch öfter zum Zuge kommen, hängt Insidern zufolge damit zusammen, dass ihre Entscheidungswege nicht immer transparent sind und Verkäufer deshalb im Zweifelsfall lieber mit Investoren zusammenarbeiten, die schneller zum Abschluss kommen.
Autor: Christian Hunziker