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Wohnen mit Service

In der neuen Ausgabe 3-2020 von immobilienmanager beleuchten wir das Thema Wohnen mit Service. Hier finden Sie exklusiv die Interviews mit Projektentwickler, Betreibern und Beratern.

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Ein Serviced Apartment von Stayery in Bielefeld. (Bild: Xenia Gromak / Stayery)

Neue Wohnkonzepte wie Co-Living, Microliving und Serviced Apartments sind auf dem Vormarsch. In der neuen immobilienmanager Ausgabe 3-2020 haben wir den Fokus auf das Wohnen mit Service gesetzt. Hier finden Sie ausgewählte Statements unserer Interviewpartner Matthias Rincón (Geschäftsführer von ipartment), Hannibal DuMont Schütte (Geschäftsführer und Gründer von Stayery), Hendrik Kappe (Inhaber von Kappe Projektentwicklung) und Thomas Zabel (Head of Residential Development Germany bei JLL).

Welche Dimensionen hat das Wohnen mit Service in Deutschland mittlerweile erreicht und welche Zukunftsperspektive sehen Sie?

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Thomas Zabel: „In Deutschland steht das Wohnen mit Service im internationalen Vergleich noch am Anfang: Oftmals werden zuerst die höheren Nebenkostenumlagen und nicht die Vorteile gesehen. Das ändert sich dort, wo Menschen aus dem Ausland verschiedene Serviceangebote kennen und schätzen gelernt haben und nun in Deutschland nicht darauf verzichten möchten.
Wohnen mit Service wird sich auf jeden Fall verbreiten. Zum einen wegen der Nachfrage aus dem Ausland, zum anderen wegen des wachsenden Wunsches vieler Menschen, sich weniger um alltägliche Dinge kümmern zu müssen.“

Welche Vorteile hat der Vermieter im Vergleich zu herkömmlichen Wohnungen? Und welche im Vergleich zu Hotels?

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Matthias Rincón: „Zum einen lassen sich mit voll ausgestatteten Apartments und Service-Angeboten höhere Mieteinkünfte pro Jahr erzielen als bei der klassischen Dauervermietung. Zum anderen unterliegen die Serviced Apartments als gewerbliche Objekte keiner Mietpreisbindung oder ähnlichen Auflagen. Das sorgt für stabile Verhältnisse. Angesichts des steigenden Bedarfs an zielgruppengerechten Interims- und Mikrowohnungen, ist – wenn Standort und Betriebskonzept stimmen – eine hohe Auslastung zu erwarten. Ein Pluspunkt ist auch, dass sich die meisten Objekte in Neubauten befinden und somit sehr wirtschaftlich genutzt werden können.
Gegenüber einem Hotel haben die Serviced-Apartment-Häuser den Vorteil, dass sie fungibler sind als eine klassische Hotelimmobilie und oft auch nur eine Etage in einem Gewerbezentrum belegen. Vor allem sind die gebotenen Services weniger aufwendig und damit für den Betrieb deutlich günstiger als die Vollversorgung eines Hotels.“

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Hannibal DuMont Schütte: „Als Serviced Apartment ist Stayery ein gewerbliches Konzept, welches Gästen einen Aufenthalt von einem Tag bis zu sechs Monaten bietet. Vermieterseitig ist das Produkt Serviced Apartment daher nur schwer mit einer herkömmlichen Wohnform zu vergleichen, da es sowohl baurechtlich als auch steuerrechtlich anderer Natur ist. Ein Vermieter erhält einen langfristigen Mietvertrag mit Stayery als Betreiber und muss sich um keine weiteren Aktivitäten kümmern, da Stayery das Objekt eigens verwaltet und an Gäste vermietet. Zudem kann der Vermieter die Vorsteuer geltend machen, was im Rahmen der Entwicklung und des Baus einen erheblich positiven Effekt auf eine Projektkalkulation hat. Aus diesem Grund sehen wir uns auch nicht als Konkurrenzprodukt zu einer langfristigen Wohnung. Dadurch, dass wir ein gewerblicher Betreiber sind, haben wir weitgehend Vertragsfreiheit. Wir sind flexibler und können unser Konzept immer wieder auf die Wünsche unserer Gäste anpassen und hotelähnliche Services anbieten. Es gibt keine Mietverträge mit den Gästen, sondern wie bei Hotels die Möglichkeit per AGB zu buchen. Damit sind auch die Gäste flexibler, was die Aufenthaltslänge betrifft. Eine Kaution wird ebenfalls nicht fällig.
Im Vergleich zu Hotels ist der große Vorteil für den Vermieter, dass das Betreiberrisiko niedriger als das eines Hotels ist. Durch langfristige Buchungen haben Serviced Apartments immer eine Grundauslastung, die einen stabilen Cash Flow zusichern. Hierdurch sind sie tendenziell auch saisonalen Schwankungen gegenüber weniger anfällig. Für unsere Gäste besteht der Mehrwert primär in dem vergleichsweise großen Komfort, den unsere Apartments bieten. Gepaart mit gewissen Serviceleistungen haben unsere Gäste so höchstmögliche Flexibilität den, Aufenthalt nach ihren Wünschen zu gestalten.“

Wie ist es mit den Betriebs- und Instandhaltungskosten im Verhältnis zu den laufenden Kosten eines Hotels?

Matthias Rincón: „Der Personalschlüssel zum Beispiel ist bei ipartment ein ganz anderer. Wir kalkulieren mit nur circa sechs bis acht Prozent Personalkosten im jeweiligen Haus. Unser neues Haus am Airport Frankfurt – mit 177 Apartments – wird vor Ort von drei Mitarbeitern betreut. F&B Konzepte sind bei uns immer auf externe Partner ausgelagert. Der Instandhaltungsschlüssel liegt bei etwa sieben Prozent der Pachtkosten. “

Hannibal DuMont Schütte: „Wir konzentrieren uns bei Serviceleistungen weitestgehend auf die Logis: In einer Stayery gibt es kein Restaurant, keine Bar, selten einen Fitness- oder Tagungsraum und nie ein Spa. Im Empfangsbereich finden Gäste einen Kühlschrank mit diversen Getränken sowie kleine Snacks. Im Berliner Haus arbeiten wir beispielsweise mit dreieinhalb Festangestellten. Leistungen wie Zimmerreinigung sind ausgelagert, Funktionen wie Reservierung, Marketing und Buchhaltung sind im Berliner Headquarter mit einer Handvoll Mitarbeiter zentralisiert. Zudem digitalisieren wir verschiedene Prozesse wie beispielsweise den Check-In. Die Strukturen sind schlank und darauf ausgerichtet, dass sich die Angestellten auf die Betreuung unserer Gäste konzentrieren können. Vermarktungsseitig führt die geringere Fluktuation durch die Longstayer zu weniger operativem Aufwand und einer geringeren Abnutzung der Zimmer. Das Konzept hat somit zwei Vorteile: erstens eine effiziente Personalstruktur und daraus resultierend geringere Betriebskosten als ein Hotel und zweitens ein reduziertes Flächenangebot, welches zu geringeren Instandhaltungskosten führt.“

In Hinsicht auf Baugenehmigungen sollen Serviced Apartments es nicht so einfach haben. Wie läuft es mit der Genehmigungspraxis in den Kommunen?

Matthias Rincón: „Mittlerweile werden wir als Betreiber schon sehr früh angefragt und sind dann auch in alle Phase involviert. Mit den Serviced Apartments ist das so eine Sache, denn sie sind weder wohnwirtschaftlich noch gewerblich. Da es dieses 'Genre' aber baurechtlich noch nicht gibt, muss man sich entscheiden. Wir haben uns für die Gewerblichkeit entschieden. Da ist das Produkt besser aufgehoben, auch wenn es Regularien gibt, die dem Konzept nicht guttun. Dann geht jede Stadt mit dem Produkt der Serviced Apartments auch noch anders um. Man muss als Betreiber äußerst flexibel sein, sonst ist die Expansion ein schwieriges Unterfangen.“

Hannibal DuMont Schütte: „Grundsätzlich sehen wir keinen Grund, warum es in Hinsicht auf eine Baugenehmigung zu Problemen kommen sollte. Als Serviced Apartment sind wir eindeutig ein Beherbergungsbetrieb und sollten somit auch wie dieser behandelt werden. Wir bieten Tagesübernachtungen und eine Serviceleistung (Ansprechpartner vor Ort, Reinigung,Gemeinschaftsflächen, etc.) an und differenzieren uns so klar von einer herkömmlichen Wohnung. In einem Hotel kann man theoretisch ja auch über Monate hinweg übernachten – prominente Beispiele gibt es da ja genug – und keine Baubehörde hinterfragt die Genehmigung. Bisher haben wir immer eng mit den Kommunen zusammengearbeitet und ihnen genau diese Differenzierung und den damit verbundenen Mehrwert unseres Konzeptes erläutert und waren dabei erfolgreich. Aber sicherlich kann man diese Frage nicht pauschal beantworten, und es kommt in den nächsten Jahren weitere Überzeugungsarbeit auf uns zu.“

Was muss ein Standort mitbringen, damit er für Serviced Apartments interessant ist?

Matthias Rincón: „Das hängt von den Zielgruppen ab, ob Wohn-Communities, Geschäftsleute oder Senioren … Das Segment diversifiziert sich ja zunehmend. Unsere ipartments sind auf Geschäftsreisende, Firmenkunden und Pendler zugeschnitten. Bei der Lage unserer Objekte setzen wir daher auf prosperierende und aufstrebende Wirtschaftszentren. Wichtig sind für uns zum Beispiel Citylagen, die Nähe zu Unternehmensstandorten, ein dichtes Verkehrsnetz mit besten Anschlussmöglichkeiten und allgemein eine gute Infrastruktur. Außerdem muss das Marktpotenzial am jeweiligen Standort im Hinblick auf Hotels und vergleichbare Wohnangebote passen. Wir schauen auch immer ganz besonders auf die Einpendeler-Quote.“

Hannibal DuMont Schütte: „Wir haben eine Liste mit rund 32 Standorten zusammengestellt, die unserer Überzeugung nach für eine Stayery geeignet sind. Darunter befinden sich die Top-7-Städte, die aufgrund ihrer hohen Anziehungskraft für unsere Zielgruppe relevant sind. Bei den restlichen Standorten handelt es sich um B- und C-Städte mit überregionalem Industriecluster, einem unterentwickelten Hotelmarkt oder einer Universität. Aus diesem Grund haben wir uns beispielsweise für Bielefeld als stärksten Wirtschaftsstandort in Ostwestfalen-Lippe entschieden. Hier sind Unternehmen wie Oetker, Schüco und Goldbeck angesiedelt bei gleichzeitig überschaubarem Angebot auf dem Hotelmarkt. Für viele Projektmitarbeiter gibt es daher nur bedingt ein adäquates und modernes Übernachtungsangebot. Das trifft vor allem bei längeren Projektlaufzeiten zu. Bei der Mikrolage ist für uns entscheidend, dass es sich um einen urbanen Standort mit exzellentem ÖPNV-Anschluss handelt. In Berlin liegt die Stayery beispielweise mitten im Boxhagener Kiez in Friedrichshain. Der Standort hat zusätzlich den Vorteil, dass es ein riesiges Angebot an Nahversorgung gibt. In Bielefeld liegt die Stayery direkt am Hauptbahnhof und fußläufig zur Altstadt und trifft somit ebenfalls die oben genannten Kriterien.“

Halten Sie Serviced Apartments für eine lohnenswerte Asset-Klasse?

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Hendrik Kappe (Bild: MediaWorld GmbH / Marlene Brandt) : „Auf jeden Fall. Wir haben uns bereits vor mehreren Jahren auf die Projektentwicklung von Mikro- und Serviced Apartments spezialisiert und verzeichnen seither eine stetig steigende Nachfrage. Die positive Entwicklung des Assets können Sie auch am Markt beobachten. Immer mehr Investoren nutzen die modernen Wohnkonzepte als Anlagestrategie. Und der Bedarf ist groß. Die Häuser vieler Anbieter laufen sehr erfolgreich, gerade auch die Objekte mit renommierten Betreibern und ihren umfassenden Service-Angeboten. Laut einer Studie von bulwiengesa liegen weiterhin hohe Projektzahlen mit steigender Tendenz vor: ca. 42.000 Student- oder Micro-Living-Projekte befanden sich bereits 2018 in Bau und Planung, rund 17.000 Serviced Apartments in der Pipeline. Gerade die zunehmende Diversifikation von Co-Living bis zu Wohnkonzepten für Senioren macht dieses Segment attraktiv und zukunftsfähig.“

Den ausführlichen Beitrag zum Thema lesen Sie in der neuen Ausgabe 3-2020.

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05.03.2020