Innenansicht des Pop-up-Stores Blaenk
Es gibt neue Einzelhändler, die Flächen nachfragen. Aber große Flächen sind kaum gefragt. (Quelle: Blaenk)

Standorte & Märkte

24. August 2022 | Teilen auf:

Alles bleibt anders – also was tun?

Die vergangenen drei Jahre haben auch im Bereich Retail-Flächen in deutschen Innenstädten deutliche Spuren hinterlassen. Die Pandemie hat in kurzer Zeit den Strukturwandel im Handel beschleunigt, den man zuvor erst für den Zeitraum eines Jahrzehnts erwartet hatte.

Insbesondere der Bereich Mode fiel durch eine Reihe prominenter Insolvenzen auf. Vor allem an schwächeren Standorten stehen eine Reihe von Flächen, die insolvenzbedingt geschlossen wurden, heute noch leer. Auch die Toplagen sind betroffen und in vielen Städten kleiner geworden. Vor allem an den Rändern der High-streets zeigen sich Verwerfungen. Auffällig sind die Leerstände ehemaliger Galeria-Karstadt- beziehungsweise Kaufhof-Standorte, die aufgrund von Gebäudestruktur und Größe selbst an attraktiven Standorten nur selten eine sinnvolle Nachnutzung im Bestand ermöglichen.

Die übrigen Handelsbranchen von Lebensmitteln bis hin zu Baumärkten haben dagegen eine erfreuliche Sonderkonjunktur erlebt. Dennoch mussten Eigentümer vor allem bei auslaufenden Mietverträgen erhebliche Einbußen hinnehmen. Grob gesprochen kann man aktuell von rund 20 Prozent niedrigeren Spitzenmieten im Vergleich zum letzten Vor-Corona-Jahr 2019 ausgehen. Außerhalb des Top-Segments gibt es eine noch größere Spannbreite. Kleine bis mittlere moderne und effizient geschnittene Flächen in den Erdgeschossen der Hochfrequenzlagen sowie die Luxuslagen haben sich hingegen als resilienter erwiesen.

Die Innenstadt als soziales Zentrum hat mitnichten ausgedient. Es kommt auf lange Sicht aber für alle Standorte auf die Attraktivität an, und das geht weit über das Thema Handel und seine Öffnungszeiten hinaus. Strategien zur Reduzierung von Parkraum, höhere Parkgebühren, die Vermeidung von PKW-Verkehr oder restriktive Öffnungszeiten an Sonn- und Feiertagen haben alle ihre guten Gründe, sind per Saldo für den innerstädtischen Handel aber eher schädlich, sofern sie nicht zu einem stimmigen Gesamtkonzept gehören, in das ein modernes Mobilitätskonzept integriert ist.

Aus Asset-Management-Sicht lässt sich folgende vorläufige Bilanz ziehen: Grundsätzlich haben sich die echten Toplagen der Metropolen und vieler Oberzentren bestätigt, die Frequenzen haben sich erholt. Die Umsätze sind sicher noch nicht durchgängig da, wo man sich es wünscht, was aber der aktuell eingetrübten Konsumstimmung zuzuschreiben ist. Durch den Krieg in der Ukraine und auch durch die deutlich gestiegene Inflation ist die Konsumneigung stark eingetrübt, sodass eine Rückkehr zum „Business As Usual" erst einmal ausgeblieben ist. Dennoch ist der grundlegende Business Case langfristig weiterhin gegeben.

Suche nach der Nadel im Heuhaufen

Es braucht unter anderem einen deutlich intensiveren Austausch mit den Mietern und Mietkandidaten. Auch ist der beschriebene Strukturwandel noch längst nicht abgeschlossen, und Asset-Manager müssen hier vorausschauend planen. So ist die Nachfrage für innerstädtische Handelsflächen abseits des täglichen Bedarfs mit Lebensmitteln und Drogerieartikeln in einem bisher unbekannten Maße fragmentiert worden. Mit der gewachsenen Zahl von Handels- und Gastronomiekonzepten ist die Nutzergruppe zwar zunächst beachtlich gewachsen, Non-Food-Filialkonzepte mit einer längeren Expansionsliste sind aber rar. Die Suche nach dem passenden Mieter ist dadurch nicht selten die Suche einer Nadel im Heuhaufen.

Prognosen zur künftigen Nutzung werden hierdurch nicht leichter, weil einem Modeanbieter möglicherweise ein neues Filialkonzept mit Süßwaren oder ein Hersteller von E-Autos folgen kann. Physische Standorte von Online-Anbietern sind auch interessant, sollten aber auch nicht überbewertet werden, da perspektivisch jeder stationäre Retailer online präsent sein wird. Eigentümer müssen mehr als zuvor für eine Neuvermietung in die Flächen investieren, auch unter ESG-Aspekten. Solche Investitionen ergeben an zukunftsträchtigen Standorten durchaus Sinn. Standorte, die bereits vor der Pandemie nicht sehr attraktiv waren, sind jedoch durch weitere Leerstände noch mehr unter Druck geraten.

Die Zielgruppe für größere Flächen ab 500 Quadratmetern ist recht überschaubar und für Flächen ab 1.500 Quadratmetern meist an zwei Händen abzuzählen, sodass dann ein Single-Tenant-Objekt als Betreiberimmobilie betrachtet werden muss. In den darüberliegenden Geschossen ist es zunächst die klassische Büronutzung, aber zunehmend auch Hotel und Boarding Houses. Dagegen setzen sich Arztpraxen, Healthcare, Fitness und Bildung in den hoch frequentierten Innenstadtlagen im Wettbewerb aktuell seltener durch.

Auch Lieferdienste brauchen Flächen in den Innenstädten. (Quelle: Gorillas)

City-Logistik statt Kaufhausflächen

Eng mit dem Strukturwandel des Einzelhandels – sei er nun stationär oder online – ist auch die Transformation der zugehörigen Logistik verbunden. Gerade die Frage, wie eine moderne City-Logistik funktionieren kann, ist brennender als je zuvor. Es bietet sich an, Objekte, die strukturell dafür geeignet sind und insbesondere schon über eine passende Andienung verfügen, zur modernen City-Logistik-Fläche zu revitalisieren. Dies können nicht nur ehemalige Gewerbe- und Industrieflächen sein, auch Teilbereiche von Einkaufszentren oder Kaufhäusern sowie Parkhäuser kommen infrage. Wichtig ist auch, dass diese Areale so gelegen sind, dass sowohl die Autobahn als auch die Innenstadt auf kurzem Weg erreichbar sind. Somit entstehen keine unnötigen Wege und weniger Schadstoffbelastung.

Autoren: Karsten Burbach, Hendrik Staiger, Swiss Life Asset Managers Deutschland

zuletzt editiert am 25.08.2022