Die Sicht eines Projektentwicklers auf den deutschen Immobilienmarkt: ABG-Chef Ulrich Höller erwartet nur eine langsame Erholung.
Immobilienunternehmen brauchen zurzeit einen langen Atem. „Ich erwarte in den kommenden zwölf bis 18 Monaten eine Bodenbildung bei den Preisen“, sagt Ulrich Höller, Vorstand von ABG Real Estate, bei einem Pressegespräch. „Eine Markterholung sogar erst ab 2025.“ Das bedeutet für sein Unternehmen, dass „wir uns hinsichtlich Neuakquisitionen derzeit zurückhalten, bis sich die Marktsituation aufklärt und bereinigt“. Im Bereich Development sei man ein „interessierter Beobachter“.
Auch wenn die Zeiten nicht ideal sind für den Start neuer Projekte: Es gibt Ausnahmen. Eine davon ist der bisherige Oddo-BHF-Turm in Frankfurt am Main, dessen Revitalisierung ABG im kommenden Jahr in Angriff nehmen wird. Dann zieht der bisherige Mieter Oddo BHF aus, und die Arbeiten am künftigen „Central Parx“ können beginnen. Warum wagt er es? Weil das Gebäude schon jetzt zu rund zwei Dritteln vermietet ist - unter anderem wird ABG selbst einziehen - und weil die Hansemerkur Versicherung als Partner mit im Boot ist. „Weitere Flächen werden wir jetzt aber noch nicht vermieten, denn ich erwarte, dass die Mieten deutlich ansteigen werden.“ Diese Chance möchte er sich nicht verbauen. Erst Ende 2027 muss alles voll vermietet sein.
Steigende Büromieten erwartet Ulrich Höller bei den Top-Objekten. Der Markt werde sich spalten in Premiumflächen und andererseits Stranded Assets, die sich in Randlagen befinden, veraltet oder nicht nachhaltig sind. Hier könne man über Umnutzungen, zum Beispiel in Wohngebäude, nachdenken.
Der Büroflächenbedarf der Unternehmen wird sinken, aber das Mietbudget gleich bleiben, so Höllers Erwartung. Denn die Faktoren Homeoffice und War for Talents führten dazu, dass auf den kleineren Flächen mehr Qualität gefragt sei – vielleicht sogar ein echter Barista anstelle einer schnöden Espressomaschine. Klar ist für ihn aber: „Büro wird die bedeutendste Nutzungsart bleiben.“
Objekt auf die eigenen Bücher nehmen
Der darnieder liegende Transaktionsmarkt führt bei der ABG dazu, dass sie auch einmal ein fertiggestelltes Projekt auf die eigenen Bücher nimmt, obwohl sich das Unternehmen nicht als Bestandshalter versteht. Der Investmentmanager ABG Capital, der erfolgreich gestartet war und rund eine Milliarde Assets under Management hält, „hat eine hervorragende Ausgangssituation, wenn die Märkte wieder anziehen“, sagt Ulrich Höller. Was aber andererseits bedeutet, dass seit dem vergangenen Spätsommer zwar viele Gespräche geführt würden, aber keine Ankaufsaktivitäten stattfänden.
Die mittel- bis langfristigen Perspektiven des Immobilienmarktes sieht Ulrich Höller positiv. Bis dahin habe die Branche nun die Gelegenheit, digitaler zu werden und nachhaltiger: „Wir stehen in der Verantwortung, zur CO2-Reduzierung beizutragen, und wir werden auch dazu gezwungen – von Mietern, Investoren und Banken.“