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Diagnose: gesund

Während der Gewerbeimmobilienmarkt und die Hotellerie unter dem Druck der Corona-Pandemie ächzen, scheint die Wohnungswirtschaft beinahe unversehrt aus der Krise herauszukommen.

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Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland bleibt gesund - nur der Bereich Microapartments kränkelt ein wenig. (Bild: NCI/Unsplash)

Was wurden zu Beginn der Pandemie für düstere Bilder gezeichnet: Investoren ziehen sich zurück, die Preise stürzen um rund 25 Prozent ab, Mieter können ihre Mieten nicht mehr zahlen, Eigentümer müssen Insolvenz anmelden. Die schlimmen Befürchtungen – sie bewahrheiten sich nicht. Beim Deutschen Immobilientag Mitte Juni erklärte IVD-Präsident Jürgen Michael Schick vor 2.600 virtuellen Zuschauern: „Die Immobilienwirtschaft wird aus der Corona-Krise mit einem blauen Auge davonkommen.“
Zahlen untermauern den Optimismus. Gerade erst hat das Immobilienportal Immowelt die Entwicklung des Wohnungsmarktes indeutschen Großstädten unter die Lupe genommen. Ergebnis: In 45 von 60 untersuchten Städten stiegen die Kaufpreise seit Ende 2019. „Bislang hat der Wohnungsimmobilienmarkt die Corona-Krise gut überstanden. Die Preise sind größtenteils stabil oder steigen sogar weiter“, fasst Nicolas Ziegler, Geschäftsführer der Immowelt AG, zusammen.

12,5 Milliarden Euro

- Volumen des Wohninvestmentsmarkts Deutschland im ersten Halbjahr 2020

(Quelle: CBRE)

Auch Matthias Wirtz, Leiter Research bei KSK-Immobilien, dem Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, sieht wenig Grund zur Sorge: „Wer aktuell in Kurzarbeit ist oder Sorgen um den Erhalt des Arbeitsplatzes hat, wird sicherlich abwarten, ehe er eine Immobilie erwirbt und sich damit langfristig verschuldet. Allerdings sind nicht alle Arbeitnehmer in gleichem Maße beruflich von der aktuellen Corona-Krise betroffen. So rechnen laut einer Ende April veröffentlichten Befragung fast drei Viertel aller Haushalte damit, dass sich ihr Einkommen in den nächsten Monaten nicht verändert. Außerdem ist weiterhin eine hohe Liquidität im Markt vorhanden.“
Zuversichtlich ist Wirtz auch beim Anlegermarkt: „Sicherlich werden auch Kapitalanleger in den nächsten Monaten kritischer auf die einzelnen Angebote gucken. Aber gerade Wohnimmobilien dürften weiterhin gesucht sein. Ich betrachte Wohnungsvermietung unverändert als eine der solidesten langfristigen Kapitalanlagen.“

Nicht auf sinkende Preise hoffen

Spekulanten, die durch die Corona-Krise auf Schnäppchen hoffen, erteilt der Fachmann eine Abfuhr: „Wer glaubt, eine für seinen Bedarf passende Immobilie gefunden zu haben, der sollte sich bewusst machen, dass es davon nicht allzu viele gibt und in der nächsten Zeit auch nicht unbedingt viele zum Verkauf stehen werden. Bislang lautete mein Rat, eine Immobilie nicht vorschnell aus Sorge vor steigenden Preisen zu erwerben. Heute empfehle ich andersherum, einen möglichen Erwerb nicht etwa aufzuschieben in der Hoffnung auf sinkende Preise.“
Professor Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfeldes Finanz- und Immobilienmärkte im Institut der Deutschen Wirtschaft IW, meint: „Durch die Corona-Krise gibt es vor allem im Gewerbeimmobilienmarkt Verlierer. Der Wohnungsmarkt gehört zu den Gewinnern.“ Er vermutet, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in den Speckgürteln weiter steigen könnte: „Arbeitszimmer, Balkon und Garten haben durch die Pandemie wieder an Bedeutung gewonnen.“
Einen Dämpfer musste laut Voigtländer der bis dahin erfolgsverwöhnte Bereich Microapartments hinnehmen. „Viele Serviced Apartments werden nicht nachgefragt, weil ihre Hauptmieter, Gastarbeiter und Pendler, zuhause bleiben müssen. Auch Studentenapartments stehen leer, weil der Unterricht vor allem digital stattfindet. Ich gehe allerdings davon aus, dass sich die Lage schnell wieder normalisieren wird. Es könnte aber sein, dass durch Einkommensverluste die Preisentwicklung einen Dämpfer erfährt. Auch in den Städten.“

Lieber gemeinsam statt einsam

Co-Living-Experte Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von Belform, hat den Markt sehr genau beobachtet: „Natürlich wurde jeder Bereich des temporären Wohnens von der Krise getroffen. Aber Berichte von Bewohnern, die ihre Lockdown-Zeit lieber in einer Community verbringen als isoliert in einem Apartment, waren bei Staycity, The Collective und anderen Anbietern ein verbreiteter Tenor auf Social-Media-Kanälen. In London hat die Nachfrage nach Co-Living-Apartments nach dem Lockdown sogar schneller angezogen als die Nachfrage nach normalen Mietwohnungen. All dies zeigt, dass der Trend der Vereinsamung, der vor Corona bereits von Studenten bis Senioren in mehreren Studien aufgezeigt wurde, eher beschleunigt als verlangsamt wurde.“

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Neue Hygienevorschriften werden zu einer veränderten Art führen, wie diese Häuser in Zukunft funktionieren, nimmt Oeckl an. Dies bedeute aber nicht, dass dieses Segment deshalb weniger attraktiv wäre. „Micro-Living hat gegenüber klassischen Mietwohnungen viele Vorteile hinsichtlich flexibleren Mietverträgen. Auch eine Vollausstattung und gewisse Services erlauben es Bewohnern, kurzfristiger den Lebensmittelpunkt in eine andere Stadt zu verlagern. Flexibilität in unsicheren Zeiten ist bei Bewohnern ein immer wichtigeres Argument.“ All dies seien Qualitäten, die der normale Mietwohnungsmarkt nicht bieten kann. Zudem sei es für Young Professionals oder urbane Nomaden finanziell oft nicht darstellbar, eine größere Wohnung mit separatem Arbeitsbereich anzumieten. Dies entspreche weder dem sogenannten Mindset noch dem Geldbeutel vieler Zielgruppen solcher Apartment-Produkte.
Auch Birger Ehrenberg FRICS, Geschäftsführer ENA-Experts, geht von einer raschen Normalisierung aus: „Der Einbruch in der Assetklasse Microapartments wird nicht von Dauer sein. Den Studierenden fehlt das gemeinsame Lernen, die persönliche Begegnung, spontane Initiativen. Ich bin sicher, dass die Nachfrage in diesem Bereich schnell wieder steigen wird.“
Ehrenberg vermutet allerdings, dass sich der Investmentmarkt nach der Pandemie heterogener entwickeln wird. „Es werden künftig nicht mehr für jedes Angebot Höchstpreise bezahlt. Risikozuschläge auf Preise werden neu ermittelt werden müssen.“ Da Sicherheit eine große Rolle spielt und Wohnimmobilien nach wie vor gesucht werden, geht Ehrenberg davon aus, dass gerade die Preise für Mehrfamilienhäuser stabil bleiben oder langfristig sogar noch steigen werden. Spekulationen, wonach es einen großen Zug aus den Städten Richtung Speckgürtel geben wird, glaubt Ehrenberg nicht: „Niemand wird sich eine neue Wohnung suchen, um für den Arbeitgeber ein Arbeitszimmer zu finanzieren und sich dann auch noch freiwillig regelmäßig morgens in den Stau stellen.“

Hochpreisige Projekte auf dem Prüfstand

„Reurbanisierung war gestern, jetzt sind wir in der Sub-Urbanisierung“, meint dagegen Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter von Bulwiengesa. „Alle großen Bauträger gehen in die Speckgürtel, in B- und teilweise auch C-Städte.“ Dass dort die Preise fallen, hält er für ausgeschlossen: „Grundstücke und Baukosten sind zu hoch, um preiswert bauen zu können. Daran ändert auch Corona nichts.“ Einbrüche hält er hingegen in D-Städten für möglich: „Vor allem hochpreisige Projekte muss man dort noch einmal auf den Prüfstand stellen.“
Ein bisschen anders schätzt Professor Dr. Harald Simons, Vorstand beim Sozialforschungsinstitut Empirica, die Lage ein: „Bereits vor der Corona-Krise waren wir am Ende eines Zyklus. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser, aber auch die Mieten waren davongelaufen. Dazu kam die Diskussion um den Mietendeckel.“ In Berlin seien die Mieten schon nicht mehr angestiegen, in schlechten Lagen bereits seit zwei Jahren nicht. Seit vergangenem Jahr stagnierten in allen Städten die Mieten für die Medianwohnungen. „Das bedeutet, dass Corona auf einen stagnierenden Markt traf.“ Simons ist sicher: „In ländlich geprägten Regionen wie Harz oder Eifel wird nicht viel passieren. Sie gehörten schon vor der Krise zu den Verlierern. Die Speckgürtel liefen sowieso. Es war viel im Bau beziehungsweise in Planung. Angst vor Ruinen muss dort niemand haben. Die Häuser werden ihre Mieter und Käufer finden. Sie kommen aus den Kernstädten, die sehr teuer geworden sind.“ Homeoffice als Flächenfresser.
Ein besonderes Augenmerk legt Simons auf die Entwicklung dieser Kernstädte: „Um ihre Preise zu rechtfertigen, müssen sie etwas zu bieten haben, und der Druck muss hoch bleiben. Das ist nicht ganz einfach, da eine große Zahl von Zuwanderern im ersten Halbjahr wegfiel. Ich gehe von etwa 100.000 aus. Für einen Markt, der so auf Wachstum gepolt ist, ist das schlecht. Langfristig wird die Zahl von Zuwanderern allerdings wieder steigen. So könnte sich die Krise auf den Wohnungsmarkt doch noch positiv auswirken.“
Dass sich die Arbeit im Homeoffice zum Dauertrend entwickelt, glaubt Simons nicht. „Die Menschen wollen im Büro und in den Städten arbeiten.“ Würde sich das Homeoffice durchsetzen, müssten Firmen Flächen in den Städten vorhalten und die Mitarbeiter zusätzlich Arbeitszimmer in ihren Wohnungen und Häusern: „Das würde zu einem Flächenfresser führen, den wir uns nicht leisten können.“ Das Virus – dem Wohnungsmarkt konnte es bisher nicht viel anhaben. Was die Experten deutlich mehr umtreibt, ist menschengemacht. Ehrenberg: „Größere Sorgen als die Pandemie bereitet mir die Entwicklung in Berlin. Mit Mietendeckel und dem Verbot, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Damit verbaue ich vielen Menschen die Möglichkeit, fürs Alter vorzusorgen.“ Sollte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippen, werde dies einen Nachfrageschub auslösen. „Bis das geklärt ist, würde ich in Berlin sehr vorsichtig mit Investitionen sein“, warnt er.

Dieser Artikel stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 7/8-2020 (Autorin: Ines Rákóczy).


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27.08.2020