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Wohnungsleerstand: Leerstand im zehnten Jahr bundesweit rückläufig

Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen lag Ende 2016 bei 2,9 Prozent oder rund 616.500 Einheiten. Das sind knapp 6.000 Einheiten weniger als noch im Jahr 2015 und 100.000 weniger als vor fünf Jahren. In den kommenden Jahren bis 2021 ist jedoch eher wieder mit einem Anstieg zu rechnen – vor allem in den ländlichen Wegzugsregionen.

Der CBRE-Empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (über 800.000 Wohneinheiten) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.

Dr. Reiner Braun, stellv. Vorstand Empirica AG: „Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine "Ruinen" oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben des Zensus 2011 für den totalen Leerstand fallen daher höher aus und summieren sich auf 1,1 Millionen Geschosswohnungen sowie weiteren 0,6 Millionen Wohnungen in Eigenheimen. Damit sind etwa vier von zehn leer stehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand.“

Städte mit dem höchsten Wohnungsleerstand

1.    Pirmasens (KS) 9,0 Prozent (0,6 Prozent)
2.    Schwerin (KS) 8,9 Prozent (-1,0 Prozent)
3.    Salzgitter (KS) 8,7 Prozent (-3,0 Prozent)
4.    Chemnitz (KS) 8,6 Prozent (-1,8 Prozent)
5.    Halle (Saale) (KS) 7,9 Prozent (-1,9 Prozent)

Quelle: CBRE-Empirica-Leerstandsindex 2016

Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit sechs Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,4 Prozent. Michael Schlatterer, Valuation Advisory Team Leader Market Intelligence bei CBRE in Deutschland: „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen schwillt der Leerstand weiter an und beträgt derzeit 7,1 Prozent. Demgegenüber liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen zwei Prozent und ist hier im zehnten Jahr rückläufig (2006: 3,3 Prozent).“

Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in den Städten München (0,2 Prozent) sowie Münster, Frankfurt am Main, Darmstadt und Freiburg (je 0,5 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen Pirmasens (neun Prozent) und Schwerin (8,9 Prozent). Dr. Braun: „Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In zwei Städten ist die Leerstandsquote seit 2011 um mehr als zwei Prozentpunkte geschrumpft: Leipzig (-4,8 Punkte) und Salzgitter (-drei Punkte). Drastische Rückgänge gibt es auch in Halle (-1,9 Punkte), Chemnitz (-1,8 Punkte) und Duisburg (-1,3 Punkte). Hohe Zuwächse von einem halben Prozentpunkt oder mehr gab es dagegen in den westdeutschen Städten Pirmasens (+0,6 Punkte) und Wilhelmshaven (+0,5 Punkte).“

Fazit: Der Abbau von Leerstandsreserven konnte lange Zeit einen wesentlichen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes leisten. Das ist jetzt vorbei, in den prosperierenden Schwarmstädten sind die Reserven erschöpft: „Diese Märkte brauchen daher dringend Neubau und dazu Bauland auf der grünen Wiese“, folgert Schlatterer.

Städte mit dem wenigsten Wohnungsleerstand

1.    München (KS) 0,2 Prozent (-0,4 Prozent)
2.    Münster (KS) 0,5 Prozent (-0,7 Prozent)
3.    Frankfurt am Main (KS) 0,5 Prozent (-0,5 Prozent)
4.    Freiburg im Breisgau (KS) 0,5 Prozent (-0,8 Prozent)
5.    Darmstadt (KS) 0,5 Prozent (-0,6 Prozent)

Quelle: CBRE-Empirica-Leerstandsindex 2016

Das gilt erst recht, wenn man die anerkannten Flüchtlinge hinzurechnet, die noch nicht in „normalen“ Wohnungen, sondern immer noch als „Fehlbeleger“ in den Notunterkünften leben. In den ländlichen Schrumpfungsregionen werden die Leerstände dagegen weiter steigen: „Außerhalb der Wachstumsregionen haben wir heute schon mehr als 300.000 marktaktive Leerstände, bis 2021 könnte sich diese Zahl auf rund 400.000 erhöhen“, ergänzt Dr. Braun.

10.04.2018