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"Wir werden zusammenrücken"

Gibt es einen Trend zu größeren Wohnflächen? Nein, im Gegenteil! Es wird enger in Deutschland. Das meint John Bothe, Geschäftsführer von Silberlake, in seinem Gastbeitrag.

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Der Wohnraumbedarf in Hinblick auf die reinen Quadratmeterzahlen hat sich verändert, erklärt John Bothe. (Bild: Kedar Dhond/Unsplash)

Wenn es um Wohndichte und Wohnfläche pro Kopf geht, steht Deutschland im internationalen Vergleich grundsätzlich sehr gut da. Hierzulande muss man sich vor sogenannten überfüllten Innenstädten nicht fürchten. Mit Ausnahme Münchens, das seit Jahrzehnten in einer eigenen Liga spielt, lassen sich deutsche Großstädte kaum mit anderen europäischen Ballungsgebieten vergleichen. In Deutschland hatte und hat man weiterhin überdurchschnittlich viel Wohnraum pro Person.

Das wird sich ändern. Wir werden enger zusammenrücken müssen, weil allein schon die Zahl der Menschen, die in die Ballungsgebiete strömen, auch in den kommenden Jahren zunehmen wird, das Wachstum der Städte in der Fläche ebenso wie in der Höhe indessen begrenzt ist und Bauland zwar qualitativ entwickelt, aber nicht beliebig vermehrt werden kann.

Mehr Wohnraum erhöht den Energieverbrauch

Hinzu kommen ökonomische und umweltpolitische Faktoren, die dazu führen, dass Wohnungen in Zukunft kleiner werden. Unlängst hat die Jugendbewegung „Fridays for Future“ Forderungen aufgestellt, wonach der Pro-Kopf-Wohnraum reduziert werden müsse. In einem Papier aus dem Herbst 2020 heißt es, dass die steigenden Wohnflächen „nicht nur eine Zunahme des Flächen- und Ressourcenverbrauchs bedeuten, sondern auch der zu beheizenden Wohnfläche.“ Man mag die Forderungen der Umweltbewegung als ungelenk abtun, und doch ist es augenscheinlich, dass größere Wohnflächen mehr Energie verbrauchen und damit auch höhere Kosten verursachen.

Gerade dieser Kostenfaktor wird zur Folge haben, dass Menschen dazu willens sein werden, weniger Wohnraum zu beanspruchen. Aus der Wohnungswirtschaft sind schon aktuell zahlreiche Fälle bekannt, in denen Mieter einzelne Zimmer in ihren „zu großen“ Bestandswohnungen abdichten und verschlossen halten, weil sie die Flächen nicht benötigen und zugleich Heizkosten sparen wollen. Dass das angesichts von Wohnraummangel und steigenden Preisen nicht zielführend ist, bedarf keiner Erklärung.

Jeder Quadratmeter macht Wohnen teuer

Wir haben in Deutschland mit die strengsten Auflagen bei der Errichtung von Gebäuden, sowohl im Gewerbesektor als auch im Wohnbereich. Über den tatsächlichen Sinn dieser Strenge lässt sich trefflich diskutieren. Die ökonomische Folge steht aber fest: Mit jeder neuen Regulierung und Bauauflage steigen die Kosten je Quadratmeter errichteter Fläche. Die unmittelbare Folge ist also auch hier, dass Wohnungen im Neubau kleiner werden, um die realen Kaufpreise zu senken.

Dabei stellen wir fest, dass die qualitative Raumanforderung sich nicht verändert hat – im Gegensatz zu den reinen Quadratmeterzahlen. Weiterhin suchen Familien mindestens vier und gern fünf Zimmer, wenn sie sich für Wohneigentum entscheiden. Sie sind aber im Jahr 2020 nurmehr bereit, kleinere Zimmer zu akzeptieren, sofern der gemeinsame Wohn- und Kochbereich geräumig bleibt und die Wohnungsgrundrisse praktisch und effizient entworfen sind. Hier lassen sich mit wenigen Kniffen im Übrigen größere Flächenvolumina gewinnen, etwa durch den deckenhohen Einbau von Nischenschränken.

Aber auch das soeben angesprochene Thema des Wohn- und Kochbereichs ist mit Blick auf moderne Grundrisse von zentraler Bedeutung. Da die Küche Teil des Wohnzimmers geworden ist, fügen sich die übrigen Räume um diesen Bereich herum ein und benötigen keine separaten Gänge und Korridore. In vielen Fällen eignet sich zudem das sogenannte französische Modell für mehr Flächeneffizienz, bei dem der Eingangsbereich zur Wohnung nahtlos in den Wohn- und Essbereich übergeht.

Was das für die Wohnungsgrößen bedeutet, ist dann nur noch eine Frage der Arithmetik: Hat man früher 120 bis 135 Quadratmeter benötigt, um Eingangsbereich, drei separate Schlafzimmer inklusive Gang, ein Wohn- und Esszimmer, ein Bad, ein Gästebad und eine Küche unterzubringen, genügen zwischenzeitlich 90 bis 100 Quadratmeter, um eine analoge Wohnqualität zu gestalten. Dadurch lassen sich dann auch die gestiegenen Preise am Wohnungsmarkt individuell berücksichtigen – je nach Bedarf und finanziellen Kapazitäten, da die vormaligen Preise für vier Zimmer und 120 Quadratmeter Wohnfläche heutzutage für die gleichen vier Zimmer und 95 Quadratmeter fällig werden.

Homeoffice: Ja, nein, vielleicht?

Eine große Variable ist derzeit der heimische Arbeitsplatz. Seit Ausbruch der Corona-Pandemie wird darüber diskutiert, ob und wie sich die erzwungene Arbeit von zu Hause im Frühjahr und Herbst 2020 auf die Flächen- und Zimmeranforderungen auswirken wird. Auf der einen Seite spüren Entwickler und Investoren von Gewerbeflächen die sinkende Nachfrage respektive deutlichere Vorsicht beim Abschluss neuer Verträge rund um Büroflächen. Gleichzeitig belegen aber Studien und Umfragen, dass viele Wohnungskäufer nicht sofort ein separates Arbeitszimmer fordern.

Dafür gibt es aus meiner Sicht mehr als nur ökonomische Ursachen. Denn abgesehen davon, dass ein weiteres, allein für die Arbeit von zu Hause vorgesehenes Zimmer die Kosten enorm erhöht, hat sich auch das Homeoffice an sich verändert. Vorbei sind die Zeiten, in denen man einen großen Stand-PC mit einem schweren Monitor benötigte, viele Kabel und Mehrfachsteckdosen. Das Homeoffice selbst ist flexibel und mobil geworden, da dafür zwei, maximal drei Dinge notwendig sind: ein Mobiltelefon, ein Laptop und nach Belieben eine externe Maus. Mit diesen drei Geräten lässt sich von überall arbeiten – sei es vom Tisch im Wohnzimmer, auf dem kleinen Balkon, am kleinen Sekretär im Schlafzimmer oder eben auch mal auf der Parkbank. Ein US-amerikanischer Manager hat dazu in der New York Times gesagt, Arbeit sei für ihn nicht etwas, wo man hinfährt, sondern was man tut. Sinngemäß lässt sich ergänzen, dass es keine Rolle spielt, wo man seiner Arbeit nachgeht. Dementsprechend lassen sich die Fragezeichen hinter dem Bedürfnis nach klassischen Büroflächen nicht eins zu eins übertragen auf einen höheren Flächenverbrauch in den eigenen vier Wänden. Am Ende übrigens wird beides benötigt: sowohl das Büro, in dem Kommunikation und Austausch mit Kollegen und Geschäftspartnern möglich ist wie die „Ecke“ zu Hause, in die man sich mit zurückzieht.


John Bothe ist geschäftsführender Gesellschafter der Silberlake Real Estate Group.

19.11.2020