Gerade bei Wohnraum zur Kurzzeit-Vermietung können rechtliche Probleme auftreten, die über das Mietrecht hinausgehen. Investoren und Entwickler, die das nicht im Blick haben, müssen dafür unter Umständen teuer bezahlen.
Viele Bauträger und Investoren stürzen sich derzeit auf Mikroappartements, die etwa 20 bis 40 Quadratmeter Wohnfläche messen und für Arbeitnehmer gedacht sind, die beruflich vorübergehend in einer anderen Stadt tätig sind. Während der Woche nutzen sie diese Kleinwohnung, das Wochenende verbringen sie an ihrem Hauptwohnsitz.
Oft machen sich die Investoren solcher Gebäude zu wenig Gedanken über die rechtliche und steuerrechtliche Ausgestaltung ihres Investments.
1. Appartements verkaufen oder vermieten?
Bleiben Mikro-Appartements nach Fertigstellung in Händen eines Eigentümers, schaltet dieser oft eine Betreibergesellschaft ein. Das erhöht nicht nur die Dienstleistungskosten und mindert die Rendite. Der Investor kann auch in den gewerblichen Vermietungsbereich geraten. Zwar ist die Vermietung einer Wohnung an sich keine gewerbliche Betätigung und löst keine Gewerbesteuer aus. Anders ist dies jedoch, wenn sie hotelähnlich angeboten wird und zur Bereitstellung der Räumlichkeiten sachliche und personelle Leistungen hinzukommen, die über eine gängige Vermietung hinausgehen. Ein kurzfristiges Wohnen in einer eingerichteten Wohnung mit einer Verwaltung durch einen Dritten zum Beispiel in einem Boardinghaus, einer Wohnung oder einem Ferienhaus wird in diesem Sinne als gewerblich anzusehen sein.
2. Wer trägt das Leerstandsrisiko?
Der Investor sollte mit der Betreibergesellschaft einen Gewerbemietvertrag abschließen. Der Betreiber wiederum signiert mit den einzelnen Mietern beziehungsweise den Unternehmen, die ihre Mitarbeiter in dem Boardinghaus unterbringen, einzelne Mietverträge. Damit verlagert der Investor die mietvertraglichen Aspekte in den Verantwortungsbereich des Betreibers, der sich um Mietvertragsausgestaltung, Neuvermietung und Ähnliches kümmert. Ferner sollten klare Regelungen zum Leerstandsrisiko getroffen werden. Eventuell lässt sich dies ebenfalls an den Betreiber weiterreichen.
3. Sind die Mietverträge nicht zu lang?
Der Einsatz eines Betreibers hat gegenüber einer Eigentümergemeinschaft Vorteile. So zum Beispiel, dass Letztere meist keine langfristigen Betreiberverträge abschließen darf. Mietverträge über Boardinghäuser dürfen nur befristet und mit einer maximalen Laufzeit von sechs Monaten abgeschlossen werden. Die Mieter dürfen die Mikro-Appartements nicht zu ihrem Lebensmittelpunkt machen. Möglicherweise kann die Laufzeit geringfügig länger sein. Der Grund für eine solche Ausweitung sollte im Mietvertrag genannt werden. Der Vermieter läuft jedoch Gefahr, dass die Wohnung immer mehr zum Lebensmittelpunkt wird, je länger der Bewohner darin lebt und schließlich nicht mehr vom Vertragszweck eines vorübergehenden Gebrauchs gesprochen werden kann. Die Folge: Vermieterfreundliche Privilegien wie die Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist sind kaum noch möglich.
4. Wer zahlt Renovierungsarbeiten?
Einige bei langfristigen Mietverträgen übliche Regelungen sollten bei Mikro-Appartements nicht aufgenommen werden. Dies gilt vor allem für Vereinbarungen zu Untervermietung, Schönheitsreparaturen und Mietanpassungen, da diese im Wesentlichen auf eine dauerhafte Nutzung abstellen. Verschiedene Entscheidungen des Bundesgerichtshof schränkten die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ohnehin ein. Zudem dürften die Bewohner bei einer Kaltmiete von teils 15 bis 25 Euro pro Quadratmeter vermutlich kein Verständnis für Renovierungsarbeiten haben, die sie bei ihrem Auszug organisieren oder selbst ausführen müssten.
5. Nebenkosten pauschal abrechnen?
Grundsätzlich können die meisten Nebenkosten pauschaliert werden, sodass eine Abrechnung entbehrlich ist. Da jedoch über Heizungskosten gemäß der Heizkostenverordnung zwingend eine Abrechnung zu erstellen ist und diese mindestens die Hälfte der Nebenkosten ausmachen, ist von Pauschalen abzuraten. In Zeiten von Funkübertragungen der Messwert-Ergebnisse der Heizkosten dürfte der Aufwand überschaubar sein.
6. Wie ist der lokale Stellplatzschlüssel?
Die Baukosten von Mikro-Appartements sind vergleichsweise hoch, nicht zuletzt weil jedes Zimmer über ein Bad und eine Küchenzeile verfügt, was Mikro-Appartements gegenüber herkömmlichen Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen um etwa 19 Prozent verteuert. Allerdings kann der Bauherr über den Stellplatzschlüssel versuchen, die Kosten zu senken. Immer mehr Städte reduzieren für zentrale Gebäude ihren Stellplatzschlüssel, teils auf ein Auto für vier Wohnungen. Schließlich entstehen auf der anderen Seite stark nachgefragte Kleinwohnungen. Stattdessen stellen die Betreiber häufig Mietfahrräder oder Carsharing-Angebote an ihren Gebäuden bereit.
Autor: Jörg Dombrowski ist Associate Partner bei Hauck Schuchardt in Frankfurt am Main.