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Benjamin Oeckl: ”Coliving […] ist seit Ende des Lockdowns stärker und schneller auf dem Vormarsch, als vor der Krise.” (Bild: Belform)

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20. July 2021 | Teilen auf:

Alles im Fluss

Entwickler und Investoren müssen lernen, bedürfnisorientiert die Probleme der Mieter zu erkennen. Ein Kommentar von Benjamin Oeckl über einen grundlegenden Wandel in der Assetklasse Wohnen.

Sie ist der Fels in der Brandung: die Assetklasse Wohnen. Keine Wirtschaftskrise, keine Pandemie konnte ihr etwas anhaben. Und doch ist der Wohnungsmarkt im Wandel. Wohnten vor 50 Jahren noch durchschnittlich drei Personen in einem Haushalt, waren es 20 Jahre später nur noch zwei. Mittlerweile liegt der Anteil von Einpersonenhaushalten in den Großstädten über 50 Prozent. Während vor 50 Jahren noch Familienhaushalte mit vielen Kindern die Norm waren, so sprechen wir heute von LAT’s (Familien - Living Apart Together) und Pendlerfamilien, von weiblichen Dominanzhaushalten, Patch-Work und vielen weiteren neuen Lebensformen.

Diesen Veränderungen kommt der Wohnungsmarkt nur langsam hinterher. Wie sehen diese neuen Wohnformen in der Praxis genau aus? Und sind die Trends auch nachhaltig oder nur ein vorübergehender Wandel? Eine Untersuchung der Hans-Böckler-Stiftung in 77 Großstädten hat ergeben, dass aktuell in Deutschland 1,7 Millionen Wohnungen fehlen, davon 1,4 Millionen für Ein-Personen-Haushalte.

Bauen alleine ist nicht die Lösung

Gegen Wohnungsnot hilft Bauen. Aber nicht nur. Experten gehen davon aus, dass alleine durch die Umwandlung von nicht mehr benötigten Büroflächen 235.000 Wohnungen entstehen könnten. Auch Kaufhäuser, in vielen Innenstädten totgesagte Sorgenkinder, bekommen als Mixed-Use-Immobilie eine zweite Chance. Während das Erdgeschoss meist dem Handel vorbehalten bleibt, entstehen darüber mancherorts Büro- oder Co-Working-Flächen, Restaurants und Raum zum Wohnen - für Studierende, Singles, Senioren, WGs und manchmal auch für Familien.

Bereits seit 2005 fördert beispielsweise die Stadt Frankfurt die Transformation. So entsteht in einem leerstehenden Bürogebäude in der Eschenheimer Landstrasse in Frankfurt momentan ein neues Wohnhaus mit 77 Mikro- und zwei-Zimmer Apartments. Das Nutzungskonzept sieht einen Mix aus optimierten Grundrissen, hoher Qualität in der Wohnungsausstattung, Community-Flächen und Sharing Angeboten vor.

„Wohnen ist zum wichtigsten Rückzugsort in unserer Gesellschaft geworden“, so beschreibt Oona Horx-Strathern vom Zukunftsinstitut die Veränderungen seit Corona. Und dieser Effekt wird vorerst bleiben. Auf der Suche nach diesem Wunsch ist die viel zitierte Stadtflucht ebenso in Bewegung wie das weiterhin existente Bedürfnis von Menschen, in den Städten wohnen zu bleiben. Dieser Wunsch nach Erleben ist aufgrund des Verzichts der letzten Monate wohl noch stärker geworden.

Die Preise diktieren den eigenen Wohnraum

(Bild: Belform)

Gleichzeitig hat sich ein neues Bewusstsein für Wohnen und Wohlfühlfaktor entwickelt. Bars und Restaurants sowie Orte vor der Tür waren die letzten Monate schlichtweg geschlossen – es blieben nur noch die eigenen vier Wände als zentraler Lebensmittelpunkt.

Wie müssen sie aussehen, die neuen Stadtwohnungen, damit auch Menschen mit durchschnittlichem Portemonnaie sich diese leisten können? In Ballungszentren wie München oder Frankfurt ist es mittlerweile Utopie, ein weiteres Zimmer anmieten zu können, nur weil man sich ein eigenes Home-Office Zimmer wünscht. Die Preise diktieren, wie viel Platz man zur Verfügung hat. Nicht die Bedürfnisse der Bewohner mit normalen Einkommen.

Projekte wie das neue Wohnhaus #behomie von Interboden in Düsseldorf zeigen, wie mit wenigen Handgriffen die Küche zum Hochtisch, das Bett zum Sofa und die Sitzecke zum Büro umfunktioniert werden kann – das macht Freude, auch wenn der Platz beschränkt ist. Für alle, die sich im Haus noch mehr Platz wünschen, steht den Bewohnern die große Wohnzimmerlounge mit Arbeits- und Rückzugsecken zur Verfügung. Die Bewohner sind dort so bunt wie die Stadt selbst: Eine Hebamme aus Holland, ein Pilot, ein Geschäftsführer, Montageleiter, Programmierer von umliegenden Startups. Das zeigt, wie vorteilhaft es sein kann, weniger in starren Zielgruppen zu denken, als bedürfnis-orientiert die Probleme der Mieter zu erkennen und in einem Wohnprodukt zu lösen.

Über viele Bedürfnisse hinweg Lösungsansätze in Temporären Wohnformen zu entwickeln und umzusetzen, ist eine unserer Tätigkeiten bei Belform. Wir stellen die Bedürfnisse der Menschen in den Mittelpunkt des Planungs- und Herstellungsprozesses von temporären Wohngebäuden - vom Konzept bis zum Innenausbau und der Digitalisierung. Wir haben uns davon verabschiedet, in Ziel- oder Altersgruppen zu denken. Stattdessen stellen wir die Bewohner, ihre Wünsche, ihre Sorgen und Sehnsüchte in den Mittelpunkt des Geschehens. Daraus lassen sich Nutzungskonzepte entwickeln, die einen großen Mehrwert sowohl für den Bewohner, den Projektentwickler als auch den späteren Investor durch nachhaltige Mieten bedeuten.

Versingelung und Lockdown wecken bei vielen das Bedürfnis nach Gemeinschaft. Auf dem Land gründen Städter Wohngemeinschaften, um sich an den Wochenenden zu Koch-Events, Gartenarbeit, Auto-Schrauberei oder Tischlerarbeiten zu treffen. Paare, die sich nur am Wochenende sehen, suchen nach Nestern, in denen sie Zeit miteinander verbringen können. Mal in der Stadt, mal auf dem Land. Groß müssen sie nicht sein, doch wohlfühlen in den eigenen vier Wänden wird zum Pflichtprogramm.

Der Trend ist stärker als vor dem Lockdown

Coliving, einer der großen Trends im Wohnen und Beherbergen, ist seit Ende des Lockdowns stärker und schneller auf dem Vormarsch, als vor der Krise. Selbst Coliving für Familien mit Kindern wird ein wichtiges Thema, kann man sich dort auch die Schwierigkeiten für Kinderbetreuung, Spielzimmer, Aktivitätsflächen mit Familien in ähnlichen Lebenssituationen teilen. New York macht dies gerade vor.

Was in Deutschland gerade erst beginnt, haben Städte wie Kopenhagen, Barcelona und Paris vorgemacht. Sie geben die Stadt Stück für Stück ihren Bewohnern zurück. Wo einst Autos fuhren, sind Plätze und manchmal auch kleine Parks entstanden. Mit Flächen zum Spielen, Entspannen und für Sport. In die Läden ehemaliger Einzelhändler sind Nachbarschaftscafés und Co-Working-Spaces oder Fahrradwerkstätten eingezogen. Sie alle ergänzen und vergrößern das eigene kleine, aber bezahlbare Wohnzimmer.

Es kommt die Zeit, wo wir uns zunehmend aus dem Denken von Single-Use Nutzungen in Gebäuden verabschieden müssen – „H’Office“, Wohnen, Arbeiten, Leben, Erleben, das sind bereits heute die Erfolgsfaktoren für lebenswerte Quartiere. Der sog. „Dorfgedanke“, alles innerhalb von 15 Minuten erreichen zu können, wird in die Städte, Wohnhäuser und Quartiere zurückkommen und Immobilien weiter verändern, neue Wohn- Arbeits- und Lebensformen können gefunden werden. Nicht nur bei Baubranche und Projektentwicklern braucht es dafür Mut für neue Wege, sondern vor allem bei Investoren. Solche offenen Strukturen in Multi-Use Immobilien mit breitem Nutzungsmix können eine gute Risikostreuung erzielen, nachhaltigere Mieten generieren und zufriedenere Bewohner hinterlassen – der Investorenhunger auf solche Mixed-Use Immobilien wird stetig wachsen. Somit sind die Asset-Klassen weiter im Fluss - und verändern sich zunehmend stärker.

Ein Kommentar von Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von Belform.

zuletzt editiert am 05.08.2021