Fünf-Prozent-Studie von Bulwiengesa: Trotz stagnierendem Markt bieten spezialisierte Immobilieninvestments attraktive Renditechancen für Profis.
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich 2025 weiterhin in einer Phase der Zurückhaltung. Das zeigt die aktuelle „Fünf-Prozent-Studie“ von Bulwiengesa, die mit Unterstützung der Wirtschaftskanzlei Advant Beiten erstellt wurde. Im Zentrum der Untersuchung steht die Frage, in welchen Immobiliensegmenten sich Investitionen trotz eines schwierigen Umfelds noch lohnen.
Die Studie, die jährlich die erwartete interne Verzinsung (IRR) verschiedener Nutzungsarten analysiert, zeichnet ein differenziertes Bild: Insgesamt herrscht eine ausgeprägte Investitionszurückhaltung. Vor allem der Markt für Büroimmobilien ist von Unsicherheit geprägt. In den A-Städten sinkt die durchschnittliche IRR leicht auf 3,91 Prozent, während B-, C- und D-Städte leicht höhere Renditen bieten – allerdings bei deutlich erhöhtem Risiko.
Produktions- und Logistikimmobilien vorn
An der Spitze des Renditerankings stehen erneut Produktionsimmobilien mit einem durchschnittlichen IRR-Basiswert von 6,14 Prozent. Auch Logistikimmobilien erreichen mit 4,93 Prozent erstmals die Fünf-Prozent-Marke und gelten in bestimmten Teilmärkten als attraktiv. Die Nachfrage nach modernen Flächen bleibt hier trotz konjunktureller Unsicherheiten stabil.
Im Wohnimmobilienbereich zeigt sich ein stabiles Bild. Während in den A-Städten leicht sinkende Renditen von 2,76 Prozent verzeichnet werden, legen B-Städte und Universitätsstädte leicht zu. Auffällig ist das gestiegene Investoreninteresse – auch in kleineren Märkten. Besonders im Segment Microliving zeigen sich positive Entwicklungen: Möblierte Apartments erzielen IRRs von über vier Prozent.
Chancen für Spezialisten im Non-Core-Bereich
Die Studie hebt hervor, dass sich der Markt zunehmend in Core- und Non-Core-Bereiche aufspaltet. Insbesondere im Non-Core-Segment – etwa bei älteren Büroimmobilien mit Sanierungsbedarf – können IRRs von bis zu zehn Prozent erzielt werden. Allerdings steigen hier auch die Risiken deutlich. Entscheidend sei laut Bulwiengesa die Fähigkeit, komplexe Objekte aktiv zu managen und nutzungsstrategisch weiterzuentwickeln.
Über alle Assetklassen hinweg zeigt sich: Der Markt bevorzugt Investoren mit fundiertem Know-how und professionellem Asset-Management. Die Fähigkeit, Standortpotenziale zu erkennen, Mietstrukturen zu optimieren und ESG-Anforderungen umzusetzen, wird zunehmend zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil.
Methodik: Die Studie basiert auf einem dynamischen Modell, das mittels Monte-Carlo-Simulationen die IRR-Erwartungen bei einer zehnjährigen Haltedauer abbildet. Neben klassischen Nutzungsarten wie Büro, Wohnen, Logistik und Einzelhandel wurden auch Micro-Apartments, Produktions- und Lagerimmobilien sowie betreutes Wohnen berücksichtigt.
