Venture-Capital-Investor Kai Panitzki von Bitstone Capital spricht im Interview über seine Fintech-Erfahrungen, was Immobilienunternehmen sich bei Tesla abgucken können und darüber, was bei VC-Investments besonders wichtig ist.
Herr Panitzki, Sie waren zuletzt Vorstand der Finlab AG. Wie kam der Kontakt in die Immobilienwelt und zu Art-Invest zustande?
Kai Panitzki: In den letzten Jahren haben wir mit Finlab einen Venture-Capital-Investor für Fintech-Investments etabliert. Da Fintech-Themen oft sehr nah an Immobilien sind, haben wir uns auch mit Real Estate auseinandergesetzt. So kam der Kontakt mit Dr. Markus Wiedenmann, dem Gründer von Art-Invest zustande. Art Invest hat bereits frühzeitig begonnen den Technologie und Kulturwandel zu beobachten und sich strategisch zu positionieren. Zum Beispiel ist man Mehrheitsgesellschaft von Design Offices oder beim Rechenzentrumsanbieter Maincubes engagiert. Wir waren uns einig, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, Technologie-Themen herauszupicken, die das Potenzial und den Bedarf für tiefgeifende Veränderungen im Markt haben.
Wie innovativ sind die Proptechs eigentlich? In den meisten Fällen werden doch eher alte Strukturen digital abgebildet.
Kai Panitzki: Innovation entsteht u.a. unter anderem dann, wenn Gegensätze aufeinander treffen und jemand anders denkt als das bislang üblich war. Deshalb hat mir gefallen, dass Art-Invest Mieter als Kunden versteht und es mit der Unterschrift unter den Mietvertrag erst losgeht. Denn dieser Kunde hat mehr Bedürfnisse als bloß vier Wände und ein Dach. Diese Bedürfnisse sind aktuell bei Eigentümern häufig noch nicht auf der Agenda, aber wir können sie vielleicht erfüllen oder erst wecken. Somit entstehen neue Möglichkeiten Geld zu verdienen, denn die Monetarisierung findet plötzlich in einer anderen Wertschöpfungskette statt als bisher. Die Frage ist, wo neue Geschäftsmodelle und damit auch neue Ökosysteme der Monetarisierung entstehen. In solchen Umbruchphasen kann Technologie Türen öffnen.
Warum brauchen Venture-Capital-Investoren einen Partner mit Branchenkenntnissen?
Kai Panitzki: Weil Kapital nur ein Baustein ist. Im Fall von Bitstone haben wir auf der einen Seite das Venture Capital und die Erfahrung im Company Building. Auf der anderen Seite sind Real Estate Know-how, Netzwerk, Marktzugang und Feedback aus dem operativen Geschäft. Das alles ist enorm wichtig und so hätte es das eine ohne das andere sehr schwer. Wir wollen in junge Unternehmen einsteigen, sie mit aufbauen und den Markt erschließen.
Worauf kommt es bei einem Venture Capital Investment an, damit es erfolgreich ist?
Kai Panitzki: Sehr wichtig ist das richtige Timing. Die Frage ist oft gar nicht, ob eine Dynamik einsetzt. Die Frage ist eher, wann setzt die Dynamik ein. Wann ist ein Markt und wann ist die Technologie soweit? Bin ich als Investor zu früh oder zu spät dran, kann es teuer werden.
Haben Sie das selbst bereits erlebt?
Kai Panitzki: Die Fintech-Szene war mit einigen wesentlichen Themen vor drei oder vier Jahren an diesem Punkt. Dynamik, Kapital und Nutzer waren bereit, die Angebote anzunehmen. Zehn Jahre vorher hatten ähnliche Projekte keinen Erfolg, weil die Technologie nicht soweit war, den Mehrwert der Idee wirklich zu liefern oder der Kunde noch nicht bereit war dieser Idee zu vertrauen. Ein anderes Beispiel: Auch im Jahr 2000 gab es schon Streaming-Dienste, aber es hat damals noch keinen Spaß gemacht, weil die Technologie noch nicht so weit gewesen ist diese immer und überall zu nutzen. Netflix oder Spotify hätten damals keine Chance gehabt.
Sie haben die Nähe von Fintech- und Proptech-Themen angesprochen. Wie lassen sich die beiden Welten miteinander vergleichen?
Kai Panitzki: Der Übergang zwischen beiden Welten ist fließend. Sicherlich haben viele der Fintech-Investments einen Immobilienbezug. Die Immobilienbranche ist in ihrer digitalen Entwicklung zwei oder drei Jahre hinter der Fintech- und der Insuretech-Szene zurück. Hier wie dort geht es auch nicht immer darum, die ganz großen Dinge zu erfinden, die alles komplett neu sortieren. Es geht viel öfter darum, einzelne Prozesse neu aufzusetzen.
Welche Geschäftsmodelle haben Sie mit Bitstone Capital im Blick?
Kai Panitzki: Wenn wir uns etwas anschauen, ist für uns immer die Frage: Ist es ein nettes Feature, ist es ein komplettes Produkt oder ist es ein ganzes Unternehmen, in das wir investieren können? Sicherlich ist nicht alles Gold was derzeit glänzt in der Proptech-Szene. Deshalb möchten wir die Felder ausfindig machen, in denen neue Möglichkeiten für Prozesse entstehen. Da sehe ich zum Beispiel Building Information Modeling als Thema mit sehr großer Dynamik. Auch hier ist wieder das Timing entscheidend. Wann ist BIM reif? Wie kommt es in den Markt und mit wem kann ich mich engagieren? Es gilt, die konkreten Bedürfnisse und Produkte auszumachen, die helfen können. Das ist fraglos ein sehr bauspezifisches Thema, aber für mich steht außer Frage, dass BIM in der Projektentwicklung eine massive Bedeutung haben wird.
Und außer BIM?
Kai Panitzki: Ein Riesenthema ist natürlich in allen Branchen Data Intelligence. Wie gehen wir mit Daten aus der Projektentwicklung, der Verwaltung und Betreuung von Immobilien um. Aber Datensammeln ist kein Selbstzweck. Wo sind also die wirklichen Geschäftsmodelle? Wie lassen sich Daten konkret nutzbar machen, um erfolgreicher zu sein? Das ist entscheidend.
Was ist ausschlaggebend, damit ein innovatives Unternehmen „es schafft“?
Kai Panitzki: Timing, Team, Produkt. Und zwar in dieser Reihenfolge. Ein gutes Team kann ein Produkt shapen. Aber vor zehn Jahren hätte sich auch ein gutes Team schwer getan, Netflix ans Fliegen zu bringen. Wenn es an einer dieser Stellen hakt, muss man sich als Investor einen Einstieg gut überlegen. Wir machen mit Bitstone gerne pre-Series A-Investments zu einem frühen Zeitpunkt. Deshalb ist für uns wichtig, dass die Situation des Start-ups zu uns passt. Wir investieren zwischen dreihundert Tausend und drei Millionen Euro, dafür wollen wir eine zweistellige Prozentbeteiligung. Mit weiteren Finanzierungsrunden würde ein Einstieg für uns ansonsten wenig Sinn machen. Bei einem klassischen Venture-Capital Investment würde dann nach sieben Jahren der Exit erfolgen.
Und mal groß gedacht: Welche visionäre Entwicklung wird die Immobilienbranche tatsächlich einmal disruptieren?
Kai Panitzki: Ich finde zum Beispiel die Frage spannend, was in Zukunft das Betriebssystem eines Bürogebäudes sein wird. Das Bauen von Immobilien ist ja nur das eine. Aber wie funktioniert die Technologie in den Gebäuden in Zukunft? Welche Bedarfe und damit auch Monetarisierungsmodelle erwachsen daraus? Auch bei Tesla geht es letztlich nicht nur darum, wie gut sie Autos bauen oder ob sie mehr oder weniger verkaufen als Audi und BMW. Am Ende geht es auch darum, welche Software und welche Anwendungen Autos in Zukunft nutzen und hier ist Tesla weit vorne. Denn sie haben in Bereichen wie autonomes Fahren und Fahrzeugdaten einen riesigen Vorsprung. Analog dazu wäre in der Immobilienwirtschaft zum Beispiel die Frage, welches Betriebssystem Gebäude in Zukunft haben werden. Ich bin mir übrigens sicher, dass Wework in naher Zukunft eigene Büros bauen wird und bei der Entwicklung aufgrund der vielen Daten, die sie von ihren Nutzern und deren Verhalten haben, ganz neue Wege gehen und Lösungen anbieten wird. Das wird die Branche verändern.
Das Interview führte Markus Gerharz.