Alternative Immobilien- und Projektfinanzierer haben in den Jahren der Niedrigzinsen stark an Bedeutung gewonnen. Gemeint sind in erster Linie Kreditfonds, aber auch darlehensgebende Versicherungen („Direct Lending“) sowie Mezzanine-Kapital, teilweise sogar von Privatanlegern. Einer der wesentlichen Treiber dafür war die große Kluft zwischen offiziellen Beleihungs- und tatsächlichen Marktwerten: Die in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) festgelegten Kapitalisierungszinsen hatten sich weit vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt. Die Kreditinstitute mussten deshalb mit unrealistischen Beleihungswerten rechnen und entsprechend viel regulatorisches Eigenkapital vorhalten. Deshalb zogen sich viele Banken und Sparkassen auf niedrige Beleihungsausläufe zurück. Die dadurch entstehende Lücke zwischen Bankdarlehen und Eigenkapital wurde von den alternativen Finanzierern gerne genutzt.

Diese Konstellation hat sich mit der Zinswende nun verändert. Die tatsächlichen Ankaufsrenditen sind in der Regel zwar noch immer niedriger als die Kapitalisierungszinsen der BelWertV, aber sie nähern sich ihnen langsam wieder an. Damit wird die Finanzierungslücke wieder kleiner. Trotzdem werden die Real-Estate-Debt-Funds und die meisten anderen Finanzierungsalternativen ihre Stellung bewahren, und zwar aus mehreren Gründen...